王海成

（龍鼎房地產(chǎn)<杭州>有限公司 財(cái)務(wù)部，浙江 杭州 310000）

一、參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理簡述

參股合作一般指兩家或多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)項(xiàng)目，并根據(jù)股權(quán)比例和投資協(xié)議履行投資義務(wù)，同時(shí)享有相應(yīng)的項(xiàng)目公司權(quán)益。項(xiàng)目公司的參股方按比例出資，在享受權(quán)益的同時(shí)，也承擔(dān)一部分項(xiàng)目運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，如何強(qiáng)化投資過程動態(tài)管控，確保足額獲取收益，是參股方必須重視的問題，也是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵［1］。參股股東要及時(shí)準(zhǔn)確地獲取項(xiàng)目動態(tài)信息，以監(jiān)督項(xiàng)目執(zhí)行，同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格遵循預(yù)定合作框架協(xié)議，促使開發(fā)項(xiàng)目有序推進(jìn)，保障股東方資金安全。

二、參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的常規(guī)財(cái)務(wù)問題

1.成本控制問題。對于參股方而言，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，一般只擁有運(yùn)營進(jìn)度知情權(quán)，不直接參與項(xiàng)目操盤相關(guān)事項(xiàng)。項(xiàng)目材料招標(biāo)采購、建設(shè)成本核算等工作參與較少，甚至直接不參與，導(dǎo)致難以全面了解項(xiàng)目成本情況，透明度不足。參股合作開發(fā)的項(xiàng)目，利潤和參股分紅受建設(shè)成本影響，只有加強(qiáng)成本控制，才能確保參與方收益的最大化。因此，若條件受限，參股方參與項(xiàng)目成本管理較為困難，這是管理的痛點(diǎn)。

2.資金管理問題。合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，參股方通過資金入股，風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，僅擁有一定的財(cái)務(wù)管理權(quán)限，如資金審批權(quán)，而大股東作為合并報(bào)表方，項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算時(shí)，要納入大股東的財(cái)務(wù)制度體系。在前期注資環(huán)節(jié)，合作各方根據(jù)占股多少注資，或者根據(jù)占股情況通過有息借款注資，此環(huán)節(jié)相對較易管控。在項(xiàng)目后期，當(dāng)資金出現(xiàn)盈余時(shí)，難以確保各參股方能夠根據(jù)參股比例提供反向資金支持。

3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在參股合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中較易被忽視，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以加以規(guī)避和防范。參股合作項(xiàng)目的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，在參股過程中，收購、并購活動或者資金往來引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，參股方共同注資成立的項(xiàng)目公司在業(yè)務(wù)開展過程中出現(xiàn)重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目利潤受損，影響參股方分紅。

（二）項(xiàng)目監(jiān)督力度不足

項(xiàng)目監(jiān)督力度不足影響項(xiàng)目的質(zhì)量和效益，主要反映在以下方面。第一，由于內(nèi)部信息溝通不暢，無法及時(shí)準(zhǔn)確地獲取項(xiàng)目信息，常常由于信息失真導(dǎo)致決策失誤。第二，對項(xiàng)目的成本、資金等監(jiān)督不到位，常常出現(xiàn)操盤方轉(zhuǎn)移成本、占用資金的情況，導(dǎo)致各股東方利益受損。第三，難以實(shí)現(xiàn)股東收益最大化，操盤方對提升項(xiàng)目的潛在效益積極性不高，僅僅關(guān)注能否達(dá)成前期設(shè)定的目標(biāo)或其單方股東方利益最大化，沒有對項(xiàng)目收益最大化進(jìn)行考慮，提升項(xiàng)目利潤空間的積極性較低。

（三）項(xiàng)目審批效率低

在參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，成立的項(xiàng)目公司需要各參股方派駐工作人員，但是由于部分人員過于教條，制度執(zhí)行缺乏靈活性，或者權(quán)限有限，不能根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整審批程序，因此常常出現(xiàn)審批時(shí)間過長，影響項(xiàng)目進(jìn)度的情況。為了強(qiáng)化監(jiān)督約束，合作協(xié)議要求重大事項(xiàng)需要各股東方共同審批決議，雖然在一定程度上提升了審批的規(guī)范性和科學(xué)性，但是降低了審批效率，大大延長了審批周期。

三、參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效對策

（一）強(qiáng)化參股合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

1.完善項(xiàng)目成本控制體系。在合作開發(fā)項(xiàng)目的過程中，參股方應(yīng)爭取適當(dāng)?shù)某杀竟芸貦?quán)限。可以達(dá)成約定，由參股方選派人員參與項(xiàng)目招標(biāo)采購相關(guān)工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本決算，要求參股方對項(xiàng)目成本進(jìn)行核查之后確定最終成本，也可以外聘第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目成本進(jìn)行審計(jì)。約定項(xiàng)目招投標(biāo)小組成員要有參股方人員，其對重大合同招評標(biāo)等享有一定的決議權(quán)。此外，參股方選派人員在參與重大合同招標(biāo)采購時(shí)，要注意審查中標(biāo)企業(yè)是否與操盤方存在關(guān)聯(lián)交易，并關(guān)注中標(biāo)價(jià)格是否合理。

2.合理設(shè)置資金管理權(quán)限。為強(qiáng)化參股合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)規(guī)范合理地設(shè)置參股方的資金管理權(quán)限。在資金支出審批方面，應(yīng)梳理優(yōu)化支付審批流程，可賦予參股方一定的審批權(quán)限，便于其掌握和了解資金的支出流向和用途，避免無效支出或者不規(guī)范支出，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目公司引入的財(cái)務(wù)系統(tǒng)或者軟件，參股方應(yīng)爭取取得登錄查詢權(quán)限，可隨時(shí)查詢支出資金使用進(jìn)度和效果，以發(fā)揮監(jiān)督約束力。此外，作為參股方，可協(xié)議委派財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵人員，這樣既可獲取項(xiàng)目公司的電子支付審批權(quán)限，也可以負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目公司的預(yù)留印鑒或財(cái)務(wù)印章。將資金出賬的審批權(quán)限授予參股企業(yè)，可以確保資金支出經(jīng)參股方同意后辦理。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，參股方要遵循合作協(xié)議，履行資金審核權(quán)，確保各方的投資資金能夠在同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)入，以實(shí)現(xiàn)根據(jù)各方出資比例使用資金以及計(jì)息的要求，若無法實(shí)現(xiàn)資金同時(shí)到位，應(yīng)要求資金到位遲的企業(yè)支付占用費(fèi)［2］。前期通過有息貸款支付土地款、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程費(fèi)的各方企業(yè)，應(yīng)依據(jù)借款協(xié)議，及時(shí)向各方股東支付利息。項(xiàng)目開盤后，企業(yè)資金回流，作為操盤方應(yīng)科學(xué)預(yù)測資金需求情況，并明確設(shè)定安全余額，項(xiàng)目公司的盈余資金要及時(shí)返還各參股方，以提升資金回流速度。

3.規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在參股過程中，對納稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮采取以下方式進(jìn)行規(guī)避，如可以在拿地之前，就合作模式、出資形式、股權(quán)組成、項(xiàng)目公司成立形式等進(jìn)行協(xié)商，確定最佳的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方案，也可以在聯(lián)合拿地后再出資成立項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司成立后，若股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，會影響列入土地成本的支出，支付的土地成本在項(xiàng)目公司所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，會存在風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，在拿地之前，應(yīng)做好全盤籌劃，促使項(xiàng)目公司和拿地公司成為母子公司結(jié)構(gòu)［3］。此外，如果合作協(xié)議明確了包干費(fèi)用內(nèi)容，則操盤方在提取盈余費(fèi)用作為使用費(fèi)時(shí)，應(yīng)提前溝通當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，也可以選擇以工程管理費(fèi)等方式簽訂合同，獲取合規(guī)發(fā)票之后再進(jìn)行提取。

（二）定期召開董事會/經(jīng)營會議，并形成制度

應(yīng)實(shí)行常態(tài)化會議制度，定期組織召開董事會/經(jīng)營分析會議，以集體決策取代個人主觀臆斷決策，提升決策的科學(xué)性。在經(jīng)營分析上，可以獲取全面的項(xiàng)目信息，了解項(xiàng)目施工進(jìn)度、資金撥付進(jìn)度、投入產(chǎn)出效益等情況；同時(shí)，對重大事項(xiàng)實(shí)行集體決議制度，可以確保問題及時(shí)有效解決，避免由于信息滯后，造成決策延遲。此外，在召開經(jīng)營會議的過程中，各方可以就項(xiàng)目相關(guān)事項(xiàng)交流溝通，增強(qiáng)內(nèi)部信息的對稱性，避免溝通不暢出現(xiàn)僵局。在會議上，各股東方就項(xiàng)目施工進(jìn)度、資金撥付進(jìn)度、項(xiàng)目施工效益等相關(guān)信息進(jìn)行分析，各方通過直接溝通交流，及時(shí)解決影響項(xiàng)目進(jìn)度的重大問題，同時(shí)綜合多方掌握的項(xiàng)目信息進(jìn)行集體分析決策，促使決策更加科學(xué)。

（三）充分利用第三方中介職能

為強(qiáng)化參股合作開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管，在簽署合作協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確約定參股方有權(quán)借助第三方中介機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)和成本審計(jì)，既要從公司層面審查年度財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性、完整性，審查納稅的合法、合規(guī)、合理性，審查工程成本造價(jià)，審查項(xiàng)目注銷清算，還要對業(yè)務(wù)層面的合同訂立、利潤測算、資金收支等進(jìn)行審計(jì)。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)制定合理的審計(jì)方案，對項(xiàng)目公司調(diào)撥資金是否合理分?jǐn)?、是否遵循協(xié)議計(jì)提利息進(jìn)行審計(jì)，對比分析項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)告和預(yù)算，是否存在較大差異，尋找差異動因，并編制審計(jì)報(bào)告。

四、結(jié)語

受地價(jià)不斷攀升的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷被壓縮，合作開發(fā)將是未來房地產(chǎn)市場開發(fā)的主流形式，通過參股合作開發(fā)，在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲取土地，可以促使投資效益最大化。在參股合作開發(fā)項(xiàng)目的過程中，財(cái)務(wù)管理是重點(diǎn)也是難點(diǎn)，直接影響參股方的切身利益，因此應(yīng)健全財(cái)務(wù)管理體系，強(qiáng)化事前風(fēng)險(xiǎn)控制，以推動合作開發(fā)項(xiàng)目良性發(fā)展。