姚敏

（桂林萊茵康爾生物技術(shù)有限公司，廣西 桂林 541100）

一、引言

在日新月異的市場經(jīng)濟環(huán)境下，稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要意義逐漸凸顯，但部分企業(yè)在實際的工作推進過程中，存在較多的誤區(qū)，對稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵認(rèn)知不足。部分企業(yè)甚至錯誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃即逃稅，導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險，不但影響企業(yè)信譽度，而且危及企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確認(rèn)知，結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展需求，優(yōu)化內(nèi)部管理架構(gòu)，制定科學(xué)完善的稅務(wù)籌劃方案，使自身在當(dāng)前競爭激烈的市場環(huán)境中得以健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

二、稅務(wù)籌劃的意義

近年來，隨著各項宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大的改變，潛在稅務(wù)風(fēng)險影響因素不斷增加?；诖?，在企業(yè)內(nèi)部管理中融入精細(xì)化管理理念是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而稅務(wù)籌劃工作的全面落實，能夠從以下三方面推動企業(yè)精細(xì)化管理水平提升。

第一，科學(xué)合理減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)盈利能力及核心競爭力，即通過稅務(wù)籌劃的全面落實，幫助企業(yè)強化涉稅風(fēng)險管控，降低稅負(fù)，在促進企業(yè)利潤增加方面有著積極的作用。

第二，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員樹立正確法律意識，即稅務(wù)籌劃工作的落實建立在企業(yè)全員正確解讀各項政策法規(guī)并嚴(yán)格遵循的基礎(chǔ)之上。因此，納稅籌劃能夠幫助企業(yè)強化自身法律意識，確保自身合法合規(guī)經(jīng)營［1］。

第三，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置效果。納稅籌劃基于企業(yè)整體運營管理狀況進行規(guī)劃與落實，對企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部資源配置優(yōu)化有統(tǒng)籌作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅情況及籌劃現(xiàn)狀

（一）涉稅情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)營管理活動涉及不同的稅種，以財產(chǎn)稅和行為稅進行劃分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財產(chǎn)稅一般與土地資源相關(guān)，即企業(yè)獲取土地使用權(quán)形成的土地增值稅和土地使用稅［1］。前者是指企業(yè)項目竣工以后，建筑項目在銷售階段需要繳納的稅款。倘若項目用于企業(yè)福利活動，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納一定比例的土地增值稅。后者基于項目開發(fā)建設(shè)過程中占用的土地資源面積進行計稅，確定企業(yè)需要繳納的稅款。行為稅則以印花稅、契稅、耕地占用稅、城市建設(shè)稅為主。在稅務(wù)籌劃階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合不同稅種關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟活動和納稅特征開展籌劃工作，重點把控房屋買賣（租賃）合同簽署、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、耕地占用面積、營銷方式等關(guān)鍵節(jié)點，立足于企業(yè)戰(zhàn)略全局部署對差異化稅種的籌劃方案。

（二）稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

1.稅負(fù)變動

現(xiàn)階段，我國稅收環(huán)境變化較大，市場主體增多使國家各項收入逐漸增長。近年來，宏觀政策調(diào)控不斷深入推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)也在不斷加重，稅務(wù)成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的重要事項。營改增政策落實后，由于對增值稅籌劃缺乏實踐經(jīng)驗，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)成本反而大幅度上升。近年來，我國稅收呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收收入在國家總稅收方面發(fā)揮了較大的作用，同時增加了企業(yè)的稅收成本。在不斷增長的稅負(fù)之下，出臺各項稅收優(yōu)惠政策，能在減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的同時，穩(wěn)定國家稅收，并引導(dǎo)企業(yè)開展稅務(wù)管理工作，保證稅務(wù)籌劃的合法性與合理性。營改增背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理應(yīng)用稅務(wù)籌劃手段，幫助自身減輕稅負(fù)，降低稅務(wù)風(fēng)險，維持穩(wěn)定經(jīng)營［2］。

2.稅務(wù)籌劃中存在的問題

受我國稅務(wù)籌劃開展時間較短的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立完整的稅務(wù)管理體系。部分企業(yè)的管理層認(rèn)為稅務(wù)管理會增加企業(yè)的管理成本，很少有企業(yè)加大稅務(wù)管理方面的資金投入。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未樹立正確的稅務(wù)籌劃理念，甚至錯誤地認(rèn)為納稅籌劃等同于偷稅漏稅，并未依法履行納稅義務(wù)。在實際的工作推進過程中，并未設(shè)置獨立稅務(wù)管理部門負(fù)責(zé)開展稅務(wù)籌劃工作，通常由財務(wù)人員兼職處理，崗位劃分不夠合理，各崗位權(quán)限職責(zé)不夠明確，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃流程規(guī)范性不足。部分企業(yè)雖設(shè)置了稅務(wù)部門負(fù)責(zé)相關(guān)工作，但缺乏高素質(zhì)人才，現(xiàn)有稅務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)難以滿足稅務(wù)籌劃開展的需求。此外，企業(yè)信息化建設(shè)程度尚待提升，難以有效提升稅務(wù)管理人員的工作效率及質(zhì)量，無法助力企業(yè)于當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體路徑

（一）增值稅籌劃路徑

1.納稅人身份

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，運營管理主要由開發(fā)項目組成。就開發(fā)項目來說，最好是設(shè)置子公司，以保持納稅申報的獨立性。此方式的優(yōu)點在于各個項目財務(wù)及經(jīng)營管理狀況各不相同，在成立時可結(jié)合具體狀況，選擇合適的納稅人身份開展稅務(wù)籌劃工作，幫助企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.增加進項抵扣額

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，增加進項稅抵扣額的措施主要有三種。

第一，在選擇建筑公司時應(yīng)當(dāng)充分考量對方的信譽度、價格以及納稅人身份等內(nèi)容。因為根據(jù)稅務(wù)政策、法規(guī)，一般納稅人身份的建筑公司能夠提供抵扣稅率較高的進項稅發(fā)票，能夠有效降低增值稅負(fù)。

第二，積極爭取甲供材方式。由于在甲供材方式之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能從一般納稅人身份的材料供應(yīng)商處獲得13%進項稅率的專用發(fā)票，此方式與非甲供材方式提供的進項稅率專用發(fā)票存在不小的差距［3］。

第三，強化增值稅進項稅發(fā)票的細(xì)化管理質(zhì)量。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及出差、會議等，應(yīng)當(dāng)盡量取得可抵扣的進項稅發(fā)票。對于交通費如車票、機票等須嚴(yán)格按照計提比例，對進項稅進行計提，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體進項稅抵扣率，有效降低增值稅負(fù)。

（二）土地增值稅籌劃路徑

1.對清算時點的籌劃

土增稅清算須達到既定條件才可進行。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮合理利用該項征收方式，有效控制清算時點，以達到獲取稅金時間價值的目的。若想控制清算時點，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確清算額與預(yù)征額之間的土地增值率平衡點。當(dāng)實際土地增值率大于預(yù)征率，則可以推出未來清算額會超過預(yù)增額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可在此時采取合理合法的手段，延遲清算時間，進一步推遲企業(yè)稅金流程時間，否則要盡快清算，增強企業(yè)資金流動性。

2.利用利息扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金支撐自身的穩(wěn)定運營，同時項目建設(shè)周期較長，因此在實際的經(jīng)營管理過程中，多數(shù)企業(yè)會選擇負(fù)債融資的方式，緩解資金壓力。但大規(guī)模的貸款必然會影響到企業(yè)的財務(wù)杠桿、債務(wù)結(jié)構(gòu)和利息收入配比問題。依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算貸款利息成本環(huán)節(jié)，可以利用以下公式。一種為貸款并無金融機構(gòu)相關(guān)證明、利息費用未能設(shè)置獨立核算科目、無法根據(jù)具體項目進行利息支出分?jǐn)?，扣除額計算公式即為土地資源獲取成本加上項目開發(fā)成本減去資本化利息的結(jié)果，整體乘以10%。另一種為上述三種條件同時符合時，計算方式為土地使用權(quán)獲取成本加上項目開發(fā)成本再減去資本化利息，乘以5%的結(jié)果，與貸款利息相加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇時，會根據(jù)最終計算利息扣除額大小考量，企業(yè)負(fù)債融資較高時通常會選擇第二種方案，權(quán)益融資規(guī)模較大時則常選擇第一種方案［4］。

（三）企業(yè)所得稅籌劃路徑

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃落實的過程中，對企業(yè)所得稅進行籌劃可采取的具體措施有兩種。

第一，結(jié)合現(xiàn)行企業(yè)所得稅相關(guān)政策規(guī)定，對企業(yè)廣告費、宣傳費以及業(yè)務(wù)招待費等內(nèi)容進行統(tǒng)籌規(guī)劃，在所得稅稅前扣除限額標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)合理控制各項費用支出。

第二，通過成立獨立銷售公司分散企業(yè)銷售收入。在一定條件之下成立獨立的銷售公司，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房以合理價格出售給銷售公司，由銷售公司負(fù)責(zé)銷售，能夠有效降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。

（四）其他稅種籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理活動還涉及一些其他稅種。例如，企業(yè)在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的過程中，在取得土地使用權(quán)后，受各項因素影響，項目建設(shè)工程可能無法及時開展，存在閑置土地。房地產(chǎn)企業(yè)為避免土地閑置，可通過合理方式推動土地產(chǎn)生其他收益，如將其租借給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人員或其他企業(yè)，促使企業(yè)產(chǎn)生收益，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決資金問題。企業(yè)在籌劃契稅的過程中，如果沒有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)權(quán)，則并不會被征收契稅。企業(yè)在獲取土地使用權(quán)環(huán)節(jié)，可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得。與其他稅種相比，印花稅稅率較低，但籌劃也要基于成本效益原則，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃工作推進過程中可不考量印花稅。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)儲存的房產(chǎn)，可以結(jié)合現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的變化與發(fā)展，合理減少庫存數(shù)量，保證籌劃工作的全面性［5］。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施

（一）加強對稅收政策的解讀、學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)樹立正確認(rèn)知，明確依法納稅是每個公民的義務(wù)。在實際的工作推進過程中，強化全員稅務(wù)籌劃意識，嚴(yán)格遵循當(dāng)前稅務(wù)政策、法規(guī)指引，引導(dǎo)企業(yè)全員落實政策解讀工作。定期組織員工學(xué)習(xí)稅務(wù)政策法規(guī)，尤其是新稅收政策落實后，部分內(nèi)容產(chǎn)生變動，房地產(chǎn)企業(yè)須明確與自身相關(guān)的稅務(wù)政策法規(guī)，以便在稅務(wù)籌劃工作落實的過程中能夠合理利用稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)降低稅負(fù)。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險防控體系

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險防控體系面臨的最大阻礙是各環(huán)節(jié)存在不同程度的缺失，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險管理成效減低。新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進現(xiàn)代化管理理念，樹立正確發(fā)展觀?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善稅務(wù)風(fēng)險防控體系的過程中，應(yīng)當(dāng)基于風(fēng)險防控視角，實現(xiàn)稅務(wù)管理各環(huán)節(jié)的優(yōu)化改進。一方面優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管理流程，另一方面推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理質(zhì)量提升，進一步強化企業(yè)風(fēng)險防控能力。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極引進現(xiàn)代化稅務(wù)管理思想，實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險管理制度的健全。實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險精細(xì)化管理，促使員工形成統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)，為稅務(wù)風(fēng)險防控體系的完善奠定良好的基礎(chǔ)。

其次，在基礎(chǔ)的稅務(wù)風(fēng)險管理機制上，進一步強化風(fēng)險評估、監(jiān)督考核、獎懲機制的建立，充分彌補傳統(tǒng)模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度結(jié)構(gòu)上存在的缺陷，推動稅務(wù)風(fēng)險管理體系的不斷完善。在此，基于完善的制度支撐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作落實需求，組建一個專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險評估機構(gòu)，由該機構(gòu)負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃方案風(fēng)險系數(shù)以及可操作性的審核。監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對稅務(wù)風(fēng)險管理決策落實效果進行監(jiān)控，有效發(fā)揮約束力，保障各項工作流程的規(guī)范性與嚴(yán)謹(jǐn)性。

最后，立足于信息化時代背景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面推進稅務(wù)管理信息化建設(shè)，基于自身需求充分引進大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術(shù)，搭建一體化信息管理平臺，落實稅務(wù)管理風(fēng)險實時監(jiān)測。并且依托于先進的信息化管理平臺，有效解決傳統(tǒng)模式下企業(yè)各職能部門存在的信息孤島問題，實現(xiàn)各部門信息數(shù)據(jù)的共享，保障數(shù)據(jù)傳輸效率及準(zhǔn)確性，進一步實現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的全方位優(yōu)化，助力企業(yè)于當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）提升稅務(wù)管理人員能力

信息化時代背景下，稅務(wù)籌劃工作的落實對稅務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)秉承以人為本的發(fā)展精神，積極組織稅務(wù)管理人員參與培訓(xùn)活動。這一方面能夠幫助員工提升政策解讀、數(shù)據(jù)分析以及管理方面的能力；另一方面能夠切實提升企業(yè)人力資源利用率，進一步提高企業(yè)稅務(wù)籌劃質(zhì)量，提升企業(yè)核心競爭力。在課程設(shè)置方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下三個方面。

第一，稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)容。通過該課程幫助企業(yè)稅務(wù)管理人員了解常見的稅務(wù)風(fēng)險，如資金風(fēng)險、違法風(fēng)險、信譽損失風(fēng)險等，指導(dǎo)員工充分掌握各項稅務(wù)風(fēng)險的規(guī)避手段。

第二，稅法政策內(nèi)容。幫助稅務(wù)管理人員充分解讀當(dāng)前國家稅務(wù)政策、法規(guī)，切實提升員工對稅務(wù)政策、法規(guī)變化的敏感度，確保稅務(wù)籌劃方案的合法性與合規(guī)性，進一步為企業(yè)創(chuàng)造更大的稅籌效益。

第三，信息化管理內(nèi)容。強化稅務(wù)管理人員信息化數(shù)據(jù)，幫助員工充分掌握信息化系統(tǒng)操作方式，促進自身稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量及效率的提升。

六、結(jié)語

稅務(wù)籌劃工作的全面落實對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至關(guān)重要，因此企業(yè)在落實稅務(wù)籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指引，制定合理的稅務(wù)籌劃目標(biāo)，有效彌補傳統(tǒng)模式下企業(yè)稅務(wù)管理存在的漏洞，充分把控自身各項涉稅行為，深入解讀國家現(xiàn)行稅收政策法規(guī)，合理利用各項稅收優(yōu)惠政策，切實降低企業(yè)稅負(fù)，進一步強化企業(yè)行業(yè)競爭力，助力企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。