湖南國(guó)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

引言

稅收制度和稅收政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作提供參考，土地增值稅清算工作開(kāi)展期間，由于市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)稅務(wù)籌劃工作流程不完善，導(dǎo)致企業(yè)存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)積極推進(jìn)內(nèi)部工作改革，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算，降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算問(wèn)題分析

現(xiàn)階段，各房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作開(kāi)展期間，受國(guó)家稅收制度、地方稅收政策以及企業(yè)內(nèi)部稅收管理模式的影響，致使房地產(chǎn)土地增值稅清算工作出現(xiàn)問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，土地增值稅清算流程和方式較為復(fù)雜，大多數(shù)企業(yè)采用傳統(tǒng)稅務(wù)清算模式開(kāi)展相關(guān)工作，由于清算內(nèi)容較多，企業(yè)應(yīng)扣項(xiàng)目和實(shí)扣項(xiàng)目不符，影響土地增值稅清算結(jié)果；第二，房產(chǎn)項(xiàng)目在新時(shí)期具有一定的特殊性，部分房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，采用違法手段，最終造成土地增值稅核算數(shù)據(jù)信息混亂，與實(shí)際賬目信息不符；第三，土地增值稅清算工作中，相關(guān)稅務(wù)資料及報(bào)告不規(guī)范，缺少相應(yīng)的審批環(huán)節(jié)，導(dǎo)致清算效果不佳，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；第四，收入確認(rèn)不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算時(shí)，項(xiàng)目工程款項(xiàng)落實(shí)不到位，有延遲結(jié)算的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地增值稅清算工作難以開(kāi)展，造成房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作秩序混亂[1]。

二、房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃期間，將土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售等工作納入企業(yè)日常工作內(nèi)容之中，增加企業(yè)稅收籌劃工作過(guò)程中涉稅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，具體論述如下：

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃工作，首要任務(wù)是分析稅務(wù)政策的適用性，國(guó)家財(cái)政政策和稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作產(chǎn)生重大影響，要求企業(yè)在開(kāi)展相關(guān)工作期間，利用國(guó)家政策，對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行調(diào)整，改善企業(yè)內(nèi)部稅收管理環(huán)境，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃工作過(guò)程中，需要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自稅務(wù)管理部門與企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)工作人員相關(guān)工作對(duì)接不暢。企業(yè)稅務(wù)人員在開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作期間，對(duì)稅務(wù)方面的相關(guān)法律知識(shí)存在盲區(qū)，導(dǎo)致企業(yè)納稅延遲，且在稅務(wù)管理過(guò)程中，容易出現(xiàn)嚴(yán)重的法律糾紛，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，不利于企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算、籌劃等工作。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地項(xiàng)目稅務(wù)清算和籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃種類較多，相關(guān)項(xiàng)目審批流程繁復(fù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門管理人員專業(yè)水平有限，對(duì)項(xiàng)目工程預(yù)算、核算能力不足，難以全面掌握企業(yè)資金的流向，影響企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）落實(shí)稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收管理工作時(shí)，要以國(guó)家稅收政策企業(yè)內(nèi)部稅收制度為基礎(chǔ)，全面落實(shí)國(guó)家稅收政策中的優(yōu)惠項(xiàng)目，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果，有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，要根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的相關(guān)稅務(wù)政策，對(duì)企業(yè)稅務(wù)政策進(jìn)行調(diào)整，期間，企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)部門相關(guān)工作進(jìn)行嚴(yán)格管理和規(guī)范，降低土地增值稅清算工作對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理工作的負(fù)擔(dān)，保證企業(yè)稅收籌劃工作順利進(jìn)行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要選取合適的方式對(duì)內(nèi)部稅收進(jìn)行有效管理，采取分?jǐn)偟姆绞椒稚⒍愂栈I劃中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循地方稅收優(yōu)化政策標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算和籌劃過(guò)程中，按照國(guó)家對(duì)企業(yè)稅收的扶持計(jì)劃規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的土地增值稅務(wù)逐漸降低，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的稅務(wù)壓力，降低企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（二）建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作期間，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，涉及的稅務(wù)種類較多，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為此，企業(yè)為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，必須加快建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的源頭管理，以稅務(wù)籌劃預(yù)警為體系建設(shè)核心。

以某房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作為例，由于土地增值稅清算工作具有一定的復(fù)雜性，加之企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門稅收管理工作落實(shí)不到位，稅務(wù)管理制度和體系不完善，對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作造成不良影響，增加企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展的實(shí)際狀況，為解除企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的稅務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理與控制，在進(jìn)行土地增值稅清算期間，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及法律法規(guī)，采用科學(xué)的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，嚴(yán)格控制土地項(xiàng)目增值稅清算工作，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)要建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，財(cái)務(wù)管理部門與企業(yè)內(nèi)部相關(guān)管理部門形成聯(lián)動(dòng)，降低企業(yè)稅務(wù)預(yù)算、核算及申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目制定階段性管理目標(biāo)，有效控制財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析，明確企業(yè)稅務(wù)管理工作關(guān)鍵控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要采取多種稅務(wù)管理手段，逐步提高內(nèi)部稅務(wù)管理與監(jiān)督效果，建立嚴(yán)格的稅務(wù)臺(tái)賬制度，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條目及相關(guān)稅務(wù)支出情況，全面掌控企業(yè)財(cái)務(wù)資金走向，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，對(duì)稅務(wù)管理部門相關(guān)工作進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)籌劃及管理人員對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，減少工作失誤的同時(shí)降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作期間，受激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及稅務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)影響，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃工作難以開(kāi)展，為保證企業(yè)順利進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，國(guó)家以及地方政府要加強(qiáng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)和支持，出臺(tái)稅收相關(guān)的法律法規(guī)，為中小房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)惠的稅收政策，促使房地產(chǎn)企業(yè)充分利用優(yōu)惠政策開(kāi)展土地增值稅清算工作，拓寬企業(yè)稅務(wù)籌劃工作空間。同時(shí)，有關(guān)部門要對(duì)稅收政策或法律條款的適用性進(jìn)行規(guī)范，保證相關(guān)稅法條例簡(jiǎn)單易懂，具有較強(qiáng)的可操作性。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員以及稅務(wù)籌劃人員要對(duì)稅法內(nèi)容進(jìn)行了解，全面掌握和理解稅法的有關(guān)規(guī)定，保證工作人員工作效率和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）制定科學(xué)稅務(wù)籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間，首要任務(wù)是要制定完善的稅務(wù)籌劃方案，根據(jù)國(guó)家及地方稅法或稅務(wù)相關(guān)信息的變化情況，明確企業(yè)稅務(wù)籌劃目標(biāo)，結(jié)合土地增值稅清算相關(guān)工作，綜合考慮企業(yè)涉稅問(wèn)題給企業(yè)帶來(lái)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而制定科學(xué)的企業(yè)稅務(wù)籌劃方案。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于實(shí)際，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的工作原則，針對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作開(kāi)展的實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的管理和控制，采取多種方式對(duì)稅收方案進(jìn)行重新審查和評(píng)估，利用風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟男问剑瓿善髽I(yè)稅收籌劃工作目標(biāo)，降低企業(yè)涉稅問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合考慮影響企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算工作的影響因素，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行稅收籌劃相關(guān)工作的討論，通過(guò)科學(xué)投票和科學(xué)決策的形式，在多種稅收籌劃方案中選取最優(yōu)方案予以實(shí)施，保證中小房地產(chǎn)企業(yè)的核心利益。同時(shí)，企業(yè)要采取多種手段，對(duì)企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)部門組織形式和運(yùn)行結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，進(jìn)而有效提高企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，防止企業(yè)陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（五）打造專業(yè)管理隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算工作期間，要以專業(yè)管理人才為工作核心，根據(jù)稅務(wù)管理工作的具體要求，結(jié)合行業(yè)相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門工作人員進(jìn)行集中管理，打造專業(yè)稅收籌劃及稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。首先，企業(yè)要在合理范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行培訓(xùn)和教育，提高其會(huì)計(jì)核算能力和財(cái)稅相關(guān)知識(shí)水平。同時(shí)，企業(yè)要制定完善的員工管理?xiàng)l例，利用多種方式拓寬員工學(xué)習(xí)渠道；其次，企業(yè)要形成完善的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門工作人員專業(yè)能力的考核，制定獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)制度，全面激發(fā)和調(diào)動(dòng)管理人員工作的積極性和主動(dòng)性；最后，企業(yè)財(cái)務(wù)部門管理人員要加強(qiáng)自身專業(yè)能力建設(shè)，提高財(cái)務(wù)管理水平，減少客觀因素對(duì)其工作的干擾，不斷優(yōu)化和完善工作流程，對(duì)稅收籌劃工作中出現(xiàn)的技術(shù)性失誤進(jìn)行彌補(bǔ)，降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)[3]。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅清算工作期間，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展精細(xì)的稅收籌劃工作，采取多種方式進(jìn)行稅收管理，完善企業(yè)稅務(wù)籌劃流程，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。