吳維欣 福建省廈門市不動產(chǎn)登記中心

引言

近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域開始步入發(fā)展快車道。房地產(chǎn)領(lǐng)域雖然獲得了巨額利益，滿足了一定的社會需求，但是超高的房地產(chǎn)價格，使得民眾承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)壓力。過高的房價與我國發(fā)展方向相違背，當(dāng)前發(fā)展方向更多的是關(guān)注人民生活質(zhì)量，而過高的房價限制了人們對高質(zhì)量生活的追求。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展單一的追求最高利益，忽視對自然環(huán)境的保護(hù)。另一方面則是忽略底層民眾的訴求，使得整個行業(yè)在民眾心中形象欠佳。而這將會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，同時也不利于社會的和諧穩(wěn)定。因此，在這樣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)之下，管理部門果斷出手，從宏觀調(diào)控的層面，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適時適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，既能不耽誤經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國之大計(jì)，又滿足人民群眾的美好生活需求。本文從以上問題入手，探討一些未來房地產(chǎn)發(fā)展的可行策略。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

城市化進(jìn)程不斷加快，城市住房面積有限，而城市新增人口數(shù)逐年增加，導(dǎo)致住房問題已經(jīng)成為我國民生的第一大問題，解決住房問題已經(jīng)成為當(dāng)前社會治理的重要部分，需要引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，從而使得人民安居樂業(yè)。當(dāng)前的房價居高不下，整個行業(yè)產(chǎn)值極高，但是發(fā)展較為混亂，沒有健全行業(yè)監(jiān)管以及完善發(fā)展路線，存在嚴(yán)重的房產(chǎn)泡沫問題。核心問題之一是，高額的房價與實(shí)際的工資之間存在嚴(yán)重不匹配現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)買房拖垮民眾生活質(zhì)量水平，導(dǎo)致部分人民出現(xiàn)一定程度的生存壓力。另一方面，巨大的投資回報(bào)率，使得資本市場向房產(chǎn)傾斜，帶來資金的同時也使得房產(chǎn)市場更為混亂。為追求利益，高端房產(chǎn)過度開發(fā)，低端商品住房其供給有限，而解決社會保障問題的住房極其有限，且難以實(shí)現(xiàn)真正的保障，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)亂象頻出，難以實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。如今，國家采取政策規(guī)范行業(yè)，各大城市出臺相關(guān)政策，但均處于試驗(yàn)階段，需要進(jìn)一步的探索。

（一）經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不清晰

當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展飛速的同時，已暴露出大量問題，其中較為嚴(yán)重的就是經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不清晰。而經(jīng)濟(jì)管理又是促進(jìn)行業(yè)正?；l(fā)展的重要措施，實(shí)施結(jié)果顯示初具成效，但是在整體發(fā)展上仍然有所不足。主要解決方向是通過管理部門進(jìn)行干預(yù)，相關(guān)部門需要解決房價不斷飛速上漲的問題，將穩(wěn)定的房價作為今后工作的重點(diǎn)之一進(jìn)行管控，同時對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行管控，需要平衡不同層次的房產(chǎn)需求的數(shù)量。另外整體目標(biāo)的缺乏，也是管理失效的重要原因，整個房地產(chǎn)管理措施為形成體系，使得政策跟不上實(shí)際問題的變化，與當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不匹配，需要有預(yù)見性，設(shè)置長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)管理措施，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康持久發(fā)展。當(dāng)前各地都在積極推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，保障性住房體系的建立，對房價虛高問題的有效解決，有著積極的意義，但是由于申請條件的限制，以及大多數(shù)人的投機(jī)心理存在，使得保障性住房不受人們青睞且入住率不高，無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用，從而難以將商品房的房價真正控制下來，房價依舊居高不下。另外，房產(chǎn)的開發(fā)有較長的周期性，變現(xiàn)時間長，而部分開發(fā)商只看到眼下的利益，沒有長遠(yuǎn)的見識與規(guī)劃，忽略了經(jīng)濟(jì)管理，使得房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理虛有其表，很多開發(fā)商卷款潛逃，留下一地雞毛，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定相當(dāng)不利。

（二）忽視環(huán)境保護(hù)

實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的核心之一，就是建立與自然和諧共處的生活圈，推進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，但是其設(shè)計(jì)有一定難度，且建設(shè)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)建筑?；诖?，逐利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常不會采取該種方式，更多的是追求其建設(shè)效率以保證提前搶占市場，不會重視自然環(huán)境與人文環(huán)境的開發(fā)利用與保護(hù)，使得城市綠化面積不足，文化建筑被拆除，以及土地資源難以發(fā)揮出其生態(tài)化的作用。這樣的發(fā)展是與社會的發(fā)展背道而馳的，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也不利于國家的長久發(fā)展。

（三）房屋空置率高

當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高增速發(fā)展階段，一方面房產(chǎn)的剛性需求直線上升，另一方面房價不斷攀升，使得一部分炒房客在短時間內(nèi)暴富，刺激了投機(jī)性需求的增加，因此房產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，全國的存量房不斷增加，但是實(shí)際上存量房越多，房屋的空置率越高。究其原因，首先，房價的上漲速度遠(yuǎn)高于國民的收入增加速度，人們?yōu)榱吮ＷC購買房產(chǎn)后的生活質(zhì)量，希望等房價降低后再購買，但房地產(chǎn)開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)高利潤，寧愿捂盤惜售，也不愿降低價格出售，使得住房空置率提升。其次，炒房團(tuán)的出現(xiàn)，在購買大量房產(chǎn)后，開始炒作房產(chǎn)的價格，但房地產(chǎn)是一種特殊的商品，變現(xiàn)不易，也導(dǎo)致了房屋空置。而近幾年，隨著國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)的調(diào)控，從2019年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，到2020年的“房住不炒”，2021年又提出“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”，一系列組合拳下來，加上新冠肺炎疫情的影響，近幾年房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)衰弱的征兆，房產(chǎn)銷售同比逐年下降，也增加了房子空置的情況?？罩玫姆孔硬粌H是對資源的浪費(fèi)，對整個房地產(chǎn)行業(yè)以及國家的發(fā)展來說，都極為不利。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位與發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然存在的眾多的問題，但是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益在過去十幾年，構(gòu)成了我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展貢獻(xiàn)了力量，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性地位

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，其產(chǎn)業(yè)的形成在我國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中逐漸表現(xiàn)出基礎(chǔ)性與先導(dǎo)性地位。房地產(chǎn)是我國人民居住與活動的重要基礎(chǔ)性場所，并且在社會生產(chǎn)活動中表現(xiàn)出重要的作用。主要是其涉及面廣，從商品住宅房到大型商場，從工業(yè)廠房到寫字樓，無一不涉及房地產(chǎn)開發(fā)，因此在各行各業(yè)表現(xiàn)出基礎(chǔ)性作用，而城市的發(fā)展，首先就是基建，其中房產(chǎn)開發(fā)先行，因此其先導(dǎo)性地位展露無遺。

（二）具有主導(dǎo)性

房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一方面能促進(jìn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面能解決大量的就業(yè)問題，其發(fā)展在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著重要作用。同時其能實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并表現(xiàn)出主導(dǎo)性和領(lǐng)導(dǎo)性作用。另外，正常健康發(fā)展的房地產(chǎn)，能引領(lǐng)城市朝著環(huán)保方向發(fā)展，建成經(jīng)濟(jì)環(huán)境友好型城市，并對社會關(guān)系的調(diào)整也表現(xiàn)出突出作用。因此房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，有其主導(dǎo)性，需要相關(guān)部門規(guī)范其發(fā)展，發(fā)揮其作用。

（三）支柱性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能實(shí)現(xiàn)我國多個行業(yè)的快速發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要大量的工業(yè)產(chǎn)品，而工業(yè)產(chǎn)品又為我國生產(chǎn)總值的增長提供引擎，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶動大量相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展。諸如鋼鐵生產(chǎn)、建材供應(yīng)、交通運(yùn)輸、家電、裝修等領(lǐng)域。因此表現(xiàn)出一定的支柱性作用。其次，房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)有較大影響，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)活動需要在土地上進(jìn)行，而我國的土地資源為國家所有，因此通過對建設(shè)用地定價的調(diào)控，便可完成對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。所以這十幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

（四）發(fā)展趨勢

無論是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀展現(xiàn)出來的問題，還是其對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出來的重大意義，都對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提出較高的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然表現(xiàn)出多因素影響的狀態(tài)，使其發(fā)展有不確定性，但是就整體而言，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢還是相對明晰的。主要基于發(fā)展現(xiàn)狀分析，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度依舊居高不下，國家層面將出臺更多的政策以保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)更好的穩(wěn)定性。另外將會進(jìn)一步提升其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，使得房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得更好。同時房地產(chǎn)企業(yè)想要在未來脫穎而出，其對質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境、服務(wù)等方面的工作將會進(jìn)一步提升，以吸引到消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。未來注定是風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)并存的，需要實(shí)現(xiàn)發(fā)展趨勢與國家發(fā)展，乃至與世界發(fā)展方向一致。

三、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

我國處于新時期，對各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，特別是當(dāng)前我國主要矛盾的變化，對人民幸福生活的提升成為國家發(fā)展的重點(diǎn)，因此解決當(dāng)前房地產(chǎn)的問題迫在眉睫，需要新的策略，既能滿足民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的期待，又能保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。這需要從多方面著手進(jìn)行解決，因此提出了以下幾種策略。

（一）合理規(guī)劃

我國土地面積雖然較為廣闊，但是多山地丘陵，適合居住的環(huán)境有限，并且我國人數(shù)又較多，人均住房面積有限。房產(chǎn)開發(fā)需要土地資源，而土地資源無法再生。所以房地產(chǎn)的開發(fā)需要重視提升房產(chǎn)開發(fā)的土地利用率，以及相關(guān)部門在規(guī)劃用地時需要合理，將土地資源與空間資源的利用率進(jìn)一步發(fā)揮。首先，在項(xiàng)目立項(xiàng)之前，需要整體規(guī)劃，人均面積所需數(shù)量，或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需使用的面積，將規(guī)劃做到精確，避免實(shí)際建設(shè)后，大量土地資源的浪費(fèi)。其次，需要重視對施工材料的規(guī)劃，在采購相關(guān)材料時，提前做好相關(guān)預(yù)算工作，避免出現(xiàn)建設(shè)過程中超預(yù)算情況的出現(xiàn)，并且采購的提前規(guī)劃有利于房地產(chǎn)行業(yè)更加科學(xué)的發(fā)展。同時房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃需要政府部門調(diào)控，從城市發(fā)展大局與行業(yè)需求角度出發(fā)，引導(dǎo)混亂發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃性建設(shè)，避免房地產(chǎn)投資資源的重疊，防止造成不必要的損失，將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展朝著科學(xué)性方向引導(dǎo)，促進(jìn)行業(yè)逐步成熟。另外，積極的市場調(diào)研必不可少，這對企業(yè)在行業(yè)布局有著重要意義，是合理規(guī)劃的重要手段，避免盲目開發(fā)后，房產(chǎn)供需不平衡而出現(xiàn)損失。合理規(guī)劃需要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)發(fā)展。

（二）完善金融體系

早期房地產(chǎn)遍地開花的原因之一就是房產(chǎn)開發(fā)金融貸款的支撐，雖然使得大量房產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)建設(shè)，但是其不完善的金融貸款也引出了大量的問題。因此需要建設(shè)進(jìn)一步完善的金融調(diào)控體系，建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)更為匹配的金融體系。為此，需要根據(jù)發(fā)展情況，對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步的優(yōu)化，使得金融體系的貸款審核更為科學(xué)，貸款利率與額度的設(shè)置更為符合，將房產(chǎn)行業(yè)的資金流動問題在開發(fā)前就實(shí)現(xiàn)解決。另外，銀行的貸款是當(dāng)前開發(fā)商的首要選擇，但是銀行的資金投資需要兼顧各行各業(yè)，其對房地產(chǎn)行業(yè)的投資有其局限性，因此地方可以根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，通過引進(jìn)社會閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，豐富我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資形式，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈短期斷裂而導(dǎo)致的整個項(xiàng)目的終止。在房地產(chǎn)開發(fā)中金融調(diào)控是重要的方式，這是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的重要措施，因此多元化的融資手段才是行業(yè)發(fā)展的未來，避免單一結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性不強(qiáng)。金融行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分，完善整個體系才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展，這不僅能實(shí)現(xiàn)金融行業(yè)的有序發(fā)展，更對我國未來的發(fā)展有著積極作用。

（三）加強(qiáng)對環(huán)境的保護(hù)

響應(yīng)國家政策，與世界未來發(fā)展同步，才是一個行業(yè)未來發(fā)展的方向。而房產(chǎn)開發(fā)中存在的問題是多方面的，其中對環(huán)境的破壞是較為嚴(yán)重的一個，同時也是與世界未來發(fā)展不相符合的。因此在房產(chǎn)開發(fā)中，將環(huán)境保護(hù)列為房產(chǎn)開發(fā)的重要位置，才能實(shí)現(xiàn)未來的發(fā)展。實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與環(huán)境是密不可分的，一個好的居住環(huán)境將會吸引到更多的購買者，同時房產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境友好相結(jié)合，將會促進(jìn)城市的綠色發(fā)展，是可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。所以，未來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要將環(huán)境保護(hù)的理念融入房產(chǎn)開發(fā)之中，促進(jìn)二者的和諧發(fā)展。以人與自然為主題進(jìn)行住宅建筑的設(shè)計(jì)，將環(huán)境的美好與設(shè)計(jì)相融合，實(shí)現(xiàn)對環(huán)境的保護(hù)。這樣才能在既與國家政策相符合，助力國家的綠色發(fā)展理念，又將企業(yè)的社會責(zé)任承擔(dān)起來，為社會更好的發(fā)展作貢獻(xiàn)，這樣才能使得房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿光明。

（四）加大改革力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制對房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要意義，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用突出，但是當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與我國社會存在一定的不適應(yīng)性，因此需要加大其改革力度，以適應(yīng)社會發(fā)展，主要將集中在保證其經(jīng)濟(jì)效益的同時進(jìn)一步發(fā)展其社會功能。因此需要從社會公益的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)行業(yè)的資本逐利性進(jìn)行削弱，提升其社會影響力，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)社會形象好轉(zhuǎn)。另外注重對其投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，確保其與社會發(fā)展方向，與國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相一致，提升其穩(wěn)定性。同時需要進(jìn)一步提升市場監(jiān)管的作用，解決房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)開發(fā)而進(jìn)行貪污腐敗的情況，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。并將執(zhí)法力度進(jìn)行提升，以解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)頻繁暴露的各種問題。加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革力度，完善行業(yè)整體結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，才是房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要地位，同時在新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀表現(xiàn)出諸多問題，但是未來行業(yè)的發(fā)展必定是充滿機(jī)遇的。從房地產(chǎn)行業(yè)的整體規(guī)劃入手，并健全相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制，從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，并輔以合適的金融體系，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式，才是其行業(yè)發(fā)展的未來，才能與我國未來社會發(fā)展規(guī)劃相符合。相信在未來，健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，將繼續(xù)為國家經(jīng)濟(jì)作出巨大貢獻(xiàn)。