張建建 駐馬店市驛城區(qū)房屋征收服務(wù)中心

一、當前土地房屋征收的主要特點

(一)土地房屋征收面積越來越廣

由于歷史原因，改革開放之前，我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)大量分布于各地，全國城鎮(zhèn)化率極低。所以在經(jīng)濟發(fā)展后，城市化建設(shè)高速開展，所需的建設(shè)用地也隨之增多，以駐馬店市為例，2020年駐馬店市驛城區(qū)的拆遷征地面積約為7 000余畝，比2019年同比增長49.96%，增長幾近過半，由此可明顯得出當前土地房屋征收面積在不斷擴大。

(二)各級自然資源管理機構(gòu)代表國家具體行使征收土地的權(quán)利

土地所有權(quán)根本屬于國家，只有國家才有權(quán)征收土地房屋，進行城市建設(shè)。但在實際過程中由于各種現(xiàn)實條件的限制，征收的主體往往是地方各級政府，由地方自然資源管理機構(gòu)代表國家行使土地權(quán)、完成土地房屋征收工作。

(三)土地征收補償標準趨于統(tǒng)一

在2011年前，由于沒有全國統(tǒng)一的對被征收者的補償標準，各地補償評估標準不一，由此也引發(fā)了一些有關(guān)土地房屋征收補償?shù)募m紛。2011年我國頒布并正式實行了《國有土地上房屋征收與補償條例》統(tǒng)一了有關(guān)土地房屋征收補償?shù)臉藴?，也為征收提供了依?jù)，明確了地方征收的主體、流程和如何進行補償?shù)膯栴}，為我國順利開展土地房屋征收工作提供了條件。

二、土地房屋征收的流程

(一)項目準備階段

國家在確定進行建設(shè)，需要征收土地房屋后，會依次進行四個步驟，以完成對土地房屋征收工作的準備階段：首先是確定即將被征收的土地房屋的情況，包括被征收土地的范圍，及其所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題；還有被征收者的情況，征收人員如何組織構(gòu)成，收集征收所需的各項信息，為下一步的順利落實打好基礎(chǔ)。第二步是進行資金的分配，需要聘請專業(yè)的測繪公司對被征收的土地房屋進行測算分析，而后根據(jù)測算所得的結(jié)果進行預結(jié)，完成資金包干測算。其后是確定對被征收者的補償方案，依法而定，要最大程度保障被征收者的利益。最后一步是發(fā)布進行土地房屋征收工作的政府公告，完成對征收手續(xù)的辦理。

(二)項目落實階段

在完成對土地房屋征收的準備工作后，需要進行的就是土地房屋征收工作本身了，這一部分工作量巨大，需要進行有關(guān)政策的宣傳、動員人員進行建設(shè)、幫助被征收者搬離所在地、拆除所征收的土地上的原有建筑物、對被征收者進行征收補償?shù)裙ぷ?。征收工作的落實階段對后來的建設(shè)影響重大，各部門應(yīng)嚴格對待，務(wù)必完美完成各項工作。在這其中，對被征收者進行合理有效的補償是重中之重。在征收集體土地時要遵循“既數(shù)磚頭又數(shù)人頭”的原則，而對于住宅房屋，被征收人可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞剑瑢Ρ徽魇胀恋胤课莸钠髽I(yè)進行補償時應(yīng)額外關(guān)注員工補償和停產(chǎn)停業(yè)補償這兩個方面。[1]在落實階段，對征收工作進行監(jiān)督是不可或缺的，因而制定嚴格合理的監(jiān)查標準對項目落實的順利進行具有很大幫助。

(三)項目收尾階段

在這一階段，主要工作就是對被征收的土地房屋的建設(shè)工作進行審查和解決權(quán)屬辦理方面的相關(guān)問題。審查工作由財政評審中心和房屋征收服務(wù)中心負責，權(quán)屬辦理則由政府和不動產(chǎn)登記中心共同處理。

三、土地房屋征收工作中存在的問題

(一)征收工作各部分之間銜接困難

土地房屋的征收絕不是由單獨一個或兩個部門完成的，而是需要多個相關(guān)部門共同完成的復雜流程，在這種情況下，“踢皮球”的問題難免出現(xiàn)。最典型的例子是同時對土地房屋的征收，國有土地房屋的征收工作由房屋征收部門負責，但集體土地房屋的征收工作則由自然資源行政主管部門負責，這一復雜的責任劃分增加了土地房屋征收工作的困難，并且現(xiàn)今大部分自然資源行政管理部門并未有專門的程序和人員進行土地房屋的征收，更是使得土地房屋征收工作難以順利高效地得到開展。

(二)被征收者方面的問題

土地房屋的征收工作涉及人民群眾的切身利益，被征收者往往對征收工作抱有很大疑慮，并且被征收者習慣于將自身與原村原單位的糾紛交予征收部門進行解決，但這并不屬于征收部門的負責范圍，也為征收部門增添了很大的工作量。此外被征收者對征收工作的相關(guān)政策理解不充分，為得到更高的補償，往往拖延征收工作的進行。同時，在征收過程中，被征收者對土地征收工作抱有很大的抵觸心理，原因在于，土地房屋是一家人的安身之處，其地理位置及附帶價值為被征收者帶來了好處，一旦被征收，被征收者的利益便遭到了觸犯，所以對被征收者進行動員極其困難，一定情況下，還有可能造成不利于社會穩(wěn)定的事件。最后，對被征收者如何進行補償也是一大問題所在。

(三)征收程序模糊，尚不明確

目前《土地管理法》是征收集體土地房屋的依據(jù)，但《土地管理法》只明確了對土地本身的征收流程，而未特意標明如何征收在土地上建造的房屋。房屋的價值在征收中得不到體現(xiàn)，被征收者的合法權(quán)益無法得到保障。另外由于對房屋的征收工作未有明確的流程規(guī)定，在房屋征收時，若被征收者進行訴訟，征收部門便極有可能被判定為違法，而這也增加了征收工作的難度。

(四)房屋征收后出現(xiàn)的補償問題

現(xiàn)今我國有關(guān)房屋補償?shù)姆煞ㄒ?guī)尚不完善，對違章違規(guī)建筑如何進行補償也未有明確規(guī)定，在不同的時間地點對違章建筑的補償也不盡相同，因此有必要完善相關(guān)的法律法規(guī)。此外，我國對被征收的房屋的價值評估機制不合理。貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是我國房屋拆遷補償?shù)膬煞N方式，而其中的貨幣補償就常常存在一些不合理之處：房屋的貨幣價值由專業(yè)的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)按照國有土地征收的評估方法進行評估，但其程序并未有完善的規(guī)定，即使被征收者對評估結(jié)果提出異議，但最終的補償結(jié)果依舊是由政府部門一方確定的，即使補償結(jié)果不理想或不夠合理，被征收者也無法拒絕，只能接受。另一房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式是由政府提供住房給被征收者，但政府建造的安置房大都位于土地價格較低的城市邊緣或郊區(qū)，被征收者無法享受到原有住房所帶來的各種便利。房屋土地的征遷補償矛盾非常突出，即使被征收者能夠接受政府所提供的安置房，安置房卻也不能夠充分供應(yīng)。大條件下，全國各地均有不同程度的建設(shè)用地緊缺情況，并沒有足夠的用地能夠用以建造安置房，征收部門與被征收者間的補償問題仍待解決。

四、應(yīng)對土地房屋征收工作中存在問題的建議和對策

(一)房屋征收工作由專門的部門統(tǒng)一負責

在征收過程中，各部門相互獨立，無法有效整合資源，往往會造成金錢、時間和人力成本的浪費；對此，應(yīng)當設(shè)立一個部門進行國有和集體土地的統(tǒng)一征收，并提高其行政級別。原因在于征收工作是一件聯(lián)系范圍廣、涉及利益復雜的項目，征收部門需要有更高的權(quán)限來開展工作，協(xié)調(diào)各方矛盾問題。同時，還應(yīng)當進行機構(gòu)整合，從而解決資源分散、職責交叉的問題，也有助于提高征收效率。若要實現(xiàn)這一設(shè)想，相關(guān)的法律法規(guī)必不可少，當務(wù)之急是出臺相關(guān)的法律法規(guī)和政策，并進一步完善《國有土地上房屋征收與補償條例》，《物權(quán)法》與《土地管理法》等法律法規(guī)。

(二)加強前期的征收工作

在開展征收工作之前，征收部門的工作人員應(yīng)加強對征收政策和方案的學習，并且要組織居委會、村委會和企業(yè)代表集體進行學習，向被征收者告知征收的基本情況。加強宣傳，促進被征收者對征收土地房屋工作的理解，也要幫助反饋被征收者的意見，防止鬧事等危害社會穩(wěn)定的事件發(fā)生。

(三)完善土地房屋征收工作的補償機制

首先需要完善相關(guān)法律法規(guī)，制定合理的具有可實施性的政策來解決補償中可能出現(xiàn)的各種問題，如違章建筑的補償，房屋地段價值的補償，要用具體的法令條例來規(guī)范補償工作的進行，調(diào)解被征收者有關(guān)補償?shù)膯栴}。其后還需建立完善合理的土地房屋價值評估機制，將所評估的房屋價值與市場接軌，引入市場化的評估機制。將地段、房屋建設(shè)所耗費價值等計算在內(nèi)，并令專門人員進行跟進監(jiān)督，為被征收者提供拒絕的選擇。被征收者對補償價格有異議時，可再申請進行評估，若仍不接受、需要司法強制執(zhí)行時，征收部門需經(jīng)法院準許。再有就是要規(guī)范征收工作的進行，使其工作嚴格依法進行，按指定流程進行補償工作，既要合理保障被征收者的利益，也要堅守法規(guī)的底線；如果被征收者不愿意接受政府提供的安置房，可引入二手房交易平臺，以政府為中介，為被征收者尋求滿意的再住房；對于被征收企業(yè)的補償則需要征收部門與企業(yè)進行充分的溝通協(xié)商之后再進行切實合理的補償。

(四)提高安置標準，政府加大建設(shè)用房投資

土地房屋的征收與安置緊密相連，政府在進行安置房建設(shè)時應(yīng)改變以往安置房位置偏遠，配套滯后，交通不便等問題，彌補被征收者的住房落差。[2]有關(guān)部門在進行土地規(guī)劃時，需將安置房放于距市中心較近的位置，并且要配套完善的生活設(shè)施；在征收工作尚未開展之前，政府應(yīng)注意儲備安置房用地，以備不時之需。

(五)出臺有關(guān)集體土地房屋征收的具體方法

《國有土地上房屋征收與補償條例》只針對國有土地上房屋的問題，而將集體土地房屋排除在外，而《土地管理法》落后于社會太多，已不適應(yīng)現(xiàn)今房屋征收工作的進行，因此需要盡快制定出針對集體土地上房屋征收工作的法律條例。房屋是一種特殊的地上附著物應(yīng)區(qū)別于其他附著物，類比國有土地上的房屋征收程序進行征收，并酌情予以適當補償。[3]

五、結(jié)語

綜上所述，我國的土地房屋征收工作的進行范圍將會越來越廣，而由于社會經(jīng)濟政策各方面的發(fā)展，在征收過程中遇到的困難也將越來越大。我們需要與時俱進，完善有關(guān)征收的法律法規(guī)，妥善解決對被征收者的補償問題，為征收后的城鎮(zhèn)建設(shè)工作打下堅實基礎(chǔ)，推進我國城市化進程，促進國家穩(wěn)定發(fā)展。■