楊永旭

大連金泓旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)項目一般都有較長的施工周期，并且投資規(guī)模極大，涉及較多的內(nèi)容和層面。加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的造價控制，一方面能有效降低施工成本，間接提高效益，另一方面能夠合理規(guī)避潛藏在成本和費(fèi)用當(dāng)中的風(fēng)險隱患，保障項目的順利建設(shè)和實(shí)施?；诖?，相關(guān)單位必須意識到房地產(chǎn)項目造價控制的重要性，并采取行之有效的方式對其進(jìn)行操作和實(shí)踐，以期提高其存在的科學(xué)性、合理性和有效性，更好地服務(wù)于需求對象。

1 房地產(chǎn)項目造價控制中面臨的問題

結(jié)合實(shí)際情況來看，當(dāng)下房地產(chǎn)項目造價控制中面臨的問題，主要包括這樣幾點(diǎn)：

1.1 項目建設(shè)前期存在的問題

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的前期，很多關(guān)于造價方面的問題都會暴露出來，包括項目的立項、可行性研究及建設(shè)計劃等。這一階段，房地產(chǎn)項目的決策部門需要將可行性研究報告當(dāng)作基本的施工依據(jù)，并組織相關(guān)專家就項目的可行性情況作出科學(xué)的預(yù)判[1]。一旦可行性報告本身缺乏深度、缺少精確計算，就會對造價控制造成一系列的不良影響，具體表現(xiàn)如下：首先，缺少對房地產(chǎn)項目周邊自然條件的調(diào)查和分析，沒有及時掌握相關(guān)信息；其次，缺少對于項目施工方案的深度對比和研究，最終生成的方案在某些方面不夠嚴(yán)謹(jǐn)、更缺少合理性；再次，房地產(chǎn)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范作為依據(jù)；第四，一些施工技術(shù)方案的選擇缺少理論依據(jù)和分析；第五，缺少對項目所在地的征地、拆遷等歷史情況的調(diào)查和信息獲?。蛔詈?，缺少對材料單價的審核及基礎(chǔ)材料的成本控制過程。

1.2 項目設(shè)計階段存在的問題

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般包括三個流程，即初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和變更設(shè)計。當(dāng)下的我國正處于建設(shè)行業(yè)發(fā)展的高峰期，各類房地產(chǎn)項目如雨后春筍，層出不窮，但因項目的設(shè)計單位缺少相應(yīng)的獎懲和約束機(jī)制，導(dǎo)致設(shè)計文件少有精品、偶有殘次，具體表現(xiàn)在這樣幾個方面：首先，在設(shè)計之初即需要對技術(shù)的采用進(jìn)行合理的控制，但實(shí)際情況是很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有做到這一點(diǎn)，故未能保障技術(shù)的采用呈現(xiàn)出良好的經(jīng)濟(jì)性與合理性；其次，最初的設(shè)計方案往往缺少深度和精度，更沒有對項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和審核，如此很容易導(dǎo)致后續(xù)施工出現(xiàn)方案上的變更與整改，給項目造價控制帶來極大的困難[2]；再次，沒有對項目建設(shè)材料的實(shí)際存儲量和性能情況展開實(shí)際調(diào)查，以至于材料的最終應(yīng)用情況與最初的規(guī)劃存在很大偏差；第四，對于房地產(chǎn)項目周邊的地質(zhì)情況缺少調(diào)查，以至于后續(xù)施工過程中面臨極大的變更，間接導(dǎo)致造價提高；最后，房地產(chǎn)項目的設(shè)計單位沒有對圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審核，以至于出現(xiàn)各類問題時已經(jīng)到了項目的施工階段，除了返工，也別無他法。

1.3 項目施工階段存在的問題

在項目施工階段，有這樣幾方面問題會對造價產(chǎn)生影響：首先，施工單位投入的施工人員數(shù)量不足，配套工具不足，導(dǎo)致施工工期被延誤；其次，缺乏正確且科學(xué)的施工方案指導(dǎo)，不能嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的施工工序進(jìn)行施工；再次，施工現(xiàn)場缺少精準(zhǔn)的核算過程，并不能對施工變更進(jìn)行合理的控制；最后，施工現(xiàn)場缺少高素質(zhì)的監(jiān)理人員，針對已經(jīng)出現(xiàn)的問題和潛在性的風(fēng)險因素，并沒有及時采取措施予以規(guī)避[3]。

2 房地產(chǎn)項目造價控制問題的應(yīng)對之策

正因為房地產(chǎn)項目無論是在前期籌備設(shè)計、中期施工階段，都會面臨不同程度的造價問題，所以為了避免預(yù)算超標(biāo)、房地產(chǎn)企業(yè)面臨項目投資缺口的情況，需要采取相應(yīng)的措施對這類問題進(jìn)行嚴(yán)格防范和控制[4]。

2.1 提高項目可行性研究估算精度

之所以要提高房地產(chǎn)項目可行性研究估算精度，是因為房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，材料費(fèi)用在總投資額中占比極大，任何材料價格的變動，都會直接對項目造價產(chǎn)生影響。有切實(shí)一些特定區(qū)域的材料價格受當(dāng)?shù)丨h(huán)境及個別廠商影響，時常出現(xiàn)大規(guī)模的波動，必然會對房地產(chǎn)項目的造價產(chǎn)生嚴(yán)重影響，更會為日后地產(chǎn)項目的效益帶來沖擊。所以，在前期項目的籌備階段，就需要對材料的市場價格進(jìn)行深入調(diào)查，要選擇真正意義上質(zhì)優(yōu)價廉的材料，通過甲方統(tǒng)一采購，這樣可以實(shí)現(xiàn)對采購物料的統(tǒng)一管理。

2.2 強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計

所謂限額設(shè)計是指在項目建設(shè)過程中，針對施工圖紙，在造價總金額控制在一定范圍內(nèi)的情況下，分解施工細(xì)節(jié)。在設(shè)計施工圖的過程中，要結(jié)合批復(fù)以及項目的具體情況，明確造價目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)限額內(nèi)的造價控制。如果有必要，房地產(chǎn)企業(yè)甚至可以引入良性的競爭機(jī)制，在限定造價的情況下進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇高質(zhì)量同時能進(jìn)行成本有效控制的單位進(jìn)行施工。

2.3 對房地產(chǎn)項目實(shí)施宏觀調(diào)控

政府相關(guān)部門有必要對房地產(chǎn)項目施工情況進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控，故在職能上要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和轉(zhuǎn)變，在遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上，減少對微觀經(jīng)濟(jì)活動的干預(yù)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及相關(guān)項目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境與條件。另一方面，有必要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目的各類投資主體進(jìn)行有針對性的管控。

2.4 優(yōu)化施工方案以及施工組織設(shè)計

項目技術(shù)人員有必要深入施工現(xiàn)場進(jìn)行勘查，以優(yōu)化施工方案和組織設(shè)計為導(dǎo)向，盡可能實(shí)現(xiàn)對成本的控制?；诖?，技術(shù)人員有必要在前期考察時，針對后期項目建設(shè)有可能會出現(xiàn)的問題，展開必要的方案和設(shè)計優(yōu)化工作，降低后期的造價。

3 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項目造價問題主要在于項目實(shí)施的前期、中期，在條件允許的情況下，要切實(shí)提高項目建設(shè)可行性研究的精準(zhǔn)度，通過推行限額設(shè)計、宏觀調(diào)控和優(yōu)化施工方案的方式，來強(qiáng)化房地產(chǎn)項目的造價控制，不斷提高控制的有效性及合理性。