孫穎

（新世界<沈陽>房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 沈陽 110000）

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的順利實施需要準確、科學的財務(wù)預算作為保障，需要對項目實施過程中的費用支出進行合理的規(guī)劃，形成對項目資金的有效管控。在項目開發(fā)過程中，要實行嚴格的全面預算管控措施，為項目開展的各個環(huán)節(jié)提供充足的資金支撐，防止項目出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題。其中，財務(wù)管理部門應(yīng)完成自身管理職能的轉(zhuǎn)變，由會計職能擴展為企業(yè)經(jīng)營管理職能，監(jiān)督管理項目的資金利用情況，并管控相關(guān)人員預算的執(zhí)行情況，盡量避免預算超支現(xiàn)象的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的特征

（一）投資風險大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目主要是房屋建設(shè)，一旦開工建設(shè)，將很難作出投資上的調(diào)整，投入資金量非常大，投資風險極高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在投資之前做好項目的評估和調(diào)查工作，以提高投資決策的準確性，防止因不確定因素影響項目的施工進度，從而降低投資的收益。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，需要財務(wù)人員在項目投資決策之前對項目進行充分的市場調(diào)查，搜集相關(guān)材料，以財務(wù)專業(yè)的角度，預測和評估項目盈利的可能性，出具財務(wù)分析報告，為領(lǐng)導決策提供數(shù)據(jù)信息支撐。

（二）項目開發(fā)周期長

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項長期和系統(tǒng)性的工作，需經(jīng)過征地、開發(fā)、建設(shè)、銷售、交付等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要一定的工作時間，一個項目的開發(fā)周期，短則兩三年，長則四五年。就以上幾個環(huán)節(jié)來說，征地過程中，需要一次性提供大量的資金投入，這一硬性條件不是普通房地產(chǎn)開發(fā)商所具備的實力，就算是具備一定實力的開發(fā)商，也需要進行前期的資金籌備。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身可能不具備充足的資金，因此，在項目開發(fā)前需要融資。同時，由于項目的開發(fā)周期長，資金回收周期長，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金有限，所以需要外部資金的注入，財務(wù)管理人員需根據(jù)企業(yè)資金實際需求拓寬融資渠道，使用多種融資手段為企業(yè)項目開發(fā)籌措充足的資金，防止項目資金鏈斷裂，保證項目開發(fā)的有序進行。

（三）成本核算的難度大

房地產(chǎn)行業(yè)具有其行業(yè)的特殊性，尤其是在成本核算時，需要采取單件核算的方法，也就是一個項目成本核算需要一個獨立的文件設(shè)計。比如，兩個工程項目大體情況相同，在一個地方開發(fā)，工程進度、工程結(jié)構(gòu)基本相同，在成本核算時，要分別將每一期當作一個成本核算對象；對于工程周期長、建設(shè)體量大的項目，在成本核算時需根據(jù)區(qū)域的不同進行成本核算對象的區(qū)分。而由于開發(fā)項目之間的差異，使得開發(fā)內(nèi)容不相同，相應(yīng)的成本投入也不同，致使成本結(jié)構(gòu)復雜化，從而增加了成本核算的難度。如居民住宅工程，一個項目需要3年的建設(shè)周期，而項目施工時，首先建設(shè)的是主體，之后才進行配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而形成一種現(xiàn)象，即住宅已經(jīng)建設(shè)完工，而配套設(shè)施還處于開工狀態(tài)，在這種情況下，成本核算很難有效開展，即便進行了核算，核算的結(jié)果也很難保證準確。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控存在的問題

（一）缺少健全的預算管控體系

全面預算的落實缺少一個健全的預算管控體系，預算管控涉及企業(yè)管理的眾多環(huán)節(jié)，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營密不可分，關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的大局，所以企業(yè)領(lǐng)導要引起重視?，F(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)的重視程度不夠，預算管控力度較小，管理層與基層員工就全面預算管理缺少必要的溝通和交流，致使預算管理體系相對松散，監(jiān)督管理不到位，導致全面預算管控各項措施執(zhí)行不力，實現(xiàn)預算目標比較困難。

（二）預算數(shù)據(jù)的準確性不夠

預算數(shù)據(jù)的準確性是保證預算結(jié)果準確性的前提，但是預算數(shù)據(jù)不夠準確，導致全面預算管控的實施效果不佳。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期過長，部分企業(yè)為了減少開發(fā)周期會要求施工部門加快施工進度，出現(xiàn)趕工期現(xiàn)象，而忽略了財務(wù)細節(jié)上的工作，致使文件資料上的數(shù)據(jù)不夠準確，設(shè)計概算與實際預算差距過大，最終結(jié)算的結(jié)果也與預算相差甚遠。另外，部分企業(yè)存在預算合理性欠缺的問題，這降低了預算的準確度，使得領(lǐng)導決策缺乏數(shù)據(jù)支撐，僅憑感覺決策，帶來較大的決策風險。

（三）對編制預算的認識不夠

全面預算是企業(yè)財務(wù)管理的有效手段，全面預算的編制工作與房地產(chǎn)各個部門都有著最直接的關(guān)系。而在實際預算編制工作中，各部門普遍認為其是財務(wù)部門自身的工作，認為其是財務(wù)行為，將編制預算理解為財務(wù)部門控制資金的收支計劃，與本部門無關(guān)。而事實上，預算編制工作需要所有職工的共同參與，與每個職工的工作都密切相關(guān)，因此需要企業(yè)全體人員的共同努力，這樣才能保證預算編制的實用性和準確性。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目全面預算管控的措施

（一）強化全員的項目預算管控意識

第一，增強預算的執(zhí)行意識。編制預算是為了通過預算的有效執(zhí)行，達到全面預算管控的目的。房地產(chǎn)企業(yè)各個部門和員工，都需要按照預算的要求，以企業(yè)經(jīng)營目標為工作方向，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)貫徹執(zhí)行全面預算的要求，提升全面預算的管控能力。第二，全員的密切配合。全面預算的實施，需要企業(yè)全體員工以及領(lǐng)導的重視和參與。在預算開展的各個階段，從策劃到編制，從執(zhí)行到管控，要采取上下一致的工作態(tài)度，保證全面預算的順利開展。第三，將全面預算管控意識深入人心。在企業(yè)運營過程中，要加強全面預算管控工作的落實，反復強調(diào)和宣傳預算管控工作的重要性，使之深入職工的思想，獲得企業(yè)職工和領(lǐng)導的認同和支持，為全面預算的執(zhí)行打好群眾基礎(chǔ)。

（二）健全項目全面預算管控制度

第一，完善制度建設(shè)。在全面預算管控的實際工作中存在一些問題，需要通過制度的建設(shè)，形成預算管控制度上的保障。首先，要落實全面預算管控的職責，安排專人負責監(jiān)督管理各部門預算執(zhí)行的情況；其次，確定全面預算管理的目標，落實預算編制工作，以財務(wù)部門為編制的主體，各部門協(xié)助配合，保證預算編制的準確性；最后，建立預算執(zhí)行管理制度，使用業(yè)績報告、預算指標考核等方式加大全面預算管控的力度。第二，制定預算管控標準。為了加大預算管控的力度，要在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)實際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對企業(yè)項目進行分析和研究，建立一套完整、標準的開發(fā)成本和費用科目體系，為費用核算打好基礎(chǔ)。另外，在應(yīng)用預算標準時，需要進行適當?shù)恼{(diào)整，以形成項目自身的成本費用和費用定額。

（三）加強對預算調(diào)整的管控

當出現(xiàn)全面預算變動時，需要實行嚴格的預算調(diào)整機制。首先，要制定調(diào)整頻率，比如一個季度調(diào)整一次，預算調(diào)整要符合項目開發(fā)的需求，不能偏離項目開發(fā)目標，要以客觀、可行為原則，調(diào)整的重點應(yīng)放在預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題上，起到完善預算的作用；其次，預算調(diào)整要有依據(jù)，當受到不可抗拒因素影響時，需要調(diào)整預算進行應(yīng)對，比如，預算執(zhí)行時市場環(huán)境發(fā)生改變，或者國家政策和法規(guī)出現(xiàn)變動，可以經(jīng)過企業(yè)董事會同意后進行預算的調(diào)整。

四、結(jié)語

全面預算管控是企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理的主要措施，在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)非常成熟，可以形成對企業(yè)項目投資管理的全面管控，有利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。經(jīng)過多年的應(yīng)用，全面預算管控已經(jīng)從最初的業(yè)務(wù)活動控制轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段的資金控制、項目風險管控，參與到了企業(yè)經(jīng)營管理決策中，在企業(yè)管理中實現(xiàn)了巨大的應(yīng)用價值。通過加強企業(yè)項目全面預算管控，以及其在預算編制階段的應(yīng)用，提高預算編制的準確性，在執(zhí)行中的管控提高了預算的執(zhí)行效率，形成了對項目工作人員的約束力，可以將項目費用支出嚴格控制在預算范圍內(nèi)，保證資金的使用效率。