唐耀欣
青島中鐵西海岸投資發(fā)展有限公司 山東青島 266000
在房地產(chǎn)企業(yè)中,會計核算業(yè)務(wù)處理的相關(guān)內(nèi)容非常豐富,其中就包括了票據(jù)管理、核算內(nèi)容明確、會計核算流程優(yōu)化調(diào)整以及產(chǎn)品開發(fā)。目前,房地產(chǎn)企業(yè)完全依托于行業(yè)產(chǎn)品特殊性,希望大量增補信息披露政策,強化自身會計核算能力,做好房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)處理工作[1]。
房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分,在推動國民經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著極其重要的角色。房地產(chǎn)開發(fā)屬于高風(fēng)險、高收益領(lǐng)域,這也往往導(dǎo)致一些企業(yè)會出現(xiàn)負(fù)債經(jīng)營的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些特征就決定了其必須更加重視經(jīng)濟和財務(wù)管理環(huán)節(jié),盡可能地降低企業(yè)投資風(fēng)險,按照自己的實際情況進行開發(fā),減少盲目性。
會計核算作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財政管理的核心,其地位和重要性顯而易見。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,要想提高自身的經(jīng)營質(zhì)量和效果,并且獲得理想的經(jīng)濟效益,實事求是地制定有關(guān)會計核算制度至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的不斷發(fā)展也使得越來越多的人意識到了做好會計核算工作的重要性,不僅建立了相應(yīng)的會計核算制度,而且各企業(yè)也加大了對會計核算專業(yè)人員的引進,在一定程度上保障了企業(yè)資金的健康性和安全性。但不可否認(rèn)的是,當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對會計核算的重視程度仍然不夠,不能做到防患于未然,基本上每次都是當(dāng)問題出現(xiàn)以后才進行補救,給企業(yè)造成很多不必要的麻煩和經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每天的資金流數(shù)額都比較巨大,而且這些資金往往會用于不同的地方,這就要求企業(yè)能夠把每一筆資金輸入、輸出進行記錄,并仔細(xì)核算,確保資金使用的合理性,避免出現(xiàn)濫用、挪用情況的發(fā)生。核算內(nèi)容和環(huán)節(jié)眾多,所以一旦會計核算出現(xiàn)問題,企業(yè)很可能會走進一個惡性循環(huán)的圈子里,輕則造成一定的經(jīng)濟損失,重則會導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)的邊緣。為了避免這些問題的出現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷完善會計核算工作,提高抵御市場環(huán)境變化的能力,以更快、更好的方式脫離可操作性低的會計核算模式。
我國當(dāng)前應(yīng)用比較普遍的會計核算制度已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需要,所以進一步強化會計核算管理方面的制度,并且在認(rèn)真研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算發(fā)展過程中存在的主要問題以后,根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策成為企業(yè)提高自身發(fā)展穩(wěn)定性和競爭力的必然選擇。
特殊產(chǎn)品業(yè)態(tài)主要包括地下空間、公建配套等。首先針對車位來說,由于車位的售價比較低,從收入成本配比的角度考慮,車位無法像其他可售業(yè)態(tài)那樣分?jǐn)偹械某杀?。故一般考慮車位只分?jǐn)偨ò渤杀?。如合同中(合同?nèi)容或合同名稱)明確列示車位部分建造成本,按該金額確認(rèn)。如未明確列示,則按照可售面積分?jǐn)偨ò渤杀?。由于各個地區(qū)車位售價不一,故建議按照上述方法對車位成本進行測算,測算后根據(jù)收入成本配比原則確認(rèn)車位成本分?jǐn)偟姆椒?。其次針對地下室或儲藏室而言,對于列示在合同及產(chǎn)權(quán)證上的地下室及儲物間等可售業(yè)態(tài),應(yīng)考慮預(yù)留成本,可參考產(chǎn)權(quán)車位成本分?jǐn)偡椒?。最后針對公建配套而言,公建配套是指產(chǎn)權(quán)面積之外的實測面積,如不可售會所、幼兒園、車庫等配套設(shè)施,該種業(yè)態(tài)無須預(yù)留成本[2]。
執(zhí)行好相關(guān)法規(guī)制度,對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中所出現(xiàn)的票據(jù)管理不合理問題進行分析處理。具體來講,就是要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度,確保票據(jù)管理有效到位。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)要求,確保做到稅款繳納到位,建立房地產(chǎn)所得收入的標(biāo)準(zhǔn)核算方式,計算應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額扣除的費用。換言之,要從規(guī)范化法規(guī)制度切入,專門對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本計稅內(nèi)容進行適當(dāng)調(diào)節(jié)分析,有效提升稅收賬款到位率,確保票據(jù)管理工作到位,不斷完善票據(jù)領(lǐng)用制度。在該過程中,持續(xù)強化完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算業(yè)務(wù)處理內(nèi)容,例如,對預(yù)收放款內(nèi)容進行分析,通過收據(jù)發(fā)票妥善管理相關(guān)檢查工作內(nèi)容,做到相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行到位。
房地產(chǎn)企業(yè)一定要思考房地產(chǎn)商品的整體開發(fā)狀況,完善流轉(zhuǎn)稅費核算工作。具體來說,要根據(jù)企業(yè)會計核算業(yè)務(wù)處理來分析產(chǎn)品開發(fā)狀況,對其預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費核算內(nèi)容進行分析。在具體的預(yù)售過程中,需要對商品房的開發(fā)產(chǎn)品進行未完成竣工驗收分析,確保預(yù)售房地產(chǎn)款項可滿足收入確認(rèn)條件,分析其無法計入收入部分,設(shè)置預(yù)售賬款。在該過程中,需要對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費核算內(nèi)容進行進一步完善,確保納稅申報中“應(yīng)交稅費”科目計算處理到位。在進入全面收入確認(rèn)后,需要對轉(zhuǎn)出部分稅費進行分析,追求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)費用與收入形成合理配比,做好企業(yè)各項業(yè)務(wù)處理工作[3]。
會計核算作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財政管理的核心,其地位和重要性顯而易見。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀來看,在實際情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展會計核算工作過程中仍然存在著一些問題,給企業(yè)健康發(fā)展埋下了很多隱患。為了給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更健康的市場環(huán)境,同時保障企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定性,就必須做好會計核算工作,針對其存在的問題對其會計核算工作進行改革。