張立英

（工商銀行黑龍江省分行法律事務部，黑龍江 哈爾濱 150000）

“居者有其屋”是黨和國家解決對人民群眾住房難問題所提出的目標，并在黨的十九大中，再次對保障住房提出了新的要求。伴隨我國第一部《民法典》出臺并實施，在物權方面增加了“居住權”這樣一個新型用益物權。僅就其本質而言，是針對現階段在司法實踐中，解決弱勢群體居住問題的一種方式或途徑，這是根據現實實踐和人民需要而進行的相應配套規(guī)定，以最大限度體現保障相關特殊人群的居住權[1]。但增加了發(fā)放住房貸款的抵押權利人（主要指發(fā)放住房貸款的金融機構）的執(zhí)行困難，抵押權難以實現，對住房抵押貸款造成巨大風險。

一、引起房屋居住權與抵押權順位沖突問題的緣由

（一）房屋居住權與抵押權順位沖突問題的出現

確保交易安全和物盡其用，是物權法相對基本的立法觀念。所有權是一種比較完全的物權，所有權人對自己所擁有的特定物，享有排他性的支配權，不受任何人的干涉，并保證發(fā)揮物的利用或使用效能。聯(lián)想到立法層面，一般都運用財產與權利進行分離的立法方法，依法許可所有權人可對自己擁有的物，行使質押權、抵押權或出租權等，用以體現對物效能利用的最大化[2]。我國《民法典》的立法初衷，也是在依法保護所有權前提下，規(guī)制各種財產可以與權利進行分離，并積極鼓勵交易，以利營造保護所有權和發(fā)揮物盡其用的多贏局面。

居住權與抵押權從其所屬性質上看，不論是居住權，還是抵押權，均歸屬于物權。從發(fā)揮房屋相應功能上看，居住權又是一種用益物權，還是一種利他權利，是房屋所有權人以自己的房屋，向他人提供的占有或使用權，這是為滿足一些特殊人群實現生存性的房屋功能。而抵押權則是一種擔保物權，表現在效力上，它又從屬于主債權，不得進行單獨轉讓。當對同一房屋既有居住權，又有抵押權時，究竟這兩種權利誰為優(yōu)先，是一個值得進一步思考的問題。因為我國《民法典》僅僅規(guī)定了居住權制度，但并未對這兩種權利發(fā)生沖突時，要怎么樣進行破解實施具體規(guī)定，因而引起了房屋居住權與抵押權順位沖突問題。

（二）房屋居住權與抵押權順位沖突問題的表現

抵押權人與抵押房產受讓人設立的居住權沖突。我國《民法典》在財產上設立抵押權問題，運用了相對寬松的原則。也就是說，在財產設定抵押權期間，與當事人之間沒有做任何約定的情況下，抵押人在轉讓抵押財產時，他對抵押權人僅負有一種通知性的義務，抵押權便伴隨抵押財產的轉讓而轉讓，當第三人向抵押人支付了對等價格而獲得了抵押財產的所有權以后，第三人也同時獲得了附著在抵押財產上所應負擔的抵押權，要受到抵押權相應的規(guī)制。當抵押人不能清償相關債務時，抵押權人仍可向第三人主張抵押權的行使，并實現自己的抵押權。當抵押財產受讓人在獲得了房屋的所有權以后，則具有了居住權。而在抵押人清償債務過程中，抵押權人要對轉讓以后的房屋行使抵押權時，需要優(yōu)先保護居住權，還是抵押權，這是一個值得商榷的問題。

設立于前的居住權與設立在后的抵押權之間的沖突。實現居住權和抵押權順位問題，則需要獲得相應破解。比如張X以自己的房屋，為他的父親設定了長期的居住權，并辦理了居住權方面的登記。可是在后來張X因為在生意上需要注入周轉資金，又將該房屋抵押給了銀行，并由此獲得了銀行的貸款。再到后來，又因張X生意經營不善，已無力償還銀行貸款，銀行則主張該房屋抵押權的行使。這樣，我國《民法典》并未對居住權和抵押權發(fā)生沖突時，作出解決方面的規(guī)定，仍需對此進行必要的商榷。

設立于前的抵押權與設立在后的居住權之間的沖突。目前，我國《民法典》中規(guī)定，允許設定抵押負擔財產的轉讓，并在無相關約定情況下，抵押人僅有通知抵押權人的義務。這就可以進行類推，不動產所有權人可以在設立抵押負擔以后，仍可為他人設定居住權。但它涉及了一個問題，該不動產是在設定居住權以前設立了抵押負擔，當抵押權人需要行使抵押權時，居住權還未到期。對此沖突，應做怎么樣的破解，依然需要進行必要的探討。

居住權的設定會出現抵押房產執(zhí)行難問題。居住權高于其他權利。房屋居住權相比抵押權，具有優(yōu)先性。不管是司法解釋，還是相關判例，均需保障抵押房屋設定的居住權，尤其是僅有這一套房屋的居住權。《民法典》確立了居住權制度以后，債務人提前對抵押房屋設定了居住權，能善意對抗債權人行使抵押權。

二、居住權與抵押權順位沖突的破解機制

（一）通過司法解釋明確規(guī)定解決居住權與抵押權沖突問題

《民法典》僅是設定了居住權制度，但對房屋居住權與抵押權發(fā)生沖突時，沒有作出可操作性的規(guī)定。居住權與抵押權沖突常會發(fā)生，這是一種現實問題。這就需要跟進相應的司法解釋，規(guī)定居住權與抵押權沖突問題的解決辦法，用以維護房屋居住權人和債權人利益。在進行司法解釋時，需要說明房屋居住權與抵押權，都要實施登記制，以確定居住權與抵押權形成的時間，并且以此作為確定兩種權利形成時間的順位[3]，為解決居住權與抵押權沖突奠定基礎。

居住權或抵押權登記，需要規(guī)定登記機關都要審查什么內容，運用什么形式進行審查，依據不同情形需要采取什么措施等，以此程序性規(guī)定進行房屋居住權或抵押權的登記，以體現房屋居住權與抵押權狀況，將兩種權利沖突引入依法解決軌道。

（二）根據居住權與抵押權設定時間順位化解矛盾沖突

當居住權與抵押權發(fā)生沖突時，在無法律明確規(guī)定基礎上，破解這一問題的機制，建議遵循租賃權與抵押權出現沖突的解決機制原則。在抵押權設立以前，房屋已經設定了居住權，并實現了居住權，那么，居住權則不應當再受到抵押權的干擾。換句話說，就是房屋居住權設定在先，而抵押權設立在后，這就不能以抵押權抗衡有效期的居住權，以損害居住權人的房屋居住權利。如抵押權設立在前，居住權設立在后，并且債務人想以此逃避已發(fā)生債務，則需保護債權人權益，不能用居住權抗衡抵押權，以損害抵押權人利益。

房屋具有抵押貸款，在對房屋設定居住權或抵押權時，在有可能的情況下，可由房屋所有權人、居住權人和抵押權人三方共同達成書面協(xié)議，并根據協(xié)議向登記機關進行登記。如果沒有三方達成的書面協(xié)議，一旦出現居住權與抵押權沖突時，則應以在登記機關進行登記的時間順位，哪種權利登記時間在先，就優(yōu)先保護哪種權利。

（三）強化住房抵押貸款事前預防與貸后管理工作

辦理住房抵押貸款，需要抵押權利人必須強化對抵押房屋進行盡職調查。調查的重點是確認抵押貸款住房是否權屬清晰，是否存有隱性債務或是否有瑕疵暗傷等，尤其要調查清楚是否已經設定了居住權[4]。當實施了放貸以后，抵押權利人還需對該房屋定期作抵押物檢查，如發(fā)現債務人在貸后設定居住權時，抵押權利人則可根據抵押貸款合同，宣布其進行提前還貸或提供新的增信措施。

可對抵押合同文本內容進行適當調整。需抵押人明確告知抵押貸款房屋是否設立了居住權；需要抵押人承諾，未經抵押權人同意，不得對貸后房屋設定任何部分或全部居住權；如果抵押權利人已經接受了設立居住權的抵押住房，需要抵押人通知居住權人，并向居住權人表明，當抵押權人行使抵押權時，需要撤銷房屋居住權；如果不經抵押權人同意，抵押人不得擅自修改居住權合同而延長居住權期限，或新增居住權人。

三、結語

居住權制度被列入法典，是為更好解決那些特殊住房困難人群住房問題，并體現“物盡其用”原則，最大限度發(fā)揮房屋所體現的利用價值，以利實現居者有其屋的相關目標。在法律沒有規(guī)定基礎上，解決居住權與抵押權沖突，需要根據登記機關登記的時間先后順序，解決居住權與抵押權沖突，維護抵押權利人、抵押人和居住權人各方合法權益。