吳惠霞

（濱?？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，鹽城 224500）

引 言

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重也越來越大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用和意義。一方面，其發(fā)展有利于改善民生，增加國(guó)家的財(cái)政收入；另一方面，其發(fā)展可以拉動(dòng)城市的消費(fèi)需求，提高居民生活水平，從而推動(dòng)社會(huì)快速成長(zhǎng)，為人們提供更多的就業(yè)崗位，緩解當(dāng)前緊張的就業(yè)局勢(shì)。

一、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

美國(guó)是世界上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)一直都是美國(guó)政府的重點(diǎn)工作。在全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，美國(guó)作為最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體，具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，其在國(guó)際市場(chǎng)上的地位也是最高的。日本房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步較晚，但是近些年隨著政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視和宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的進(jìn)步與發(fā)展。自20世紀(jì)90年代以來，由于我國(guó)城市化進(jìn)程的加快及住房制度的改革，大量的農(nóng)村人口涌入城市，這就為住宅需求的快速增長(zhǎng)提供了巨大的動(dòng)力。同時(shí)，伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，越來越多的居民選擇將房子當(dāng)作自己的生活保障，這就為房?jī)r(jià)的飛速上漲打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近年來，雖然房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，但總體來看，仍然呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)特征。

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)結(jié)構(gòu)

消費(fèi)是生產(chǎn)的前提條件，只有在需求得到滿足的情況下，才有可能產(chǎn)生消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)，它不僅能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人民收入水平的提高，也能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的購(gòu)買能力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有著重要的影響，它作為一個(gè)特殊的商品部門，對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起著至關(guān)重要的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)推動(dòng)其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，其帶動(dòng)效應(yīng)越強(qiáng)，從而促使其他各行各業(yè)快速成長(zhǎng)。因此，在今后的發(fā)展中，我們要積極地推進(jìn)供給側(cè)改革，加快轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化市場(chǎng)配置資源，以適應(yīng)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要行為

一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重大的影響和作用，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也受到了國(guó)家的重視和政策的支持與鼓勵(lì)。另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商來說，其最主要的目的就是獲得利潤(rùn)，所以在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，要考慮到成本問題，同時(shí)還要保證質(zhì)量，這樣才能使項(xiàng)目順利完成。而在這個(gè)過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是對(duì)土地的管理和利用，這關(guān)系到整個(gè)工程的進(jìn)度和投資回報(bào)率。如果一個(gè)項(xiàng)目的資金來源主要是銀行貸款，那么就會(huì)出現(xiàn)很多的壞賬，這不僅會(huì)增加銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且還可能導(dǎo)致一些不確定因素的發(fā)生，從而給項(xiàng)目的實(shí)施帶來不利的影響。

（三）國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒

國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們具有非常重要的借鑒作用。美國(guó)是世界上最早實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家之一，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在其經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。美國(guó)政府很早就通過了《聯(lián)邦住宅法》，規(guī)定所有的開發(fā)商都必須向政府提交一份土地使用權(quán)證，同時(shí)還要求該房屋的銷售方要提供相應(yīng)的證明材料，并且要保證所交的費(fèi)用能夠全部由出售方來負(fù)擔(dān)。這一系列的措施極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高了其競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析

改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，對(duì)于住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。但是，在高速發(fā)展的背后卻有許多問題出現(xiàn)。例如：房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，但資金回收周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，而開發(fā)商為了獲得利潤(rùn)，盲目地追求房?jī)r(jià)的上漲速度，這就使得房產(chǎn)的價(jià)格不斷上升；土地成本的增加和城市用地的緊張是目前的主要矛盾，而這些都是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的重要因素。從近些年的數(shù)據(jù)來看，雖然國(guó)家對(duì)這一現(xiàn)象給予了高度重視，出臺(tái)了很多政策，但中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及人口的增長(zhǎng)等原因，使這一現(xiàn)象變得更加嚴(yán)重，而且這一情況還在逐步惡化。

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體態(tài)勢(shì)

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也越來越明顯。但是由于城市化進(jìn)程還在不斷加快，城市人口大量增加，土地資源的需求量也在逐年增大，而國(guó)家的宏觀調(diào)控政策卻沒有隨著社會(huì)的發(fā)展而做出相應(yīng)的調(diào)整和改變，因此目前的房地產(chǎn)業(yè)的供需結(jié)構(gòu)不合理，供大于求的局面已經(jīng)成為制約整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展瓶頸。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)集聚

從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚狀況來看，目前的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚程度還處于較低水平，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，土地供給量不足。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，帶來了大規(guī)模的建設(shè)用地需求，而在建成區(qū)的規(guī)劃中，大多數(shù)項(xiàng)目都是由農(nóng)民集體自主開發(fā)的結(jié)果。第二，房?jī)r(jià)上漲過快。近年來，受到多種因素的影響，房?jī)r(jià)一路飆升，供求關(guān)系失衡、供大于求的現(xiàn)象普遍存在，形成了供需不平衡的局面。第三，房屋補(bǔ)貼政策調(diào)整不合理。政府為了保障人民的基本住房需要，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用房屋的稅收進(jìn)行減免和優(yōu)惠，而對(duì)于那些非經(jīng)濟(jì)適用的住宅則采取“一刀切”的方式對(duì)待，這就出現(xiàn)了“一戶多套”的問題。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)化率較低。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度保障

健全的法律體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)的法律還不夠完善，在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，因此要不斷地對(duì)現(xiàn)有的法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和修改，同時(shí)還要建立與之相配套的政策措施，使其更加合理化、法制化。在土地出讓使用權(quán)的過程中，政府要嚴(yán)格地按照規(guī)定的程序辦理出讓手續(xù)，并對(duì)出讓的權(quán)利做出相應(yīng)的監(jiān)督；對(duì)于開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，要根據(jù)實(shí)際的情況來制定詳細(xì)的規(guī)劃方案，并結(jié)合市場(chǎng)的變化來及時(shí)調(diào)整，以達(dá)到最佳的效果；此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的教育力度，使其能夠正確地使用房屋，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的未來措施

（一）宏觀調(diào)控

國(guó)家的宏觀政策是一個(gè)重要的手段，它在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，所以政府要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行必要的宏觀調(diào)控，通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，要加強(qiáng)對(duì)土地的管理和利用，提高土地利用率，減少浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。其次，要完善相關(guān)的稅收制度，建立健全的征管機(jī)制，使納稅人的合法權(quán)益得到保障，從而達(dá)到社會(huì)公平。最后，要加大對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)控力度，防止出現(xiàn)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，保證消費(fèi)者的利益不受到損害，同時(shí)也能抑制投機(jī)行為及炒房暴漲的問題的產(chǎn)生。另外，還要加緊出臺(tái)一些有針對(duì)性的措施來控制房地產(chǎn)泡沫，如限購(gòu)、限貸、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，以穩(wěn)定住房需求，避免經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致的房屋供不應(yīng)求，造成房產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府職能

政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演著調(diào)控者的角色，要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強(qiáng)宏觀干預(yù)，通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)，使其有序進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。首先，要完善相關(guān)的土地和稅收制度。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家對(duì)城市建設(shè)用地的管理由城市規(guī)劃部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)，而地方政府的規(guī)劃往往會(huì)忽視對(duì)其的控制和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量的開發(fā)資金被占用，而開發(fā)商卻沒有足夠的利潤(rùn)去彌補(bǔ)這些漏洞，這不僅阻礙了城市化的進(jìn)程，還浪費(fèi)了資源，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)效益

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，其對(duì)社會(huì)的影響是非常重要的一個(gè)因素，所以我們要從多方面入手來改變房地產(chǎn)的發(fā)展模式，從而提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，在政策方面，可以通過增加土地的供給來實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還應(yīng)該積極地鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)新的城市空間，使其能夠在有限的土地上進(jìn)行商品銷售；其次，政府還應(yīng)加大對(duì)二手房交易的監(jiān)管力度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，使其更加規(guī)范，讓居民的購(gòu)房行為有法可依，這樣才能更好地促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；最后，還要大力宣傳和推廣房屋的質(zhì)量和售后服務(wù)，只有消費(fèi)者的購(gòu)買欲望得到了滿足，才會(huì)產(chǎn)生更多的購(gòu)房需求，這也是提升市場(chǎng)占有率的一種有效方式，因此這也改善了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)效益。

結(jié) 語(yǔ)

本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合當(dāng)前的國(guó)際形勢(shì)，對(duì)未來的中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了研究。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外的文獻(xiàn)資料的閱讀和理解，發(fā)現(xiàn)目前的理論體系還不夠完善，在一定程度上制約著房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)存在一些問題，如宏觀調(diào)控的力度較弱、政府對(duì)于土地出讓的限制政策不透明等，并針對(duì)這些不足，提出自己的看法。