金智勇 華發(fā)集團

在經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化建設(shè)不斷推進的狀況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，市場競爭加大。不少企業(yè)會通過下調(diào)售價，增加開發(fā)服務(wù)項目等方式來保證自己的市場占有率。但在這些措施的背后，是企業(yè)利益的下降。競爭激烈和利益下降時，很容易導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展陷入僵局[1]。尤其是在近幾年，房地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)、合作開發(fā)項目越來越多的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭從既往的價格競爭，轉(zhuǎn)向了價值鏈競爭，成本管理逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。而在傳統(tǒng)管理模式下，其沒有從根本上認識到成本與長期經(jīng)營的聯(lián)系。不少企業(yè)或是盲目降低成本，使得自己的服務(wù)質(zhì)量下降；或是盲目追求市場，導(dǎo)致成本不受控。這些都會使得房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)效益下降，市場競爭力逐漸喪失。久而久之，傳統(tǒng)管理下的房地產(chǎn)企業(yè)很容易被淘汰。在本次研究中，筆者先對房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)成本核算的概念與方法進行闡述，然后針對其重難點加以分析，進而提出優(yōu)化的具體策略，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的長期運營提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

從近幾年的社會環(huán)境來看，房地產(chǎn)趨于飽和化。換言之，有購買力的客戶基本上已經(jīng)有了自己的房產(chǎn)，而缺少購買力的客戶在短期內(nèi)也難以實現(xiàn)購房。在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了限制。尤其是在既往幾年，房價瘋漲，政府為了保證社會秩序的穩(wěn)定和人民的生活水平，會通過政策來抑制房價[2]。在這種狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度加大。同時，疫情的出現(xiàn)導(dǎo)致整體經(jīng)濟不景氣，市場相對動蕩，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險提高。不難看見，在城市發(fā)展的過程中，到處都有爛尾樓。這多數(shù)因房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)到一定程度后，缺乏有力的資金鏈來保證長期的運行，從而使得其無法繼續(xù)。而在傳統(tǒng)的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相對較少，政府可以通過適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，讓其有繼續(xù)運行的可能。在目前，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，且規(guī)模大小不一，政府管控難度提高。這就使得一些缺乏競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)不斷被淘汰，給社會帶來的負面影響也日益增加。在這種狀況下，筆者認為房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身著手，不斷完善自己的成本控制制度，方可實現(xiàn)獲利的最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容

開發(fā)成本核算是指在房地產(chǎn)企業(yè)運行前，需要通過科學(xué)有效的方法來對企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)投入進行管理，并且結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營管理狀況來加以體現(xiàn)，使之在制定重大發(fā)展戰(zhàn)略時，有跡可循。通常，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其所說的開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)，是指如下幾方面內(nèi)容：

(一)土地費用

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，自然其所花費的成本占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要部分，約為總投入的50%。而在土地成本中，還包含了諸多收費項目，例如土地征收費用、土地出讓金、拆遷補償費等。在當(dāng)前社會背景下，拆遷補償費是諸多城市房地產(chǎn)建設(shè)的大頭，這與城市發(fā)展程度、居民基本收入等存在一定的關(guān)聯(lián)。

(二)前期工程費用

在房地產(chǎn)企業(yè)確定要開發(fā)某個項目時，會做一些前期準備，包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測等。這些都是開發(fā)工程建設(shè)初期的基本項目。

(三)建筑工程安裝費用

所謂建筑工程安裝費用包含了三個內(nèi)容：在建設(shè)開始時，房地產(chǎn)企業(yè)自己的施工團隊或者委托施工團隊會存在一定的消耗，例如建筑施工的人力費用；建筑所包含的設(shè)施、設(shè)備安裝費用；房屋的基本裝修費用。這些都當(dāng)屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)核算中的一部分。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施費用

房地產(chǎn)工程中的基礎(chǔ)設(shè)施主要包含有小區(qū)的水、電、暖、綠化、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是企業(yè)開發(fā)成本中的一部分。尤其是在當(dāng)前的社會背景下，不少個體在購房時都十分注重小區(qū)基本設(shè)施，例如綠化占比要達到多少，消防設(shè)施具體包含的內(nèi)容等。不同的要求下產(chǎn)生的費用不盡相同。

(五)配套設(shè)施與間接費用

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自己的競爭力，會不斷對自己的服務(wù)項目進行調(diào)整和完善。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)會在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)或者教育機構(gòu)等，這些屬于配套設(shè)施。除此之外，電梯、二次供水等機械設(shè)備需要長期的保養(yǎng)和維護，這也需要一定的成本。這些內(nèi)容都會產(chǎn)生一些間接成本，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)將其納入成本核算中?？梢哉f，早期的物業(yè)管理支出也應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算難點

在上文中，對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的大概內(nèi)容進行介紹，可以看出，在其開發(fā)成本核算時，必須要注意兩個基本點：

(一)明確成本核算的對象與內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算有三個特點。1.全面性：成本核算需要從項目提出階段開始進行，不同階段所產(chǎn)生的費用都應(yīng)當(dāng)納入其中。2.精細化：房產(chǎn)開發(fā)項目的投入成本類型及類目較多，構(gòu)成也比較復(fù)雜，成本核算需將所有支出都精準分類，才能方便進行成本控制。3.核算周期長：房地產(chǎn)項目開發(fā)周期很長，導(dǎo)致核算的周期也很長。這些特點都要求房地產(chǎn)成本核算要特別關(guān)注成本核算的對象和內(nèi)容。需要重點做好以下工作：1.從項目初始階段就得明確成本對象。在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中通常會有多種產(chǎn)品類型，比如商業(yè)地產(chǎn)、住宅、公寓以及別墅等，不同的產(chǎn)品類型，成本核算的內(nèi)容存在差異，需在項目初始階段就明確好成本對象。2.明確成本分配原則。房地產(chǎn)開發(fā)中的所有費用都需要分配到各類產(chǎn)品成本中，需對各類成本費用進行合理分配，確保產(chǎn)品成本能準確核算。3.做好成本科目的設(shè)置和成本歸集。根據(jù)公司項目情況設(shè)置成本科目，科目設(shè)置盡量詳細，將成本準確進行歸集。只有做好以上工作，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)工程計量結(jié)果準確和可靠，為其相關(guān)決策提供依據(jù)。

(二)加強竣工決算作業(yè)管理

成本核算的主要目的就是對完工項目的利潤進行計算。在目前，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都會將工程決算作為主要工作，自然其在具體工程中所占據(jù)的地位上升。然而，工程決算需要在工程竣工后開展，且部分工程款會因為拖延，不能及時支付，決算時間難以明確，這就使得決算工作的開展受限[3]。除此之外，部分小區(qū)在主體建設(shè)完成后，就會陸續(xù)交房，其配套設(shè)施也是在日后不斷完善，這也會限制成本核算的準確性?？梢哉f，這些都是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的常見問題?？朔嬖诘膯栴}，做好竣工決算工作是成本核算的重中之重。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制對策

成本是一個相對廣泛的概念，從經(jīng)濟上來說，其是企業(yè)從某個項目開始到竣工的全部支出；而從人力來說，是某件事物從提出到發(fā)展過程中，所消耗的具體能量。只有對成本進行有效的管控，才能保證事半功倍。筆者認為可從如下幾個方面進行干預(yù)：

(一)采用目標-責(zé)任成本法，對開發(fā)成本進行動態(tài)核算

目標成本指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，設(shè)置合理的成本目標，用其作為指導(dǎo)、規(guī)劃、控制成本和費用。責(zé)任成本是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)成本歸集到各個責(zé)任主體，由各責(zé)任主體對歸集的成本負責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)可以將目標成本和責(zé)任成本結(jié)合起來，將公司制定的目標成本分解到各責(zé)任主體，由各責(zé)任主體對分解的目標成本進行控制、跟蹤和反饋。在財務(wù)核算中，可以對責(zé)任主體的目標成本和實際發(fā)生成本進行動態(tài)反映，對差異情況進行實時反映，及時分析原因，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。采用目標-責(zé)任成本法，能對成本進行動態(tài)反映，也能明確成本控制的責(zé)任主體及其控制責(zé)任，能較好的實現(xiàn)成本監(jiān)控。

(二)引入現(xiàn)代化技術(shù)，做好實時信息監(jiān)控

在信息化技術(shù)不斷滲透的今天，很多房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了數(shù)字化和信息化的管理模式，在整個過程中，能夠?qū)⒊杀居涗浘毣３杀緮?shù)據(jù)化、業(yè)務(wù)在線化與場景智能化，能夠通過數(shù)據(jù)模擬，來對成本進行計算，從而在核算成本前有一個基本的數(shù)據(jù)作為參考[4]。這有助于成本核算的準確性掌控。除此之外，在項目設(shè)計并通過后，就可以創(chuàng)設(shè)對應(yīng)的檔案，從而將成本核算與控制的理念融入到整個項目開發(fā)過程之中，實現(xiàn)全過程的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)開發(fā)中的每一筆支出，都可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行全面監(jiān)控、實時入賬。同時，在制度中，要求每個部門需要定期上傳支出狀況，并將其與預(yù)期的核算進行比較，及時發(fā)現(xiàn)成本管控中存在的問題。如果存在資金不足的狀況，也能夠第一時間確定和處理[5]。除此之外，現(xiàn)代化的管理方式能夠有效地解放人力，這也能夠在一定程度上，來降低人力成本，使得其得到控制。

五、展望

明確房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的具體內(nèi)容及核算重點，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計時，就對日后的成本控制方式有一個大概的認知。在其項目從開始著手到竣工，每個階段都能夠得到有效地管控，進而從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在的問題，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長期運營。