郭澤雄 海南海航物業(yè)管理股份有限公司

引言

作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展宗旨是給客戶提供專業(yè)的服務(wù)。自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也拉動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的崛起，2019年，全國(guó)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約為6961億元，越來(lái)越多的物業(yè)公司上市，整個(gè)物業(yè)行業(yè)大放異彩。隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，“專業(yè)性的服務(wù)”不再僅僅指公司日常的業(yè)務(wù)，也包含其他多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不斷擴(kuò)充下，物業(yè)公司內(nèi)部管理的難度也在不斷加大。財(cái)務(wù)管理貫穿于企業(yè)內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，是連接各類型內(nèi)部管理的橋梁。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，必須要在企業(yè)內(nèi)部建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，并且進(jìn)行專業(yè)化的、契合企業(yè)自身實(shí)際的會(huì)計(jì)核算，為企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)提供良好保障，提高整個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容

（一）物業(yè)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

在改革開(kāi)放帶來(lái)的紅利影響下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、樓房建造，而竣工交付之后對(duì)于業(yè)主的服務(wù)工作則需要交由物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行。因此可以說(shuō)，物業(yè)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的衍生行業(yè)，也是房地產(chǎn)行業(yè)再循環(huán)中產(chǎn)生的一種服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)。在具體業(yè)務(wù)開(kāi)展的過(guò)程中，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)建設(shè)以及后期業(yè)主服務(wù)消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，還需要與政府、房地產(chǎn)商、業(yè)主等多方主體聯(lián)動(dòng)溝通，并提供相應(yīng)的服務(wù)，因此業(yè)務(wù)較為復(fù)雜煩瑣。一般物業(yè)公司都是受與之關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司委托，對(duì)住宅、寫(xiě)字樓、公共服務(wù)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院）中的業(yè)主提供后期服務(wù)。這種服務(wù)內(nèi)容多樣，涵蓋范圍廣，既包括有形的維修管理服務(wù)，又包括無(wú)形的綠化、衛(wèi)生清潔等服務(wù)。

（二）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司內(nèi)部管理的核心內(nèi)容，開(kāi)展高效的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作，能夠?yàn)槲飿I(yè)公司資金正常周轉(zhuǎn)提供保障，也有利于降低公司經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理主要可以分為三部分內(nèi)容：第一部分是對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部固定資金和流動(dòng)資金的核算工作。第二部分是結(jié)合不同的業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容，對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有針對(duì)性的管控，進(jìn)行成本核算與預(yù)算管理。第三部分是對(duì)公司的現(xiàn)金流進(jìn)行管理，包括對(duì)收支情況的核算、利潤(rùn)的預(yù)估等。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的工作開(kāi)展基礎(chǔ)薄弱

物業(yè)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的歷史較短，是一種新興行業(yè)。整個(gè)行業(yè)僅有短短幾十年的發(fā)展，因此物業(yè)公司普遍沒(méi)有建立起成熟的內(nèi)部管理體系，財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展基礎(chǔ)較為薄弱。結(jié)合對(duì)具體問(wèn)題的分析，可以發(fā)現(xiàn)在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范，由于沒(méi)有制定完善的制度體系供財(cái)務(wù)人員進(jìn)行參考借鑒，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作過(guò)于粗放、隨意，存在會(huì)計(jì)憑證填寫(xiě)不規(guī)范、公司內(nèi)部建賬分類不明確、發(fā)票收集和管理不嚴(yán)格等問(wèn)題。這樣一來(lái)，不僅會(huì)計(jì)核算工作在對(duì)賬過(guò)程中的工作量和工作難度增加，還常常出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息失真等問(wèn)題，整個(gè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算工作效率低下。

（二）會(huì)計(jì)核算中成本核算的方式單一

成本核算是物業(yè)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容，該工作開(kāi)展的效率關(guān)乎公司整體成本控制的效率。目前，大多數(shù)物業(yè)公司仍然沿用傳統(tǒng)由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行集中核算的形式來(lái)進(jìn)行成本核算。而隨著物業(yè)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)的拓展，一些規(guī)模較大的物業(yè)公司所管理的范圍包含幾十上百個(gè)住宅區(qū)、寫(xiě)字樓以及公共服務(wù)設(shè)施。不同的業(yè)務(wù)有著不同的內(nèi)容與成本特點(diǎn)。僅僅靠財(cái)務(wù)部門(mén)難以深入到業(yè)務(wù)的具體環(huán)節(jié)中，也無(wú)法結(jié)合業(yè)務(wù)開(kāi)展的實(shí)際情況制定成本控制方案。而就成本核算的具體方式來(lái)看，目前物業(yè)公司成本核算的明細(xì)科目也不夠明確，沒(méi)有建立起針對(duì)不同業(yè)務(wù)的精細(xì)化核算方案，因此成本核算的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也不能為公司管理層提供真實(shí)可靠的參考。除此之外，目前物業(yè)公司開(kāi)展的會(huì)計(jì)核算工作中，對(duì)成本的核算局限在“有形的成本”上，忽視了人力資源、設(shè)備技術(shù)、時(shí)間等“無(wú)形的成本”的核算，因此核算出的成本與公司實(shí)際支出的成本往往存在較大的差距。

（三）沒(méi)有建立起業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理體系

業(yè)財(cái)融合是實(shí)現(xiàn)高效財(cái)務(wù)管理的重要保障，在我國(guó)企業(yè)中得到了越來(lái)越多的推廣和應(yīng)用。然而就目前大多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況來(lái)看，業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理體系尚且不夠健全，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門(mén)仍然是并立而行，缺乏良性的溝通交流。財(cái)務(wù)部門(mén)作為公司內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算、成本控制管理以及預(yù)算編制的部門(mén)，需要整合公司各業(yè)務(wù)部門(mén)具體業(yè)務(wù)的開(kāi)展情況，收集真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高效的管理。不同的部門(mén)產(chǎn)生的成本不同，各有重點(diǎn)，然而目前物業(yè)公司其他部門(mén)配合財(cái)務(wù)管理的意識(shí)淡薄，如安保維保部門(mén)僅僅做好自己分內(nèi)的維修管理工作，忽視了相關(guān)設(shè)備采購(gòu)成本的管控，物業(yè)服務(wù)部門(mén)重視為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，卻沒(méi)有建立起節(jié)約人力資源成本的意識(shí)。財(cái)務(wù)部門(mén)自身也缺乏業(yè)財(cái)融合型人才，財(cái)務(wù)人員往往只是按部就班地開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作，忽略了結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際的重要性，沒(méi)有積極主動(dòng)地與業(yè)務(wù)部門(mén)溝通聯(lián)系，獲取財(cái)務(wù)信息。并且業(yè)財(cái)融合需要一定的信息技術(shù)系統(tǒng)支撐，而目前不少物業(yè)公司僅僅實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)管理的信息化，卻沒(méi)有在企業(yè)內(nèi)部建立起業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，割裂了財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)開(kāi)展之間的聯(lián)系。

三、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算的改進(jìn)對(duì)策

（一）建設(shè)并更新財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算體系

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的態(tài)勢(shì)下，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)，其中重要一點(diǎn)就是建設(shè)并且不斷更新內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算體系。一方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部建立明確的財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算制度，結(jié)合物業(yè)公司的實(shí)際情況，明確公司財(cái)務(wù)管理的整體戰(zhàn)略、方向、重點(diǎn)與規(guī)范，讓財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作時(shí)有章可循、有據(jù)可依，實(shí)現(xiàn)粗放化管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)型。另一方面，為了順應(yīng)當(dāng)前信息化內(nèi)部管理建設(shè)，物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)積極引進(jìn)專業(yè)能力與信息化素養(yǎng)俱佳的財(cái)務(wù)人員，引進(jìn)業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)如ERP系統(tǒng)、財(cái)務(wù)共享中心等，通過(guò)人員和技術(shù)的更新，推動(dòng)信息化背景下高效的企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算實(shí)現(xiàn)。

（二）創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算中成本核算的形式

隨著物業(yè)公司業(yè)務(wù)內(nèi)容的不斷擴(kuò)展，傳統(tǒng)單一的成本核算方式已經(jīng)越來(lái)越不能夠滿足公司內(nèi)部成本管理的需求，難以對(duì)公司內(nèi)部各部門(mén)資金的使用情況進(jìn)行有效管控，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)內(nèi)部存在成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)公司成本核算的范圍廣、內(nèi)容多，因此公司應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新成本核算的形式，結(jié)合不同的業(yè)務(wù)，明細(xì)會(huì)計(jì)核算中成本核算的具體科目，進(jìn)行精細(xì)化的成本核算。物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)重視引進(jìn)信息技術(shù)來(lái)提高傳統(tǒng)成本核算的效率，如在公司內(nèi)部建立一體化的成本控制信息系統(tǒng)，由財(cái)務(wù)人員通過(guò)信息系統(tǒng)收集各部門(mén)、各業(yè)務(wù)開(kāi)展情況和信息，進(jìn)行差異化的成本管控方案制定，并且在具體業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中實(shí)施。在進(jìn)行成本核算時(shí)，協(xié)助先進(jìn)的信息系統(tǒng)，物業(yè)公司要更加全面地收集公司內(nèi)部一切成本信息，不僅要包括“有形的成本”，也要綜合考慮各類“無(wú)形的成本”，盡可能減少成本核算的誤差，為企業(yè)管理者做出正確決策提供可靠參考。

（三）進(jìn)行業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算

物業(yè)公司內(nèi)部應(yīng)當(dāng)樹(shù)立起業(yè)財(cái)融合的管理理念，建立共同的管理戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)部門(mén)良好溝通交流，互相配合協(xié)作?？紤]到財(cái)務(wù)工作較為復(fù)雜，物業(yè)公司可以在內(nèi)部建立業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，引進(jìn)專門(mén)的技術(shù)人員，結(jié)合公司發(fā)展情況，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)和更新。物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)在每個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)設(shè)置相應(yīng)的負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)在系統(tǒng)內(nèi)上傳業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)而通過(guò)系統(tǒng)智能生成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)管理之間的信息互換與交流融合，而財(cái)務(wù)人員則需要結(jié)合不同部門(mén)上傳的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，綜合分析相關(guān)影響因素，制定年度、季度、月度的各部門(mén)預(yù)算方案，并且將預(yù)算數(shù)額輸入進(jìn)系統(tǒng)中，在部門(mén)實(shí)際工作中若出現(xiàn)預(yù)算數(shù)額超支等情況，系統(tǒng)及時(shí)提醒，再由財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)具體部門(mén)進(jìn)行合理應(yīng)對(duì)。這樣一來(lái)，才能夠真正做到財(cái)務(wù)管理深入業(yè)務(wù)開(kāi)展的實(shí)際，收集真實(shí)的業(yè)務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的、高效的財(cái)務(wù)管理。

結(jié)語(yǔ)

在與現(xiàn)代化城市建設(shè)融合的過(guò)程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持高端化、特色化、集約化發(fā)展路線，以整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)為抓手，不斷提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)加強(qiáng)自身內(nèi)部管理體系的建設(shè)，更好地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算方面，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)借助信息技術(shù)，不斷更新完善管理制度，引進(jìn)和培養(yǎng)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理人才，豐富成本管理方式，推進(jìn)業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理體系構(gòu)建。通過(guò)高效的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，提升物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成適應(yīng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的發(fā)展新格局。