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引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入的確認(rèn)和一般的企業(yè)存在差異，房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，并且在前期需要投入大量的資金。企業(yè)在《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》這“五證”辦理完畢之后就可以進(jìn)行對(duì)房產(chǎn)的銷售。這“五證”的辦理過(guò)程具有特殊性，且流程較為復(fù)雜，如果處理不當(dāng)，會(huì)給會(huì)計(jì)核算帶來(lái)額外的工作負(fù)擔(dān)，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理好預(yù)收房款的相關(guān)信息，保證后續(xù)工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀和分析

（一）房款誠(chéng)意金、會(huì)員費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

誠(chéng)意金指的是客戶有意向購(gòu)買相關(guān)單位的房產(chǎn)，并且在房產(chǎn)預(yù)售時(shí)期交納一定的費(fèi)用就能在房產(chǎn)正式銷售的時(shí)候得到一定的優(yōu)惠。會(huì)員費(fèi)主要指的就是，消費(fèi)者在購(gòu)置房產(chǎn)的時(shí)，加入了房地產(chǎn)企業(yè)成立的俱樂(lè)部，想要成為俱樂(lè)部的會(huì)員，需要向房地產(chǎn)企業(yè)支付一筆入會(huì)費(fèi)用，在支付費(fèi)用之后，自動(dòng)獲得購(gòu)房資格，并且在預(yù)售房正式銷售時(shí)，會(huì)員可以享受優(yōu)惠。在客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂會(huì)員費(fèi)和房款誠(chéng)意金合同的時(shí)候，有這樣一個(gè)條款規(guī)定如果客戶將來(lái)選不到滿意的房，之前繳納過(guò)的會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金就能全額退款。當(dāng)開發(fā)商收到誠(chéng)意金和會(huì)員費(fèi)之后，往往就會(huì)掛在往來(lái)賬里，計(jì)入“其他應(yīng)付款”。在房地產(chǎn)企業(yè)開始房產(chǎn)正式銷售之后，如果客戶在看房的過(guò)程中，有心儀的房產(chǎn)，并且按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，那么房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，就會(huì)將“其他應(yīng)收款”轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款—銷售定金”；如果客戶在看房的過(guò)程中，沒(méi)有滿意的房產(chǎn)，開發(fā)商就會(huì)把相應(yīng)的會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金退回給客戶，紅字沖銷“其他應(yīng)付款”。

在開盤之后，開發(fā)商和消費(fèi)者需要確認(rèn)房產(chǎn)的相關(guān)信息，在所有信息和條件都準(zhǔn)確無(wú)誤之后，雙方共同簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，在協(xié)議書簽訂完畢之后，客戶需要繳納一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用就是銷售定金。只有房地產(chǎn)企業(yè)取得了《商品房預(yù)售許可證》之后，才能收取客戶的銷售定金，否則就是違規(guī)行為。并且我國(guó)法律中明確規(guī)定，預(yù)收款項(xiàng)包括了預(yù)售定金，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取銷售定金之后，需要把這比費(fèi)用計(jì)入“預(yù)收賬款—銷售定金”，當(dāng)消費(fèi)者和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后，就可以把銷售定金轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款—首付款”。

（二）首付款、銀行按揭款以及分期付款中收到款項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算爭(zhēng)議

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，有一個(gè)飽受爭(zhēng)議的問(wèn)題：在客戶碰上心儀的房產(chǎn)并且和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后，會(huì)利用首付款或者分期付款的方式向開發(fā)商支付費(fèi)用，這一筆費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入“預(yù)收賬款”還是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。一直沒(méi)有得到有效解決。

（1）在房地產(chǎn)公司取得預(yù)售房款之后，按照規(guī)定的合同簽約時(shí)間來(lái)確認(rèn)為收入。在簽約了《商品房銷售合同》之后，房地產(chǎn)公司已經(jīng)把房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了客戶。雖然這種方法沒(méi)有被會(huì)計(jì)的相關(guān)法規(guī)采納，但是在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售過(guò)程當(dāng)中，有很多房地產(chǎn)公司都會(huì)采用這種方法。

（2）房地產(chǎn)公司取得預(yù)收房款，按照完工的進(jìn)度來(lái)確認(rèn)為收入?？蛻艉炗喠恕渡唐贩夸N售合同》之后就不能隨意出現(xiàn)更改或者撤銷的情況，簽訂相關(guān)的條約就默認(rèn)了房地產(chǎn)公司已經(jīng)將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給客戶本人。在商品房開始建設(shè)之后，基本結(jié)構(gòu)已經(jīng)不會(huì)發(fā)生任何的改變。

（3）房地產(chǎn)公司取得預(yù)收房款，不確認(rèn)收入，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目。對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)持贊同態(tài)度的人認(rèn)為，就算客戶簽訂了《商品房銷售合同》，但是實(shí)際情況是房子還沒(méi)有建造完成，房屋的建筑還沒(méi)有竣工，開發(fā)商仍然對(duì)其商品房擁有者控制權(quán)和解釋權(quán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

（一）收入核算制度不完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，這些特殊性就造成了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款的會(huì)計(jì)核算和其他行業(yè)不太相同。財(cái)務(wù)工作人員在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，往往會(huì)遇到很多困難，從而降低了會(huì)計(jì)的核算效率。其主要原因在于收入核算制度還不夠完善。造成收入核算制度不完善主要有兩點(diǎn)原因。第一，我國(guó)目前很多房地產(chǎn)公司都采用的是預(yù)售方式來(lái)進(jìn)行商品房的銷售，雖然房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員在制定核算科目的時(shí)候是嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行的，但是實(shí)際情況是，業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門兩者之間會(huì)存在著信息的偏差。影響了財(cái)務(wù)部門在現(xiàn)存貨狀況方面的判斷。比如房屋具體的建筑面積和適用面積，以及項(xiàng)目的單價(jià)。

（二）缺乏合理的銷售收入標(biāo)準(zhǔn)

受到建筑行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的影響，預(yù)售制度在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中十分常見(jiàn)，這也就表示在房屋建造的過(guò)程中，開發(fā)商就向客戶收取了相關(guān)款項(xiàng)。也有不少客戶在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)候會(huì)采用按揭付款，采用分期付款的方式，在同一套房產(chǎn)眾多次付款，這種付款方式為客戶帶來(lái)了便利，也有利于減輕客戶購(gòu)房壓力，但是為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員增加了工作量。并且新會(huì)計(jì)制度的實(shí)行，也為商品房銷售制定了新標(biāo)準(zhǔn)，在收入確認(rèn)方面，把風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為了新準(zhǔn)則。一部分房地產(chǎn)企業(yè)混淆了銷售收款和銷售收入核算，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算人員沒(méi)有合理的銷售收入核算標(biāo)準(zhǔn)。這樣會(huì)大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算情況，為企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)不良影響。

（三）內(nèi)部控制體系不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算作為內(nèi)部控制體系的一部分，會(huì)受到內(nèi)部控制的影響。就目前情況來(lái)看，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制制度還不夠完善，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)財(cái)務(wù)隱患。主要是通過(guò)這幾個(gè)方面表現(xiàn)出來(lái)的：首先就是房地產(chǎn)商品房的預(yù)售和銷售沒(méi)有固定的流程，也沒(méi)有規(guī)范的制度對(duì)其進(jìn)行管理。其次就是在管理的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有約束力。舉個(gè)例子，如果房地產(chǎn)銷售人員在實(shí)際的工作過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有把具體的工作內(nèi)容及時(shí)的上報(bào)給財(cái)務(wù)管理人員，而是在簽完合同之后把合同進(jìn)行保送留底。這樣的做法既違背了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的制度，又導(dǎo)致了相關(guān)費(fèi)用不能得到合理的分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算優(yōu)化策略

（一）以新會(huì)計(jì)制度下確認(rèn)銷售收入的原則為依據(jù)

在實(shí)際的房地產(chǎn)商品銷售過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的人員存在著經(jīng)驗(yàn)和教育背景上的差異，因此，對(duì)于同一事物，不同人員具有不同的想法和意見(jiàn)，讓企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不具有準(zhǔn)確性。只有正確的理解新會(huì)計(jì)制度的內(nèi)容，并合理利用。把新會(huì)計(jì)制度和房地產(chǎn)銷售進(jìn)行結(jié)合。在新會(huì)計(jì)制度的標(biāo)準(zhǔn)下，只有同時(shí)滿足這幾個(gè)條件的賬款才夠資格確認(rèn)為收入：① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，已經(jīng)和客戶完成了商品房所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有保留繼續(xù)管理權(quán)，對(duì)于已售出的房產(chǎn)也沒(méi)有繼續(xù)控制；③ 在商品房銷售過(guò)程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)效益都最終的流向都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；④ 能夠準(zhǔn)確計(jì)量商品房的收入和成本信息。

（二）以房屋竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入

在房地產(chǎn)公司進(jìn)行商品房的預(yù)售時(shí)，在客戶和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》之后，合同就具有法律效應(yīng)，這就表示開發(fā)商已經(jīng)把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了客戶；在房屋竣工并且經(jīng)過(guò)了專業(yè)部分的驗(yàn)收，驗(yàn)收的結(jié)果也是合格的話，開發(fā)商就已經(jīng)具備了足夠的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移條件，可以把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給客戶。這時(shí)候，雖然實(shí)際測(cè)繪面積結(jié)果的發(fā)放可能會(huì)具有滯后性，但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么多年以來(lái)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，實(shí)際測(cè)繪面積和合同上描述的面積存在的差異并不會(huì)太大。開發(fā)商和客戶進(jìn)行房產(chǎn)的交付時(shí)，如果存在著面積上的差異，那么可以和客戶進(jìn)行溝通，實(shí)現(xiàn)多退少補(bǔ)。在成本方面，竣工決算的金額還沒(méi)有確定但是整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本至少已經(jīng)支付了接近百分之九十的工程款。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算人員可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，因此成本總體上是能夠可靠計(jì)量的。

房地產(chǎn)公司預(yù)收房款的會(huì)計(jì)核算相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，首付款、預(yù)售定金或者銀行按揭付款的計(jì)入“預(yù)收賬款”科目；在房地產(chǎn)公司預(yù)收房款經(jīng)過(guò)國(guó)家和有關(guān)部門的檢驗(yàn)之后，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算人員就可以把“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。在開發(fā)商和客戶進(jìn)行房產(chǎn)的交付時(shí)，多出來(lái)的面積補(bǔ)差款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，涉及的多退少補(bǔ)方面的資金就可以通過(guò)“預(yù)收賬款”來(lái)進(jìn)行紅字沖減，最后再結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（三）通過(guò)信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算而言，根據(jù)市場(chǎng)行情來(lái)優(yōu)化成本核算方法是十分有必要的。在進(jìn)行成本核算的時(shí)候，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間、地點(diǎn)、規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)處理方式等因素進(jìn)行考慮，通過(guò)建立作業(yè)成本核算方法，實(shí)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)控。與此同時(shí)，還可以利用ERP軟件，這樣有助于會(huì)計(jì)核算人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤。信息化軟件的應(yīng)用，能夠幫助會(huì)計(jì)核算人員對(duì)會(huì)計(jì)信息的實(shí)時(shí)核算，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核算的基礎(chǔ)之上，能更好地幫助企業(yè)進(jìn)行發(fā)展計(jì)劃和發(fā)展目標(biāo)的制定。

（四）明確房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的范圍

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，一定要明確核算的范圍，對(duì)核算的范圍進(jìn)行確定?！颁N售收入”這個(gè)會(huì)計(jì)核算科目包含了周轉(zhuǎn)房出售和回遷房出售。其次，還要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算人員對(duì)于新會(huì)計(jì)制度的學(xué)習(xí)，提高會(huì)計(jì)人員和財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，不管是在預(yù)售合同的簽訂還是正式合同的簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員都必須要嚴(yán)格按照國(guó)家和有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括房屋銷售、物業(yè)租金等。作為房地產(chǎn)企業(yè)收入的核心環(huán)節(jié)，房屋銷售分為兩種：銷售收款和銷售收入的核算，雖然都和銷售有關(guān)，但兩者的概念完全不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候一定要明確核算的方法。在收取會(huì)員費(fèi)和誠(chéng)意金的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)其他應(yīng)收款進(jìn)行核算。如果是定金和預(yù)收款，應(yīng)該歸于預(yù)收賬款。在房屋建筑工程竣工之后，房地產(chǎn)企業(yè)要安排專業(yè)的部分進(jìn)行驗(yàn)收，在房屋驗(yàn)收工作完畢之后，消費(fèi)者可以根據(jù)《商品房銷售合同》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋的交接工作。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)信息的透明公開

信息的透明程度會(huì)一定程度上影響企業(yè)決策。因此，需要采取相關(guān)的有效措施，增加信息的透明程度，可以從以下幾個(gè)角度出發(fā)：首先，做好土地儲(chǔ)備量的披露工作。在房地產(chǎn)開發(fā)之前，會(huì)有大量的資金投入，也會(huì)產(chǎn)生很大的土地成本，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展起著重要的影響作用。有利于企業(yè)和消費(fèi)者實(shí)時(shí)掌握土地披露情況；另外，還可以對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)督管理，在商品房進(jìn)行建設(shè)之前，要加強(qiáng)安全工作。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整成本核算方式、優(yōu)化核算流程、按照法律和相關(guān)規(guī)章制度開展會(huì)計(jì)核算工作，要不斷規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，避免因?yàn)榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)不同而形成不同的結(jié)果，讓房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款會(huì)計(jì)核算的信息失去可比性。