山東創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，高負債已經(jīng)成為行業(yè)眾多企業(yè)，特別是頭部企業(yè)的重要特征，如從半年報數(shù)據(jù)看，碧桂園資產(chǎn)負債率達到81.60%，恒大資產(chǎn)負債率達到85.30%，綠地資產(chǎn)負債率達到82.70%。在如此高的負債水平下，整體看其經(jīng)營風(fēng)險正逐步上升。為維持整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，避免在應(yīng)對復(fù)雜經(jīng)濟形勢下實施階段性貨幣寬松的情況下資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”應(yīng)運而出。初資產(chǎn)負債率不得高于70%外，另兩道紅線分別是凈負債率不得高于100%，現(xiàn)金短債比不得高于1倍。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將受到較大的影響。鑒于此，我們將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標的融資渠道的基本現(xiàn)狀出發(fā)，以問題和不足為基礎(chǔ)，針對性地提出措施建議，以期能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及問題

（一）整體看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道有多種選擇

總體來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道還是有很多的選擇，一般來說常用的方式主要有信貸、非標、境內(nèi)債券、境外債券、資產(chǎn)證券化等。每一種方式在融資周期、融資成本、難易程度等方面都具有一定的差異，適合于不同發(fā)展階段、不同融資需要的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的針對性選擇。例如對于國有和非國有等不同性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往會選擇不同的融資結(jié)構(gòu)。

（二）國有與非國有房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的融資渠道選擇特點

國有企業(yè)以銀行信貸融資為主，民營企業(yè)融資方式比較多元化。根據(jù)2018年房地產(chǎn)企業(yè)披露的年報數(shù)據(jù)，國有地產(chǎn)企業(yè)中，除規(guī)模較小、商業(yè)地產(chǎn)較多的企業(yè)外，整體以銀行信貸融資為主。如保利地產(chǎn)的信貸融資占比達到71%，占據(jù)絕對的主體地位。華潤置地、招商地產(chǎn)、華僑城等國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也具有相同的特點。相反，對于民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其融資渠道的占比相對均衡，一般缺乏占據(jù)絕對主體地位的融資渠道，如恒大的融資結(jié)構(gòu)中，信貸與非標的比重分別為35%和39%，境外債券也有17%，整體相對分散，萬科、華夏幸福、世茂等均呈現(xiàn)出類似的特點。國有與非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的融資渠道選擇的特點，這主要是與我國以銀行為主體的金融市場特點相關(guān)聯(lián)的。

（三）隨著監(jiān)管趨嚴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非標融資難度加大

為維持金融市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，我國陸續(xù)出臺了眾多關(guān)于非標融資整頓和規(guī)范的政策文件，非標融資的門檻和難度也隨之提高。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最直接的影響就是非標融資的渠道選擇正在逐步減少，非標融資的規(guī)模正在萎縮。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國信托融資開始受到更嚴格的監(jiān)管，此時唯有排名前50的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有可能獲得信托融資，至2019年，信托融資的監(jiān)管進一步嚴格，單月融資量同比增長多為負數(shù)，且當(dāng)年5月，銀保監(jiān)會的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號文）下發(fā)，對銀行、信托、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司等提出了房地產(chǎn)融資相關(guān)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道進一步受到強監(jiān)管，特別是對于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此種政策下的融資擠出效應(yīng)非常明顯，給中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展帶來關(guān)鍵影響，也側(cè)面推動了房地產(chǎn)行業(yè)的整合，以及聯(lián)合開發(fā)模式的應(yīng)用。

二、當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好融資渠道選擇的對策措施建議

（一）要全面深刻的理解和貫徹“三道紅線”，充分把握過渡期進行針對性的調(diào)整

從相關(guān)部門發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資“三道紅線”的基本用意看，主要集中在兩個方面：一是要化解當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是頭部企業(yè)的大規(guī)模但高負債的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，進而防止由于外部環(huán)境的變化導(dǎo)致可能的風(fēng)險爆發(fā)。二是體現(xiàn)出了中央對于房地產(chǎn)市場的持續(xù)強監(jiān)管的態(tài)度，并不會如市場所期望的會由于經(jīng)濟下滑而重啟房地產(chǎn)的托底作用，這種態(tài)度的彰顯對于建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制、促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，首先應(yīng)該堅決貫徹上述政策，堅定不移的維護好我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要基于自身的具體情況，及時制定出有針對性的應(yīng)對措施，主要是兩個方面：一是要針對不滿足紅線的部分要竭力在過渡期間抓緊調(diào)整優(yōu)化，堅決貫徹政策要求；二是要在調(diào)整過程中，通過強有力的有針對性的舉措來盡可能彌補可能不利影響，以及詳細思考如何在此政策約束下實現(xiàn)融資需求的滿足。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要樹立時間觀念和開放心態(tài)，在嚴格遵從過度時間表的同時，要以開放的視野重新審視金融市場上可能存在的潛在融資渠道和模式，主動優(yōu)化融資渠道結(jié)構(gòu)，積極求變。

（二）適時運用多樣化融資渠道，在紅線下通過渠道結(jié)構(gòu)的優(yōu)化達到融資需求的滿足

上文已經(jīng)提及，在此之前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有5大類，且不同類型不同特點的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在渠道選擇上具有不同的特點，但都基于自身利益做出理應(yīng)選擇，且特點鮮明。此次紅線的發(fā)布，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體新增融資規(guī)模在總量上有所縮小，且在結(jié)構(gòu)上也會有所變化?？梢灶A(yù)見，在新背景下的房地產(chǎn)開發(fā)成本融資渠道將會呈現(xiàn)以下變化：一是非房主體的融資可能將會得到更大規(guī)模的應(yīng)用，在此之前，非房主體融資一直受到監(jiān)管歧視，主要是因為其動機主要出于規(guī)避監(jiān)管。但毫無疑問，其將在未來發(fā)揮著越來越重要的作用，特別是在工改項目中能夠發(fā)揮一定作用。二是對于供應(yīng)鏈金融的應(yīng)用將會得到更多的應(yīng)用，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款還是應(yīng)付賬款，通過供應(yīng)鏈金融都能夠在一定程度上緩解現(xiàn)金流壓力，例如可采用“保理+抵押”的方式來進行。三是股權(quán)類融資的熱度將會成為新的熱點。如股加債的方式。一個典型的操作方式是，境外資金通過在境內(nèi)設(shè)置子公司，該子公司作為LP參與組建私募基金，然后該私募基金與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同組建拿地項目公司，項目公司的注冊資本金往往在千萬以內(nèi)，后續(xù)項目開發(fā)建設(shè)的資金除傳統(tǒng)的融資渠道在，股東借款也是熊貓的方式之一。在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對私募基金的投資和借款進行擔(dān)保，保底回購安排是通常的操作方式。通過此種方式，不僅可以降低緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，同時也能夠在一定程度上觸碰“三道紅線”的硬性要求。除此之外，優(yōu)先股融資也是重要的方式之一。例如與信托的合作方式是信托發(fā)行信托計劃后，作為LP與GP共同設(shè)立基金，該基金以受讓股權(quán)或者增資方式進入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平臺公司，然后再由平臺公司全資設(shè)立項目公司。除了上述的多種具有一定的操作性的融資方式在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可根據(jù)自身的具體情況，在合規(guī)合法的情況下進行金融創(chuàng)新，雖不以回避監(jiān)管為主要目的，但在通過靈活運用監(jiān)管規(guī)則將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好新規(guī)下的融資活動的重要基礎(chǔ)。

（三）在當(dāng)前情況下，要注重融資工作的日常執(zhí)行監(jiān)督和評價工作，保障合規(guī)性

近日，國家“十四五”時期規(guī)劃的總體思路已經(jīng)對外正式發(fā)布，在房地產(chǎn)方面，中央將持續(xù)堅持“房住不炒”的總基調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場的有序調(diào)控，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。對比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該清醒地認識到，“三道紅線”大概率將會持續(xù)較長時間。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)日常融資活動中，在渠道選擇上要做好執(zhí)行監(jiān)督和評價工作，具體來說可從以下兩個方面著手：一是要做好監(jiān)督工作，避免單純?yōu)榱艘?guī)避監(jiān)管而鋌而走險，采取一些不合規(guī)且激進的融資方式和渠道，給企業(yè)自身、整合行業(yè)帶來不必要的金融風(fēng)險。二是要在融資渠道選擇方面做好評價工作，通過周期性的渠道評價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以持續(xù)優(yōu)化渠道選擇，不斷優(yōu)化渠道結(jié)構(gòu)。融資渠道選擇的評價重點主要體現(xiàn)在渠道的可得性、融資量、融資成本、對紅線的規(guī)避程度等。在評價過程中，建議要盡可能量化，避免由于過多的定性評價而出現(xiàn)評價偏差，以至于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)融資渠道選擇和優(yōu)化造成不必要的誤導(dǎo)。

結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資活動是保障其持續(xù)經(jīng)營的重要基礎(chǔ)，但是也會在經(jīng)營過程中產(chǎn)生風(fēng)險。在行業(yè)整體的融資監(jiān)管不斷收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好相應(yīng)的融資工作，將變得尤為重要。在此過程中，融資渠道的選擇和優(yōu)化將是重要內(nèi)容?？傮w來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在合規(guī)控制下做好融資渠道的拓展工作，全面貫徹“三道紅線”的相關(guān)要求，并將其作為長效機制參考，切實優(yōu)化自身的融資渠道結(jié)構(gòu)。