陳雪飛

（上海城建職業(yè)學院 上海 200438）

當前我國城市化進程不斷加快，城市人口日益增多，購房已成為人們的重要需求，房地產(chǎn)企業(yè)因此得到了關鍵的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)行業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景，在市場中一直呈現(xiàn)擴展態(tài)勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟呈現(xiàn)出項目周期長、需求額度大、風險高等特點（胡挺等，2021）。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理面臨挑戰(zhàn)，想要越過“市場寒冬”，推動自身平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應從自身入手，不斷提升資金管理水平，優(yōu)化成本控制工作，將營運資金管理作為企業(yè)的發(fā)展重點。

一、營運資金管理的基本概述

營運資金是指一個企業(yè)維持日常經(jīng)營活動所需的資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的總稱，營運資金管理包括流動資產(chǎn)管理和流動負債管理，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)則主要包括應收賬款和存貨。

（一）應收賬款

應收賬款涵蓋了應收票據(jù)、應收銷售款與其他應收款三個部分，一般指企業(yè)同其他企業(yè)產(chǎn)生的賒銷等交易事項，是企業(yè)需要向其他企業(yè)收取的款項。在賒銷分析中，應收賬款是關鍵內(nèi)容，改善應收賬款管理能夠減少企業(yè)成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益（朱順和等，2021）。

（二）存貨管理

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營會受到存貨管理水平的影響，日常的存貨除滿足生產(chǎn)和銷售的需求之外，還會考慮整體購買價格。企業(yè)強化存貨管理需要確保生產(chǎn)需求，構(gòu)建定量控制與定時控制系統(tǒng)，從而更為合理地控制企業(yè)存貨時間與存貨數(shù)量，更大程度地減少存貨占用的資金。

（三）流動負債

流動負債主要包括短期借款和商業(yè)信用，其中商業(yè)信用的具體形式有應付賬款、應付票據(jù)和預收賬款等。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中有著較高的流動負債，可在一定程度上降低企業(yè)的資金成本、提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，但也會加大企業(yè)的財務風險。通常流動負債傾向于對短期借款與應付賬款的管理（荊中博等，2021）。許多企業(yè)在完成資金籌集后會忽視對短期借貸的管理，這將增大企業(yè)的資金壓力，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的現(xiàn)狀

（一）營運資金管理制度不夠健全

許多房地產(chǎn)企業(yè)存在運營資金缺少系統(tǒng)性管理的問題，發(fā)展規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)此問題更為突出。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)具有管理制度落后、內(nèi)部行政管理能力不足、現(xiàn)代化治理水平較低等問題，從而限制了營運資金管理能力的提升（劉夢珂等，2020）。對此我國房地產(chǎn)企業(yè)需及時采取相應策略，對自身的財務管理制度進行調(diào)整與優(yōu)化，增強財務管理能力，尤其是營運資金管理能力，要提高經(jīng)營效率，推動企業(yè)發(fā)展。

（二）存貨管理的現(xiàn)狀分析

多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺少品牌優(yōu)勢，難以順利開展銷售，容易產(chǎn)生存貨占比較大等問題。存貨數(shù)量太大會占用企業(yè)過多的資金，增多倉儲費、管理人員工資、維護費等開支，并且存貨占用太多資金會使得企業(yè)的流動資金減少，導致企業(yè)難以實施有效投資，從而影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益（李健花，2020）。雖然我國部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始注重存貨管理，并開展了存貨管理自動化與信息化建設，但是提升的管理效率仍難以帶動存貨數(shù)量的減少。企業(yè)需要在保證銷售與生產(chǎn)經(jīng)營需求的前提下，控制存貨數(shù)量、減少存貨成本，更大程度的實現(xiàn)生產(chǎn)均衡，以進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風險。

（三）應收賬款管理的現(xiàn)狀分析

當前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會采用預售或低首付的銷售方式，但這種銷售方式會延長企業(yè)資金回籠時間，企業(yè)將出現(xiàn)大數(shù)額的應收賬款并承擔缺少流動資金的風險。僅憑嚴苛的信用政策無法完全解決應收款項問題，同時會對企業(yè)的市場形象造成一定的影響。一定量的應收款項可增加企業(yè)的現(xiàn)金收入，為其經(jīng)營與銷售提供資金支撐，有利于最大化實現(xiàn)企業(yè)的價值。但應收款項過多會加大企業(yè)的經(jīng)營風險，尤其中小型房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力相對較弱，因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極思考應收賬款問題，研究如何將存貨轉(zhuǎn)化為應收款項，增強應收賬款的管理能力。

（四）流動負債管理的現(xiàn)狀分析

同以往相比，房地產(chǎn)企業(yè)近年來應付賬款的周轉(zhuǎn)期越發(fā)縮短，企業(yè)的還款壓力日漸增加，并且在企業(yè)總資產(chǎn)比重中應付賬款的占比也在增加（張淑英等，2020）。面對應付賬款，部分企業(yè)會通過短期貸款為永久性流動資產(chǎn)進行融資，這雖然能在短時間內(nèi)緩解企業(yè)財務困境，但企業(yè)需承擔較大的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實際狀況，綜合考量選取滾動安排負債或重新設定信用額度的方式面對應付賬款問題，以確保債務在企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全應付賬款管理制度，合理進行商業(yè)信用籌資以應對負債風險。

（五）籌資渠道較為單一

近些年來，隨著金融監(jiān)管力度的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資環(huán)境越發(fā)不景氣。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資通道多為債券與銀行貸款，依照以往通道進行融資不僅難度有所加大，還會使得銷售回款速度下降。許多房地產(chǎn)企業(yè)承擔著較大的債務壓力，負債問題較為嚴重。當國家緊縮貨幣政策時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式便受到了極大程度的限制。雖然當前房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助證券化來緩解融資壓力，但其融資難度會因監(jiān)管嚴格、金融工具局限等多種因素而增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的改進策略

（一）建立健全營運資金管理制度

科學完善的管理制度能夠規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理，使企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)的過程更具合理性，可有效提高企業(yè)的綜合實力。健全的營運資金管理制度應當涵蓋流動負債管理、應收賬款管理、現(xiàn)金管理與存貨管理四個部分。房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財務風險，因此在制定流動資產(chǎn)投資方案時，要科學評估營運資金管理風險與收益，選用可行的投資方式，確保負債金額不超過企業(yè)的可承受范圍，盡可能增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)還可建立產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)控制度，監(jiān)控貨幣資金，努力提升資金利用效率，重視人才引進工作，借助定期培訓等方式培養(yǎng)財務專業(yè)人才，進而增強營運資金管理能力。

（二）選取高效的存貨管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)通常有著一定量的存貨，可滿足日常經(jīng)營與銷售需求。企業(yè)要做好價格控制與存貨數(shù)量控制，防止出現(xiàn)存貨資金占比過大的現(xiàn)象（溫素彬等，2020）。企業(yè)要結(jié)合自身情況和市場發(fā)展前景，制定科學的生產(chǎn)作業(yè)計劃，減少閑置的存貨，同時配備相應的保險儲備，防止因為存貨數(shù)量不足造成供應中斷，以降低企業(yè)受損的風險（陳淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地產(chǎn)企業(yè)還可構(gòu)建存貨控制系統(tǒng)，及時調(diào)整存貨，有效管理庫存，以免產(chǎn)生缺貨或浪費的情況。

（三）應用商業(yè)信用保障資金運轉(zhuǎn)

發(fā)揮信用折扣政策的作用，對信用期進行嚴格控制，對信用申請人財務報表采用信用定量分析方式，借助比例分析法對購買者的財務狀況進行科學評估。房地產(chǎn)企業(yè)要重視有效處理應收賬款，盡量在規(guī)定時間內(nèi)完成，以降低壞賬的出現(xiàn)概率。房地產(chǎn)企業(yè)制定賬款收取制度時要充分考慮收賬收益與成本，努力提升賬款收取制度的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)還要重視提高盈利與債務償還能力，充分把握資產(chǎn)營利性與流動性的平衡。

（四）適當使用企業(yè)流動負債

房地產(chǎn)企業(yè)開展商務信用分析的重點在于信用承諾、信用額度、信貸協(xié)議與償還條件。通常情況下，短期借款的約束條件會少于長期借款，如果出現(xiàn)拖欠應付賬款的情況，將嚴重損害企業(yè)在信用機構(gòu)和消費者眼中的形象，從而不利于企業(yè)的長遠發(fā)展（陸岷峰等，2020）。企業(yè)可制定科學可行的流動負債規(guī)劃，適當使用流動負債，盡量樹立一種積極向上的企業(yè)形象。

（五）拓展融資渠道

雖然如今銀行的融資門檻有所提升，但房地產(chǎn)企業(yè)在積極探尋其他融資渠道的同時也要保持良好的銀企關系，努力提高自身的信用資質(zhì)，這有利于持續(xù)獲取銀行的優(yōu)惠貸款政策。房地產(chǎn)企業(yè)還可借助股市實現(xiàn)融資，通過證券化有效擴大融資規(guī)模，這能夠使資金流供應更為穩(wěn)定、持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)也可利用合作開發(fā)的方式進一步加大土地儲備，以抵御資金鏈緊張的風險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可利用互聯(lián)網(wǎng)金融工具，有效優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，減少負債成本。

（六）改善營運資金的管理環(huán)境

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越發(fā)嚴峻復雜的市場環(huán)境，改善營運資金的管理環(huán)境勢在必行。房地產(chǎn)企業(yè)應以市場發(fā)展作為導向，構(gòu)建相應的運行機制與內(nèi)部管理機制，特別要積極完善資金管理體系。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)缺少足夠的營運資金管理意識，風險防控能力有所不足，因此在優(yōu)化內(nèi)部管理環(huán)境時要重視加強工作人員的風險意識，構(gòu)建科學的風險機制，盡可能細化營運資金的管理風險，對其進行分散處理。房地產(chǎn)企業(yè)要加大營運資金管理相關的考核和獎懲力度，分析管理中存在的問題，積累經(jīng)驗，同時也要提高工作人員的主觀能動性與工作積極性。

（七）充分發(fā)揮財務部門的監(jiān)督與控制職能

財務部門在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)重要地位，要充分發(fā)揮出財務的監(jiān)督和控制職能，積極健全營運資金預算管理體系，深化工作內(nèi)容，開展精細化的、全方位的營運資金管理工作。財務部門要實施計量驗收工作，最大程度降低預算編制過程中的盲目性。財務部門還應積極引進信息化操作手段，加強信息化建設，提高預算決策的專業(yè)性，進而提升管理營運資金的專業(yè)性及權(quán)威性。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理可直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，在開展營運資金管理工作時，房地產(chǎn)企業(yè)應樹立合理且可行的營運管理理念，積極優(yōu)化企業(yè)環(huán)境，精準把控基礎性問題，實施動態(tài)化管理和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對營運資金進行全方位、全過程的管理。在新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)在營運資金管理過程中機遇與挑戰(zhàn)并存，特別是如今市場競爭機制日漸完善，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營更容易被市場環(huán)境所影響。房地產(chǎn)企業(yè)要給予營運資金管理足夠的重視，積極增強管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社會。