余晶

杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司 浙江杭州 310017

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展關(guān)系到我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)以萬計，競爭激烈，隨著國家的調(diào)控、政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。投資的不確定性，運(yùn)營風(fēng)險加大，資金占用延長，要使企業(yè)的利潤最大化，合理配置資源，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，嚴(yán)格全面管控成本，規(guī)范有效的成本核算，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前競爭中健康持續(xù)的發(fā)展[1]。

1 工程造價管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價遵循限額設(shè)計原則。限額設(shè)計是指在保證工程功能要求的前提下，按照已確認(rèn)的投資估算控制初步設(shè)計及概算。有研究表明，設(shè)計階段對工程造價的實(shí)際影響程度占到75%以上，因此，限額設(shè)計是成本管控中的重中之重。其次，遵循全壽命周期成本管控的原則。除前述的設(shè)計階段以外，還有招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。這各個階段的成本支出，都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)收益，全壽命周期的一個成本管控，是在限額設(shè)計的基礎(chǔ)上，抓住任何一個可以提高收益率的環(huán)節(jié)。最后，遵循全面管理的原則。工程建設(shè)造價管理貫徹到工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)，不但包括工程整體造價管理，也包括建設(shè)過程中的市場環(huán)境等各個方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控工作中存在的主要問題

2.1 前期管理環(huán)節(jié)薄弱

因?yàn)槠髽I(yè)開拓市場的需要，以及目前存在的強(qiáng)烈的競爭關(guān)系，很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有花足夠多的時間去對周邊的交通、配套、客群、市場競爭、不利因素等進(jìn)行一個深入的調(diào)研及分析，也就導(dǎo)致在前期的估算或者測算中數(shù)據(jù)較為粗略，在后期的建設(shè)過程中才發(fā)現(xiàn)問題。其次為了盡快的回籠資金，盡量縮短建設(shè)周期，沒有足夠的時間留給設(shè)計階段和圖審階段，會出現(xiàn)項(xiàng)目已經(jīng)開始建設(shè)圖紙還在不斷修改的情況，造成在施工過程中出現(xiàn)各專業(yè)圖紙不交圈，前期預(yù)埋套管無法使用，或者修改后的圖紙未進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膹?fù)核，前期發(fā)出去的文件，如合同附圖，政府備案圖紙，與實(shí)際施工圖紙不一致，只能進(jìn)行返工。種種因?yàn)樵O(shè)計階段把關(guān)不嚴(yán)格，造成的大量無效成本。

2.2 缺乏規(guī)范系統(tǒng)的全面預(yù)算，沒有精細(xì)化管理的理念

很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期都沒有重視全面預(yù)算管理，直接按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)值編制模擬清單，或者預(yù)算編制得粗枝大葉，只有大的指標(biāo)方向，并未將指標(biāo)層層落實(shí)細(xì)化。沒有結(jié)合各個區(qū)塊的特點(diǎn)，以及近期有可能產(chǎn)生的政策、會議等預(yù)測在此過程中可能存在的風(fēng)險，也沒有一種精細(xì)化管理的理念，未將各部門的責(zé)任明確化和具體化。這樣在整個運(yùn)營管理過程中，不能及時發(fā)現(xiàn)成本指標(biāo)偏差的根本原因，不能及時采取措施調(diào)整策略，達(dá)不到成本有效管理的目的，造成資金和資源的浪費(fèi)。

2.3 缺乏成本管控管理人才

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新的形勢下，國家的一系列政策的變化，對成本管理人員的要求也越來越高，既要懂得成本管理，也要在一定程度上懂得施工技術(shù)，設(shè)計理念，還要有稅務(wù)籌劃的能力，能全面管控整個項(xiàng)目建設(shè)過程的成本。現(xiàn)實(shí)中這方面的高素養(yǎng)人才比較欠缺，一定程度上制約了企業(yè)的管理水平和成本管控的有效實(shí)行[2]。

3 地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理工作策略分析

3.1 必須嚴(yán)格控制建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計變更情況

在建筑工程施工之前，首先要做好詳細(xì)的勘察工作，為設(shè)計階段提供充分的依據(jù)，避免施工過程中出現(xiàn)未勘測到的施工障礙物影響工程進(jìn)程及增加工程成本。其次針對本項(xiàng)目的設(shè)計施工圖紙組織設(shè)計單位、施工單位、地勘單位、監(jiān)理單位等安排圖紙會審，盡最大的可能避免圖紙相互矛盾的問題，并做好技術(shù)交底工作，防止工程施工過程中出現(xiàn)不必要的返工情況，尤其是針對設(shè)計圖紙當(dāng)中費(fèi)用相對較高的施工環(huán)節(jié)，或者新材料、新技術(shù)、新工藝，以及前期已經(jīng)預(yù)測到本項(xiàng)目的施工重難點(diǎn)，同時充分的分析研究施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)性等因素做出專項(xiàng)工程施工方案審批，最大程度上的減少變更簽證的產(chǎn)生，從而降低結(jié)算偏差率[3]。

3.2 減少不必要的資金浪費(fèi)問題

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目正式開始之前，需要對整體的投資情況進(jìn)行綜合分析和考量，同時對投資工作的科學(xué)性和合理性，展開進(jìn)一步分析和了解，要充分明確本項(xiàng)目的投資規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)，有效控制盲目投資問題的產(chǎn)生，防止出現(xiàn)大量的資源浪費(fèi)問題。同時在開發(fā)建筑工程項(xiàng)目之前需要全面組織各項(xiàng)人力資源，對整個項(xiàng)目開展情況進(jìn)行全面劃分，同時開展必要的調(diào)查工作，充分明確成本投入量，有效降低招投標(biāo)工作中存在的各種資金浪費(fèi)問題。通過合理引入市場發(fā)展機(jī)制，在項(xiàng)目立項(xiàng)工作完成之后需要選派專業(yè)的工作人員，有效開展市場調(diào)查工作，分析利潤的增長點(diǎn)以及付出價值，以市場機(jī)制為核心對整個資源進(jìn)行科學(xué)化分配，全面改善目標(biāo)成本的管控工作方法。在資金管理工作中有效落實(shí)精細(xì)化管理工作模式，對生活中產(chǎn)生的設(shè)計變更問題必須要及時進(jìn)行處理，充分結(jié)合成本預(yù)算情況，對整個資金分配問題進(jìn)行合理編排。

3.3 動態(tài)成本的過程跟蹤、預(yù)警是成本控制的關(guān)鍵

以合約方案為核心，通過及時獲取已發(fā)生的成本、根據(jù)市場環(huán)境等因素影響而預(yù)計需要變更的成本、后續(xù)待發(fā)生的成本，及時匯總形成當(dāng)前項(xiàng)目的動態(tài)成本，并通過實(shí)時分析項(xiàng)目動態(tài)成本，為目標(biāo)成本的執(zhí)行提供精確的參考與指導(dǎo)。當(dāng)任何一個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)發(fā)生異常時，動態(tài)成本可以實(shí)時監(jiān)控并預(yù)警，從而實(shí)現(xiàn)對各個階段成本進(jìn)行管控，最終達(dá)到控制成本的目的。通過建立全員參與的動態(tài)成本月度回顧機(jī)制，使公司上下達(dá)成一致意見，形成全員成本意識，提前發(fā)現(xiàn)成本風(fēng)險，從而快速針對性地解決當(dāng)前成本問題[4]。

3.4 建立健全竣工審核制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立合理的工程結(jié)算制度，對竣工的項(xiàng)目執(zhí)行審核機(jī)制，確保項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)資金使用的有效性及合理性，這是成本管控的重要環(huán)節(jié)。成本管理人員應(yīng)嚴(yán)格比照合同、施工資料逐項(xiàng)核對審查，了解成本支出的結(jié)構(gòu)，變動的原因，實(shí)際成本支出與預(yù)算成本的差距，對存在的實(shí)際問題明確責(zé)任單位，督促及時修正，合理利用合同中索賠條款，維護(hù)自身企業(yè)的利益，避免因工程項(xiàng)目交付后產(chǎn)生爭議，形成不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)自身存在的不足以及擁有的優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力和經(jīng)營收益。財務(wù)部門要根據(jù)審核結(jié)果，進(jìn)行成本核算歸集，多次審查和反復(fù)檢驗(yàn)，確保無誤后，方能結(jié)算工程款，以防成本無故虛增，以防成本信息無故篡改，嚴(yán)防弄虛作假現(xiàn)象，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益和權(quán)益，一旦發(fā)現(xiàn)定要嚴(yán)肅處理、追責(zé)到人、嚴(yán)苛對待以此來維護(hù)地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益。

3.5 加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)水平，提升管理人員的綜合素養(yǎng)

想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓(xùn)，提升人員綜合素養(yǎng)是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)；加大人員培養(yǎng)力度，舉行各種培訓(xùn)活動，提高管理人員的技能水平；不定期抽查，考察管理人員，通過績效考核來評判管理人員，表現(xiàn)優(yōu)異者獎，表現(xiàn)不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養(yǎng)，更好的完成監(jiān)管工作。增強(qiáng)成本管理人員提高自身專業(yè)能力的意識，跟上社會和企業(yè)不斷發(fā)展的需要，從而達(dá)到提高企業(yè)的成本管理水平，更好地把控好企業(yè)的資金鏈，降低成本，使企業(yè)能夠更好地獲得經(jīng)濟(jì)效益，持續(xù)健康發(fā)展[5]。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開展過程中，做好成本管控工作至關(guān)重要。在成本管控工作中需要有效落實(shí)精細(xì)化管理工作模式，針對精細(xì)化管理工作當(dāng)中的主要內(nèi)容加以明確，強(qiáng)化工作人員對經(jīng)濟(jì)化管理工作內(nèi)容的認(rèn)知程度，并且在實(shí)踐工作當(dāng)中進(jìn)行全面落實(shí)，從每一個細(xì)節(jié)方面做好成本管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好經(jīng)濟(jì)效益。在開發(fā)過程中，以精細(xì)化管理理念為引線，先策后控的管理方法為指導(dǎo)，通過多種形式的活動和實(shí)踐，尋找出適宜企業(yè)自身項(xiàng)目的成本管控方法，力求使項(xiàng)目價值最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終的戰(zhàn)略目標(biāo)。