孫曉紅

（悅達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，江蘇 鹽城 224000）

一、前言

近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的全面實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。加之房地產(chǎn)行業(yè)本身就具備投資高、成本高、周期長(zhǎng)以及受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響等特征，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)清當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，了解資金管理對(duì)自身發(fā)展的重要性。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面仍然存在諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，因此在新形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理展開(kāi)分析與探討對(duì)企業(yè)發(fā)展有著極為重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）大形勢(shì)下的宏觀政策

就房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求較大并且過(guò)于依賴資金，故而國(guó)家方面在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，往往從資金層面入手。從2007年開(kāi)始，我國(guó)就相繼制定并出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的相關(guān)政策及法規(guī)。例如，土地出讓金一次性付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（39號(hào)文），這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的保障程度提出了更高的要求；銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款額度收縮，并且貸款利率持續(xù)提升，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間不斷縮小，融資成本增加。除此之外，央行也對(duì)涉房貸款占比提出了要求，但基本上都是相對(duì)模糊的比例或通過(guò)突擊檢查的方式來(lái)約束信貸的流向。例如，2003年銀發(fā)121號(hào)文、2004年銀監(jiān)發(fā)46號(hào)文以及2009年銀監(jiān)發(fā)25號(hào)文均要求樓盤(pán)滿足“四證齊全、開(kāi)發(fā)商具有二級(jí)以上資質(zhì)以及30%的自有資金”的條件，才能夠從銀行獲得貸款。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置“三道紅線”的主要目的有三點(diǎn)。一是有效防范房地產(chǎn)融資帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，從融資及負(fù)債的角度合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融風(fēng)險(xiǎn)。二是間接有效地控制房地產(chǎn)價(jià)格。融資新規(guī)當(dāng)中最重要的一點(diǎn)就是房企需要從自身做起，增強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)能力及成本控制能力，通過(guò)加快開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及回款進(jìn)度的方式來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。三是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)其服務(wù)屬性。只有房企具有長(zhǎng)期且穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，才能夠減輕對(duì)“高杠桿”的依賴，從而降低風(fēng)險(xiǎn)?！叭兰t線”中的規(guī)定都以供給端為視角，對(duì)新增的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制，從根本上減少了流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金。

（二）代表性房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀列舉

第一，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司。萬(wàn)科集團(tuán)作為我國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在1996年已經(jīng)成立了資金結(jié)算中心，參照商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)運(yùn)行機(jī)制對(duì)企業(yè)資金展開(kāi)獨(dú)立核算。在資金結(jié)算中心，資金部是核心部門(mén)，既負(fù)責(zé)對(duì)外融資，又負(fù)責(zé)內(nèi)部資金供給、集團(tuán)資金資源整合以及資金監(jiān)控體系構(gòu)建等工作。發(fā)展至目前，萬(wàn)科已經(jīng)構(gòu)建了中央清算系統(tǒng)，真正實(shí)現(xiàn)了收支兩條線的管理結(jié)算。

第二，恒大集團(tuán)。恒大集團(tuán)在資金管理方面是以“一支筆的審批制度、分權(quán)管理模式、預(yù)算管理辦法”為核心展開(kāi)的。一支筆的審批制度是指每個(gè)分公司的負(fù)責(zé)人都擁有一定的審批權(quán)力，無(wú)論是預(yù)算限額、日常收支，只要不涉及投資和籌資，集團(tuán)的總經(jīng)理或者負(fù)責(zé)人都具有審批權(quán)；而分權(quán)管理模式則是指該集團(tuán)分公司以獨(dú)立核算方式為主，并且自負(fù)盈虧，所以分公司一般自己掌握著財(cái)權(quán)，只要符合集團(tuán)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)政策、制度及會(huì)計(jì)核算方法即可；預(yù)算管理辦法是指集團(tuán)每一年都會(huì)基于上一年度的業(yè)績(jī)、銷(xiāo)售情況制定下一度年度的財(cái)務(wù)目標(biāo)，包括費(fèi)用開(kāi)支、日常開(kāi)支、消耗品購(gòu)置以及采購(gòu)固定資產(chǎn)等，總公司會(huì)定期展開(kāi)監(jiān)督調(diào)查。

早在2020年，恒大就被曝存在資金鏈危機(jī)，而這件事也恰好始于“三道紅線”的出現(xiàn)，因地產(chǎn)行業(yè)所占據(jù)的金融資產(chǎn)過(guò)多，所以潛藏的“雷”過(guò)多。2021年上半年，陸續(xù)有供應(yīng)商聲討恒大票據(jù)逾期，無(wú)法兌付，資金困境徹底暴露，企業(yè)自身無(wú)法化解和掩蓋債務(wù)危機(jī)。出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象是因?yàn)榻陙?lái)我國(guó)有一大批明星企業(yè)快速成長(zhǎng)，加之新冠肺炎疫情在全球大流行，全球經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行。由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去大肆擴(kuò)張和占用大量資產(chǎn)，在國(guó)家宏觀調(diào)控收緊時(shí)，其受到了尤為明顯的影響。

三、房地產(chǎn)資金管理存在的問(wèn)題

（一）收支持續(xù)失衡，資金壓力加大

根據(jù)滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)所公布的2020年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，在銷(xiāo)售遇阻的市場(chǎng)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“寒冬”。上市房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)1 462億元，與去年同期相比差異并不明顯，但負(fù)債合計(jì)達(dá)6 142億元，同期相比增長(zhǎng)了31%，預(yù)收賬款在負(fù)債中所占比例從2019年的28%下降至20.7%；存貨合計(jì)為5 483億元，同比增長(zhǎng)44%，總資產(chǎn)為8 157億元，存貨在資產(chǎn)總額中的占比從2019年的55%增加至64%，客戶在樓市低迷的情況下持觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售簽約及銷(xiāo)售回款能力持續(xù)下降，導(dǎo)致企業(yè)的速動(dòng)比率與去年同期相比下降5.8%～6%，同時(shí)流動(dòng)比率低于2，表明房地產(chǎn)企業(yè)的收支嚴(yán)重失衡，面臨的資金壓力相對(duì)較大。

（二）資金管理意識(shí)淡薄

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目銷(xiāo)售，重視經(jīng)濟(jì)利益，而忽視了資金管理，導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間缺少對(duì)資金籌集及投資等必要程序的控制。這不僅會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而且因項(xiàng)目權(quán)力過(guò)于集中，成本控制質(zhì)量得不到保證，資金的去向也無(wú)法得到及時(shí)且準(zhǔn)確的記錄。此外，因相關(guān)人員對(duì)資金管理的重視程度不足，或者在項(xiàng)目考核時(shí)忽視了資金使用情況，項(xiàng)目資金存在諸多不合理的現(xiàn)象，這既使得企業(yè)的資源配置不合理，也增加了項(xiàng)目工程的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）預(yù)算管理制度不夠完善

就房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)因缺少專(zhuān)業(yè)技術(shù)、高素質(zhì)人才以及充足資金致使自身企業(yè)的工程預(yù)算編制欠缺專(zhuān)業(yè)性，有些企業(yè)甚至沒(méi)有此方面的意識(shí)。雖然很多大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展了預(yù)算編制工作，但也會(huì)因制度不完善或者形式化而得不到真正的落實(shí)，企業(yè)的成本控制力度因此受到影響。盡管有些企業(yè)實(shí)現(xiàn)了發(fā)展總目標(biāo)，但也會(huì)受到成本分?jǐn)偦蛘叱杀炯?xì)分等問(wèn)題的影響，這些問(wèn)題的存在恰好反映出了企業(yè)預(yù)算制度不完善的現(xiàn)象。

（四）融資渠道受宏觀調(diào)控影響大

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生產(chǎn)要素，很多企業(yè)為了滿足自身的資金需求，會(huì)選擇債務(wù)性融資的方式獲取資金，導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高。截至2021年上半年，滬深A(yù)股上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了81.1%。實(shí)際上，債務(wù)性融資渠道較多，但是房地產(chǎn)企業(yè)能夠選擇的方式也相對(duì)有限。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可知，2020年房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金為193 115億元，其中國(guó)內(nèi)貸款26 676億元，利用外資192億元，自籌資金63 377億元，定金及預(yù)收款66 547億元，個(gè)人按揭貸款29 976億元。由此可知，銷(xiāo)售回款和國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的主要來(lái)源，而其他渠道所能夠提供的資金較為有限。資產(chǎn)負(fù)債率偏高和融資渠道單一促使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力大幅度下降。

（五）發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)狀況以及宏觀調(diào)控等因素都存在極大的不確定性，加之房地產(chǎn)企業(yè)本身在發(fā)展的過(guò)程中過(guò)于重視對(duì)一線大城市的開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域格局的調(diào)整而轉(zhuǎn)移“主戰(zhàn)場(chǎng)”，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)因戰(zhàn)略調(diào)整不及時(shí)，而承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。有些大型房地產(chǎn)企業(yè)即使意識(shí)到了向二三線城市轉(zhuǎn)移發(fā)展的重要性，但是在跨區(qū)域發(fā)展時(shí)，沒(méi)有充分考慮進(jìn)入一個(gè)新市場(chǎng)需要面對(duì)的壁壘，因管理跨度較大且管理鏈條過(guò)長(zhǎng)，致使成本增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的有效對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目可行性的研究

影響房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目績(jī)效的因素有很多，如行業(yè)政策、融資環(huán)境、建材價(jià)格以及拆遷成本等。因此，需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目可行性的研究，包括行業(yè)政策、融資環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模以及設(shè)計(jì)方案等多個(gè)方面，做好項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究，并初步確定資金的使用量與合理的融資方案，就項(xiàng)目可行性研究階段實(shí)現(xiàn)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的控制。一是要在項(xiàng)目調(diào)查的基礎(chǔ)上制定更加細(xì)致的開(kāi)發(fā)方案，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工作，尋找最佳的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；二是要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況及企業(yè)實(shí)際合理安排施工進(jìn)度；三是要對(duì)未來(lái)2～3年內(nèi)的市場(chǎng)變化展開(kāi)科學(xué)預(yù)測(cè)及成本費(fèi)用評(píng)估；四是要根據(jù)國(guó)家宏觀政策及融資風(fēng)險(xiǎn)制定合理的融資方案。只有項(xiàng)目極具可行性，企業(yè)的收支才不會(huì)失衡，企業(yè)的資金壓力才會(huì)減輕。

（二）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視增強(qiáng)內(nèi)部員工的資金管理意識(shí)，使員工能夠真正意識(shí)到企業(yè)內(nèi)部資金管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，可以通過(guò)設(shè)置獎(jiǎng)懲制度的方式來(lái)激勵(lì)員工認(rèn)真工作，對(duì)積極進(jìn)取的員工給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)不思進(jìn)取的員工進(jìn)行相應(yīng)的懲罰，以此推動(dòng)企業(yè)整體發(fā)展，讓所有員工全身心地投入工作當(dāng)中，在提高工作效率的同時(shí)，維持企業(yè)資金的穩(wěn)定運(yùn)行。由于銷(xiāo)售回款是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高度負(fù)債的穩(wěn)定基石，所以房地產(chǎn)企業(yè)員工必須重視銷(xiāo)售回款。實(shí)際上，無(wú)論是過(guò)去的恒大還是融創(chuàng)，都是憑借高負(fù)債杠桿實(shí)現(xiàn)的彎道超車(chē)，可以說(shuō)高回款率是房企得以承受高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債的秘訣所在。以富力地產(chǎn)為例，其2020年所制定的發(fā)展計(jì)劃就是主抓回款，下半年原則上暫停拿地，將工作重點(diǎn)放在“促銷(xiāo)售，抓回款”上。

（三）完善全面預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要以全面預(yù)算管理的要求為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目投資篩選、土地競(jìng)投、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、市場(chǎng)銷(xiāo)售以及物業(yè)管理等進(jìn)行預(yù)算和控制。結(jié)合企業(yè)的籌資目標(biāo)及規(guī)劃，完成年度全面預(yù)算的編制，如擬定籌資方案，確定籌資規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)及方式，完成對(duì)籌資成本及潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估。同時(shí)根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際履約情況，完成相應(yīng)費(fèi)用的支出，避免一次性資金支出較大，導(dǎo)致企業(yè)的正常運(yùn)行受到影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要及時(shí)組織資金收入及催收銷(xiāo)售回款，對(duì)資金支付進(jìn)行嚴(yán)格的控制并實(shí)施審批制度，以構(gòu)建嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行考核制度，對(duì)預(yù)算單位及個(gè)人展開(kāi)考核，做到獎(jiǎng)懲分明。

（四）拓寬企業(yè)的融資渠道，嚴(yán)格控制收支失衡

在生活水平持續(xù)提升的背景下，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量，并結(jié)合消費(fèi)者的心理，有側(cè)重地提升自身的施工技術(shù)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力。同時(shí)，還要重視在股權(quán)融資、債券融資、投資基金以及信托等方面的拓展，就付款時(shí)間可與建筑企業(yè)協(xié)商墊資建設(shè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要做好資金平衡工作，重視在項(xiàng)目貸款、股權(quán)融資、債券融資等方面的拓展。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期取得土地證時(shí)，及時(shí)與銀行協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，這樣能有效獲取較充足的流動(dòng)資金以保證項(xiàng)目順利推進(jìn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到預(yù)售期，企業(yè)要將抓回款作為首要任務(wù)，同時(shí)做好與各大銀行的關(guān)系維護(hù)，確保按揭貸款能及時(shí)到賬；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到中后期，要積極開(kāi)拓融資渠道，可辦理租金貸等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要從多方面著手準(zhǔn)備資金，滿足項(xiàng)目大量流出資金的需要。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要從資金支付管控入手，在各項(xiàng)合同履約支付的條件設(shè)置上，充分科學(xué)地統(tǒng)籌資金支付條件，與建筑方等合作單位建立友好和諧的合作關(guān)系，在雙方共贏的情況下，采用有效的融資支付方式來(lái)緩解支付壓力。

（五）構(gòu)建與資金管理相關(guān)的績(jī)效考核機(jī)制

為了更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況構(gòu)建一個(gè)適合自身企業(yè)的動(dòng)態(tài)績(jī)效考核機(jī)制，隨著企業(yè)的發(fā)展隨時(shí)調(diào)整。應(yīng)將員工的工作情況直接與績(jī)效考核掛鉤，并制定與之相匹配的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)態(tài)度消極的員工給予批評(píng)或懲罰。另外，在對(duì)資金管理人員展開(kāi)績(jī)效考核期間，不能根據(jù)一次績(jī)效考核作決定，要展開(kāi)多次考核，形成綜合績(jī)效。只有這樣，才能夠全面反映員工的績(jī)效水平，并激發(fā)資金管理人員的潛能。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展期間面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制工作，從加強(qiáng)資金管理入手，圍繞當(dāng)前企業(yè)存在的資金管理漏洞展開(kāi)分析，以制定科學(xué)合理的資金管理策略為核心，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目可行性的研究、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、完善全面預(yù)算管理制度、拓寬企業(yè)的融資渠道、構(gòu)建與資金管理相關(guān)的績(jī)效考核機(jī)制為重點(diǎn)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。