沈陽春

廊坊市自然資源和規(guī)劃局 河北廊坊 065000

當(dāng)前情況下，我國城市發(fā)展建設(shè)速度越來越快，城市中人口數(shù)量增多，人們對于城市建設(shè)的需求也不斷擴大。為進(jìn)一步提升城市服務(wù)質(zhì)量，對城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善和改進(jìn)，城市用地的要求發(fā)生改變。因此，城市原本的基準(zhǔn)地價已經(jīng)無法迎合城市建設(shè)發(fā)展要求，需要更新基準(zhǔn)地價并做好城市土地評估工作，從而準(zhǔn)確掌握土地利用狀況，提高土地利用率，做好土地價格調(diào)控。

1 基準(zhǔn)地價更新概述

1.1 基準(zhǔn)地價定義

基準(zhǔn)地價主要指城市在計量土地使用權(quán)價格時所制定的計量標(biāo)準(zhǔn)，該價格呈現(xiàn)出我國不同城市的土地使用權(quán)評價狀態(tài)，也是我國經(jīng)過十幾年的土地管理探索取得的良好成果。盡管當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價還沒有達(dá)到完全規(guī)范的程度，并沒有直接以標(biāo)碼或者是尺度那樣進(jìn)行城市地價度量衡，但其中所蘊含的主觀隨意性已經(jīng)處于逐漸減少狀態(tài)[1]。當(dāng)然，目前我國城市基準(zhǔn)地價還包含著“估價”的成分，具體體現(xiàn)在某一建設(shè)用地的使用價格在進(jìn)行評估時，會受到評估人的影響，因此，出現(xiàn)房地產(chǎn)的價格混亂問題。為讓地價評價更加科學(xué)合理，城市開始制定基準(zhǔn)地價，但是，國家關(guān)于國土資源的調(diào)查需要站在城市經(jīng)濟發(fā)展以及市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，以客觀事實了解城市用地的基本狀況，掌握城市土地資源利用率，從而及時更新基準(zhǔn)地價[2]?；鶞?zhǔn)地價是城市土地市場的指導(dǎo)性價格，是政府管理部門調(diào)控土地市場的主要手段?；鶞?zhǔn)地價是否科學(xué)，價格水平是否合理，是否符合城鎮(zhèn)發(fā)展的客觀水平，必然要求在全國范圍內(nèi)開展土地價格調(diào)查，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，對各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行平衡。由此可見，及時、準(zhǔn)確反映土地市場行情，充分發(fā)揮土地價格的調(diào)控作用，是建立公平、規(guī)范、有序的土地市場的基礎(chǔ)。

1.2 基準(zhǔn)地價政策與制度

當(dāng)前情況下，我國土地市場正處于初步建設(shè)階段，政府所制定的土地管理政策以及制度都還需要適應(yīng)土地市場發(fā)展規(guī)律，很多制度和政策都無法完全符合土地市場要求，現(xiàn)有的土地政策及制度規(guī)定主要以土地價格管理需求來制定。

隨著城市建設(shè)發(fā)展工作的不斷推進(jìn)，城市規(guī)劃計劃越來越完善，土地利用結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生改變，城市土地的布局以及發(fā)展方向都隨之發(fā)生重大變化。以往城市利用土地的方式在后續(xù)城市建設(shè)中未必合理，甚至可能會導(dǎo)致城市經(jīng)濟發(fā)展受到限制，因此需要對城市基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新[3]。政府部門根據(jù)土地管理法將土地使用權(quán)提前收回，并通過調(diào)整土地利用方式來挖掘土地資產(chǎn)的潛在價值。即便是土地價格出現(xiàn)暴漲或者是暴跌的問題，政府部門也可根據(jù)法律規(guī)定對土地價格開展行政干預(yù)。如果發(fā)現(xiàn)土地市場當(dāng)存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移不合格的問題，可具備有限購買權(quán)限。國土資源管理部門可對土地交易行為進(jìn)行管理，并審批土地交易價格，面對土地使用狀況健全登記制度，配合土地價格管理，完善土地基準(zhǔn)地價管理體系建設(shè)[4]。

2 城市建設(shè)發(fā)展與基準(zhǔn)地價更新的關(guān)系分析

城市中的基準(zhǔn)地價對于城市建設(shè)發(fā)展呈現(xiàn)出如下作用：

（1）城市當(dāng)中對于土地資源的利用時，注入招標(biāo)、拍賣、土地轉(zhuǎn)讓等各種與土地相關(guān)的交易，制定的價格都需要將基準(zhǔn)地價作為主要的參考標(biāo)準(zhǔn)。如此，避免城市土地市場定價混亂，規(guī)避土地資源價格飛速上漲的弊端。

（2）城市當(dāng)中從事土地經(jīng)營活動時，可將基準(zhǔn)地價作為土地經(jīng)營管理的重要檢驗依據(jù)，并按照基準(zhǔn)地價的指導(dǎo)制定土地管理制度。如此，城市地價水平得到合理控制，土地利用效率也能達(dá)到最佳效果。

（3）基準(zhǔn)地價是城市制定土地政策并整首土地稅費的主要參考依據(jù)，能夠充分反應(yīng)出城市土地的真實收益狀況，成為房地產(chǎn)市場評估各種稅費的主要參考依據(jù)[5]。

（4）基準(zhǔn)地價的存在讓城市進(jìn)行行政劃撥原有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者是抵押時，能夠有明確的參考標(biāo)準(zhǔn)，可按照基準(zhǔn)地價的特定比例確定補交土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的數(shù)額。

（5）基準(zhǔn)地價能夠引導(dǎo)土地利用方式，根據(jù)不同地區(qū)所呈現(xiàn)出的地價情況來看，土地使用者會根據(jù)自身生產(chǎn)需要，將土地資產(chǎn)中的潛力挖掘出來，對土地利用方式做出調(diào)整，或重新布局土地利用方式，從而讓土地發(fā)揮出最大的利用價值。

如今，城市建設(shè)發(fā)展速度越來越快，城市用地的總量調(diào)控力度卻明顯不足，政府土地供應(yīng)的市場化程度較低，導(dǎo)致市場機制對土地形成作用產(chǎn)生的影響受到限制。在該種情況下，很多原本需要有償使用的土地在實際使用期間卻并沒有支付足夠的使用資金，甚至一些經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)用地也并未按照土地稅法規(guī)定支付對應(yīng)土地價格。據(jù)了解，全國范圍內(nèi)大約只有5%的土地是以公開招標(biāo)競拍的方式面向城市供應(yīng)。土地供應(yīng)還包含協(xié)議出讓土地，該類型土地在價格方面受到政府行政干預(yù)比較多，經(jīng)常會出現(xiàn)為了競爭項目而將土地價格壓低的情況[6]。從上述情況來看，如果城市能夠強調(diào)基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以構(gòu)建地價體系的方式定期根據(jù)城市土地利用情況對基礎(chǔ)地價進(jìn)行更新調(diào)整，逐漸能夠改善城市土地價格的市場規(guī)范問題。

3 城市建設(shè)發(fā)展中地價體系建設(shè)路徑

盡管已經(jīng)經(jīng)歷十多年的發(fā)展時間，我國制定明確的地價管理體系，將基準(zhǔn)地價作為地價管理的核心內(nèi)容，從市場交易價、標(biāo)定地價以及基準(zhǔn)地價等不同土地價格類型角度，強化土地市場管理。但是，隨著土地市場發(fā)展，土地使用方式越來越多元化，現(xiàn)有土地管理體系依然不夠完善。鑒于該種情況，需要健全土地體系并強化土地市場管理力度。

3.1 地價概述

學(xué)術(shù)界關(guān)于地價的稱呼不同，表現(xiàn)出的內(nèi)涵不同，因此可比性比較差，地價中包含的主要內(nèi)容也不過明確。據(jù)悉，不同類型的土地在使用過程中需要對應(yīng)不同價格，如今土地市場根據(jù)土地使用方式已經(jīng)形成承租、出讓、劃撥以及作價等多種土地使用權(quán)[7]。但是，除了出讓土地使用權(quán)以外，其他類型的土地使用方式在價格制定方面均沒有明確的參考依據(jù)。同時，因為不同類型土地在土地價格方面的爭議比較大，容積率狀況、開發(fā)程度以及用途等要素都會導(dǎo)致土地價格受到影響。

3.2 地價標(biāo)準(zhǔn)

如今，地價標(biāo)準(zhǔn)制定方面還存在比較明顯的問題，主要體現(xiàn)在基準(zhǔn)地價的成果路線并沒有完全統(tǒng)一，且政府相關(guān)部門在基礎(chǔ)地價方面的管理手段比較落后，并不能按照城市建設(shè)發(fā)展需求及時更新基準(zhǔn)地價。導(dǎo)致上述問題的主要原因是個別技術(shù)人員素質(zhì)比較低，對于土地的測算結(jié)果出現(xiàn)偏差，在完成土地測算以后形成的成果表達(dá)方式并不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，導(dǎo)致基準(zhǔn)地價制定出現(xiàn)偏差[8]。除此之外，信息化時代的到來讓各個行業(yè)都開始將日常工作與信息化技術(shù)銜接起來，基準(zhǔn)地價管理也與信息技術(shù)深度融合，形成基準(zhǔn)地價系統(tǒng)，但該種系統(tǒng)建設(shè)完成后呈現(xiàn)出動態(tài)性能差以及升級困難的問題，無法讓地價管理保持連續(xù)性。為完善地價體系建設(shè)，國土資源管理部門需要落實專項資金，用于基準(zhǔn)地價管理系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)該系統(tǒng)的辦公自動化目標(biāo)，達(dá)到及時更新基準(zhǔn)地價的目的。

3.3 地價管理制度建設(shè)

盡管我國為了適應(yīng)地價管理需求而制定明確地價管理體系，但是現(xiàn)有的配套管理制度卻還不夠完善，導(dǎo)致很多問題對地價管理水平提升產(chǎn)生限制。例如，很多地方政府雖然響應(yīng)國家號召，制定與宏觀土地管理政策想一致的土地管理政策，但卻因為缺乏對宏觀管理政策的系統(tǒng)規(guī)劃，導(dǎo)致地價管理條款并不細(xì)致。尤其是未體現(xiàn)出地價管理的核心地位，導(dǎo)致各項管理制度之間不具備銜接性，無法充分發(fā)揮出土地管理制度的效果[9]。再例如，目前我國存在地價管理制度落實不到位的問題，該問題主要體現(xiàn)在地價管理工作中并未明確具體目標(biāo)，關(guān)于地價管理的程序制定也缺乏規(guī)范。如此一來，地價管理制度雖然制定，但在實際落實時卻缺乏行之有效的操作細(xì)則。

為改善上述問題，我國號召各個地方政府強調(diào)地價調(diào)控土地市場的作用，并將地價管理納入到地價體系建設(shè)的核心內(nèi)容當(dāng)中。一方面，通過政策法規(guī)方式對土地轉(zhuǎn)讓或出讓的形式進(jìn)行約束，強化地價管理協(xié)調(diào)性。另一方面，提高地價市場化程度，確?；鶞?zhǔn)地價制定過程中能夠充分反應(yīng)土地市場當(dāng)中價格變化的實際情況。例如，政府部門可對土地的出讓價格做出調(diào)整，根據(jù)土地流轉(zhuǎn)稅的征收實際情況，對土地市場進(jìn)行空管調(diào)控，重視出讓地價管理，從而控制土地出讓市場的價格失控問題。再例如，政府部門需要認(rèn)同土地管理的作用，并提高土地管理的層次，為其配套完善的政策法規(guī)，并提出監(jiān)管機制建設(shè)。目前我國之所以會存在諸多基準(zhǔn)地價方面的問題，主要原因在于缺乏對土地價格管理的監(jiān)管，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓市場始終處于半隱形的狀態(tài)。強化監(jiān)管機制建設(shè)以后，設(shè)定對應(yīng)的監(jiān)管部門，各項土地交易均在監(jiān)管部門的監(jiān)管范圍之內(nèi)，只要監(jiān)管部門能夠認(rèn)真履行自身職能，且具備明確的監(jiān)管依據(jù)，其最終能夠規(guī)避土地交易中的價格混亂現(xiàn)象。盡管我國土地成分還比較復(fù)雜，地價的監(jiān)管難度也比較大，但通過對地價體系的不斷完善，最終能夠制定行之有效的基準(zhǔn)地價更新標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升土地市場控制管理效果。

4 結(jié)語

無論怎么說，一個城市的地價一旦形成，它就會有一種慣性，對后來城市地域結(jié)構(gòu)、發(fā)展方向、房地產(chǎn)市場和土地市場都會產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。如果地價水平較為合理，它可以促進(jìn)城市建設(shè)的健康發(fā)展，因為它一方面適應(yīng)城市發(fā)展的承受能力，而又給開發(fā)商建立了一個可以獲利的價格機制。如果地價水平不合理，它必然給城市發(fā)展建設(shè)的正常運行造成阻礙，實際上損害市場參與各方的利益。因此作為市場的參與者和社會的管理者，政府應(yīng)主動采用有效合理的手段對土地價格進(jìn)行監(jiān)測、分析和必要的宏觀間接調(diào)控，以保證市場的正常運行。