龐會

廣饒縣樂安街道辦事處 山東廣饒 257300

在當(dāng)今社會中，根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況來看取得了較好的發(fā)展效果，人們的生活品質(zhì)也得到了顯著提升，有效促進了我國城市化建設(shè)。在我國經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響比較大，所以，也要對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進行充分分析，尤其要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行重點研究，以此總結(jié)房地產(chǎn)波動規(guī)律，在此基礎(chǔ)上也需要了解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的各個階段，在不同的情況下采取有效地應(yīng)對措施，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟波動得到有效控制。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的階段

1.1 經(jīng)濟復(fù)蘇階段

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動來說，通過分析可以得知，其經(jīng)濟復(fù)蘇階段主要是在上次經(jīng)濟循環(huán)低谷之后出現(xiàn)的，此時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場會迎來發(fā)展機遇，人們的房產(chǎn)需求相對較大，進而會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。經(jīng)過分析房地產(chǎn)發(fā)展，充分掌握這種波動規(guī)律，開發(fā)商會在低谷階段進行房地產(chǎn)開發(fā)，這樣能夠有效改善供求不平衡，進而使得房地產(chǎn)順利進入復(fù)蘇階段，不僅能夠加大房產(chǎn)項目建設(shè)范圍，也能夠獲得較好的經(jīng)濟效益。

1.2 經(jīng)濟繁榮階段

對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來說，如果處于復(fù)蘇階段的情況下，供不應(yīng)求現(xiàn)象比較常見，房產(chǎn)交易數(shù)量也會明顯提升，此時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把握發(fā)展機遇，對房產(chǎn)項目加大投入力度，這樣能夠獲得更多的經(jīng)濟效益。當(dāng)房地產(chǎn)需求量處于持續(xù)增長狀態(tài)時，在價格方面也會明顯提升，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠抓住該機遇，可以使得新開發(fā)項目順利銷售出去。另外，在繁榮階段，由于集體消費又或者是個人消費的影響會使得房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，進而提升總體的房產(chǎn)投資總額。

1.3 經(jīng)濟衰退階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，迎來繁榮階段之后，房產(chǎn)需求量會有所下降，這樣就會使得房產(chǎn)價格下降，不少消費者會選擇放棄購房在很大程度上會降低房地產(chǎn)市場的活躍性。在這樣的情況下，房產(chǎn)市場就會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟也會有所衰退，在房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退階段，開發(fā)商應(yīng)該合理減少投資項目，又或者是停止新項目的開發(fā)，這樣能夠減少交易量，控制房地產(chǎn)價格的變化。

1.4 經(jīng)濟蕭條階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，供求矛盾時常出現(xiàn)，市場競爭也比較激烈。所以，房地產(chǎn)市場價格波動是比較常見的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)濟一般不會超過底線。由于該行業(yè)具有一定的特殊性，在短時間內(nèi)很容易失去市場占有率，甚至?xí)l(fā)生經(jīng)濟套牢現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)市場交易量較少，又或者出現(xiàn)了萎縮現(xiàn)象，此時就會陷入衰退時期，如果這種市場狀態(tài)未能夠得到有效調(diào)整，不僅影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，也會容易影響我國經(jīng)濟的整體發(fā)展[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

2.1 經(jīng)濟因素

在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于貸款利率的變化，往往會對消費者購房成本帶來一定的影響，直接關(guān)系著房產(chǎn)投資所能獲得的經(jīng)濟效益。若貸款利率比較低，在很大程度上會促進消費者購房，反之，如果貸款利率比較高，消費者往往會控制購買欲望。對于房地產(chǎn)項目來說，所涉及的因素比較多元化，尤其受到了人們平均經(jīng)濟收入的影響，當(dāng)人們收入水平比較高時，有些人會具有理財意識，進而提升房地產(chǎn)銷售量，不少人會將房地產(chǎn)作為投資項目，這樣會帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)人們經(jīng)濟收入比較少時，其投資能力也會受到限制，進而房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度也比較慢。

2.2 政策因素

在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著政府宏觀調(diào)控手段的實施，往往會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的影響。為了維護社會和諧關(guān)系促進生產(chǎn)力發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展方面會受到政府政策的控制，不管哪個行業(yè)發(fā)展都會與政策變化息息相關(guān)。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來說，涉及的領(lǐng)域比較廣，在其經(jīng)濟發(fā)展過程中受到了多種政策的影響，比如說：產(chǎn)業(yè)、貨幣、經(jīng)濟制度等等，也會與國家發(fā)展目標(biāo)存在密切地聯(lián)系，當(dāng)國家頒布新政策又或者是新制度的情況下會使得房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生不同程度的波動現(xiàn)象。

2.3 社會發(fā)展因素

在我國經(jīng)濟發(fā)展的影響下，人們的生活水平得到了顯著提升，隨著人們生活質(zhì)量的改善，有些人更加注重精神文明素質(zhì)的追求，尤其在住房消費觀念發(fā)生了很大的變化，這樣就會為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇。當(dāng)人們購房欲望比較強烈時，往往會促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。但是，在現(xiàn)階段來看，人們對住房的功能、環(huán)境等諸多方面提出了新的要求，這樣也會對房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響。

2.4 房地產(chǎn)供求矛盾

在房地產(chǎn)供給總量方面，因為受到了技術(shù)、資金、人員以及管理等諸多條件的影響，從而使得房屋數(shù)量發(fā)生了改變。如果供求比例發(fā)生較明顯的變化情況下，需求現(xiàn)波動會超前，供給線波動。雖然，在大多數(shù)情況下房地產(chǎn)供給總量和需求總量處于平衡狀態(tài)，但是，不平衡現(xiàn)象也時常出現(xiàn)，在供求關(guān)系的影響下很容易使得房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生明顯的波動，所以需要針對具體的供求矛盾進行科學(xué)調(diào)整，以此促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展[2]。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對策略

3.1 健全房地產(chǎn)投資政策

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來說，該行業(yè)政策的變化與經(jīng)濟波動存在很大的聯(lián)系，所以需要針對改行業(yè)頒布針對性的政策，有的房地產(chǎn)投資主體存在爭議，產(chǎn)權(quán)不夠清晰，又或者未能夠詳細劃分職責(zé)，這樣就會在出現(xiàn)市場風(fēng)險時無法進行合理規(guī)避，也不能夠采取有效地風(fēng)險防范機制。為了有效應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，需要全面關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，保證其能夠適應(yīng)市場消費需求，并且能夠與宏觀經(jīng)濟規(guī)模保持一致。通過宏觀經(jīng)濟的控制能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，也能夠避免出現(xiàn)投資規(guī)模過大、過小的現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)開發(fā)單位需要做好市場調(diào)查工作，針對房地產(chǎn)開發(fā)進行準(zhǔn)確定位，確保經(jīng)濟投資的合理性，在滿足市場需求的基礎(chǔ)上進行調(diào)整，以此來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。作為政府也需要對房地產(chǎn)布局進行戰(zhàn)略性控制，全面分析社會人員的住房需求，合理規(guī)劃安居工程。

3.2 健全房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，需要依賴于健全的房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度。對該制度進行構(gòu)建時可以從以下幾點著手：第一，針對房地產(chǎn)途徑進行豐富，需要從不同的途徑進行融資，確保房地產(chǎn)投資模式的多元化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟運行模式也能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展；第二，針對房地產(chǎn)市場的實際情況進行融資機制的健全，這樣能夠為房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)；第三，針對房地產(chǎn)金融需要加大監(jiān)管力度，這樣能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供重要的參考依據(jù)，也能夠使得房地產(chǎn)金融更加穩(wěn)定，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展提供了必要條件。

3.3 規(guī)范管理房地產(chǎn)市場

在近些年來，隨著住房制度以及相關(guān)政策的不斷改變，在很大程度上使得人們住房需求又或者是消費觀念發(fā)生了很大變化，這樣就會使得房地產(chǎn)市場處于活躍狀態(tài)，通過改善人們的居住條件，不僅能夠帶動經(jīng)濟發(fā)展，也能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，對于房地產(chǎn)市場來說，還需要進一步進行規(guī)范化管理，相關(guān)部門應(yīng)該采取有效的市場管理措施，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點管理，尤其要對相關(guān)的開發(fā)行為進行約束，保證建設(shè)行為的合法性，并且，對于房地產(chǎn)項目進行審批時，需要按照相應(yīng)的流程進行嚴(yán)格管理，做好項目的跟蹤工作。不僅如此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照相應(yīng)的法律法規(guī)來辦理相應(yīng)的手續(xù)，不管是在用地又或者是銷售等環(huán)節(jié)中都應(yīng)該按照規(guī)章制度來辦事，房產(chǎn)中介也應(yīng)該堅持持證上崗制度，保證所有的中介人員能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，具有較高的職業(yè)素養(yǎng)，避免出現(xiàn)中介違法又或者是違規(guī)行為。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員出現(xiàn)了違規(guī)操作，房地產(chǎn)管理部門需要對其進行處理可以根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重給予相應(yīng)的處罰，如果構(gòu)成犯罪的情況下，需要依法追究其刑事責(zé)任。

3.4 加大房產(chǎn)市場的控制力度

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，針對其波動問題需要進行宏觀調(diào)控，尤其要針對房地產(chǎn)市場進行全面管理加大控制力度。開發(fā)商需要對城市經(jīng)濟發(fā)展情況以及居民的消費水平進行深入調(diào)查，全面了解人們的住房需求，在此基礎(chǔ)上對建筑物進行合理規(guī)劃，確保房地產(chǎn)項目能夠與當(dāng)?shù)鼐用裣M水平相適應(yīng)。不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該對于當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃忧闆r以及住房需求進行準(zhǔn)確分析和統(tǒng)計，全面掌握該地區(qū)人們的購房需求，進而確定投資目標(biāo)，合理把控投資數(shù)量，避免造成資源浪費。在房地產(chǎn)項目規(guī)劃中，如果當(dāng)?shù)爻鞘械姆慨a(chǎn)需求不明顯，可以適當(dāng)減少房屋數(shù)量，避免出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。除此之外，房地產(chǎn)投資企業(yè)也應(yīng)該和政府進行積極溝通，共同進行市場調(diào)研，積極響應(yīng)國家號召，盡可能減少房地產(chǎn)的囤積以及閑置，這樣能夠減少土地資源浪費，還能夠促進節(jié)約型社會的發(fā)展[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)中，在諸多因素影響下，往往會出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動現(xiàn)象。為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展，需要立足于房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀進行全面分析，深入了解該行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的具體影響因素。針對具體的因素采取科學(xué)的控制措施，并且還需要加大宏觀控制力度，不斷完善相應(yīng)的投資政策，健全房地產(chǎn)開發(fā)金融制度，使得房地產(chǎn)市場得到規(guī)范化管理，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。