潘燕波 桐廬云都房產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項行業(yè)競爭日益加劇，使得項目成本管理受到企業(yè)的重視。做好項目科學(xué)規(guī)范管理才能提高企業(yè)競爭力。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，企業(yè)必須要降低工程成本。中小型房地產(chǎn)企業(yè)使用傳統(tǒng)成本管理體系存在成本管理意識誤區(qū)等問題，亟待尋求先進的成本管理體系指導(dǎo)其改革創(chuàng)新。當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目成本管理研究存在許多不足，如對項目設(shè)計成本管理缺乏重視，合同分析管理不到位，工程材料選擇未經(jīng)全面成本分析，相關(guān)成本管理措施不到位，對成本管理組織措施認識不足等。由于房地產(chǎn)項目成本管理貫穿于項目管理過程，涉及成本管理各要素，對房地產(chǎn)項目進行全面成本管理控制研究非常必要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理

項目成本管理是為保證項目成本不超過預(yù)算進行項目資源計劃編制，項目成本預(yù)算等方面的管理，是控制降低工程成本的管理活動。房地產(chǎn)項目成本管理是運用各種相關(guān)方法，為滿足項目成本管理需求開展的計劃組織控制管理活動[1]。房地產(chǎn)項目成本管理包括項目決策與租售經(jīng)營階段。房地產(chǎn)項目成本管理具有開發(fā)周期長，項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險性等特點。房地產(chǎn)項目成本管理應(yīng)根據(jù)項目特點制定相應(yīng)的管理措施。

（二）全面成本管理的概念

全面成本管理是運用成本管理方法，對企業(yè)經(jīng)營管理進行動態(tài)性成本控制的理論體系。工程項目全面成本管理是全面性的成本管理模式。全面成本管理是以改善成本結(jié)構(gòu)為主要目的，建立多角度成本控制的制度機制。全面成本管理考慮各種成本影響因素，是相關(guān)人員全部參與的成本管理，是項目成本全面集成管理。全面成本管理代表最先進的管理水平，其構(gòu)成要素包括對項目全過程各要素進行集成管理、對項目確定性與不確定性風(fēng)險進風(fēng)險管理以及對項目生命周期進行成本管理。房地產(chǎn)項目成本管理需要對項目數(shù)量活動，組織管理進行控制。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理要符合房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)特點。房地產(chǎn)項目全面成本管理特點體現(xiàn)在把成本收入與增加營業(yè)收入結(jié)合，強調(diào)成本費用源頭控制，變被動管理為主動管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗資源發(fā)生成本費用，成本源頭分散在設(shè)計經(jīng)營等部門，要對成本費用控制要做好經(jīng)營活動決策，從源頭上做好方案的優(yōu)化。傳統(tǒng)成本管理主要注重節(jié)流，全成本管理使房地產(chǎn)企業(yè)項目實現(xiàn)最大效益。傳統(tǒng)成本管理采用成本核算方法事后管理，全面成本管理重心前移到事前控制，在項目實施階段加強成本控制，將靜態(tài)管理變?yōu)閯討B(tài)管理。

二、房地產(chǎn)項目實施全面成本管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)以利潤最大化為目標(biāo)，施工企業(yè)中標(biāo)后確定合同價格。企業(yè)要獲得最大經(jīng)濟效益，必須切實控制降低成本。隨著市場規(guī)范化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)只有管理成本低的企業(yè)才能生存發(fā)展[3]。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目實施全面成本管理具有重要意義，有利于促進項目全員成本管理，促進項目成本動態(tài)管理。

（一）房地產(chǎn)項目全面成本管理是企業(yè)發(fā)展的要求

近期國家出臺相關(guān)政策加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進，衍生出對房地產(chǎn)巨大需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握好農(nóng)村到郊區(qū)進入時機與不同產(chǎn)品策略。根據(jù)不同區(qū)域進入標(biāo)準進行風(fēng)險評估，獲取自身市場份額。近年來房地產(chǎn)市場遭遇限購等嚴厲調(diào)控措施，隨著國家針對房地產(chǎn)市場政策出臺，短期針對住宅房地產(chǎn)市場投資需求減少，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)分化，市場集中度持續(xù)增大。大型開發(fā)商往往利用戰(zhàn)略金融制勝，更強大的龍頭企業(yè)更加強勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)受到房產(chǎn)政策打壓，面臨生存發(fā)展嚴峻形勢。中小型房地產(chǎn)企業(yè)面對挑戰(zhàn)提高核心能力，加強成本管理成為企業(yè)管理的重點。用全面成本管理理論指導(dǎo)企業(yè)解決成本管理問題成為當(dāng)務(wù)之急。

（二）房地產(chǎn)項目全面成本管理改善企業(yè)管理現(xiàn)狀

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)致力于提高工程質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)要想立足不敗之地，必須在保證工程質(zhì)量下嚴格控制項目成本。企業(yè)加強成本管理目的是合理使用資源增強競爭力。我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理水平不高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)通常引進標(biāo)桿企業(yè)成本管理辦法，缺乏配套管理人員，不能貫徹執(zhí)行目標(biāo)成本管理。構(gòu)建完善的全面成本管理體系，能將成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

三、房地產(chǎn)項目全面成本管理中的問題

（一）房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理實施中存在許多問題，影響企業(yè)成本控制效果，制約企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。分析當(dāng)前房地產(chǎn)項目成本管理問題主要包括合同管理、設(shè)計施工與招標(biāo)管理等方面。合同管理問題表現(xiàn)為相關(guān)合同條款不嚴謹，易引起糾紛歧義，表明合同經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)能力缺乏，合同責(zé)任分解不到位，未詳細分析合同風(fēng)險。設(shè)計管理中出現(xiàn)圖紙審圖不足，導(dǎo)致部分細部做法錯誤，造成后期糾紛與質(zhì)量問題。限額設(shè)計理念應(yīng)用不足，高價裝修材料選型論證不足，大部分設(shè)計人員缺乏對工程了解，導(dǎo)致部分設(shè)計缺乏科學(xué)性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理問題分析

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，現(xiàn)行很多房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)市場份額小，管理水平參差不齊，對房地產(chǎn)企業(yè)管理往往延續(xù)主營產(chǎn)業(yè)管理思想，成本管理具有傳統(tǒng)管理氛圍。目前房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理存在管理觀念制度落后與成本管理實施的問題。傳統(tǒng)項目成本管理中的問題包括制度流程、組織架構(gòu)與管理方法等方面[4]。影響房地產(chǎn)項目成本因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)往往重視項目資金成本，忽視質(zhì)量安全與制度成本控制。房地產(chǎn)項目成本管理中決策階段市場定位機制不完善，施工圖設(shè)計階段不推行限額設(shè)計，項目決策遲疑造成諸多變更，招標(biāo)時單位選擇草率，招標(biāo)定價方式繁雜。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項目全面成本管理控制的應(yīng)用

房地產(chǎn)項目全面成本管理體系是建立全員參與，全面的成本管理體系。房地產(chǎn)項目全面成本管理通過技術(shù)經(jīng)濟等措施，提高企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)項目全面成本管理要明確各部門的職責(zé)，健全全面成本管理制度提高管理水平。房地產(chǎn)項目全面成本管理體系應(yīng)遵循成本最優(yōu)化，動態(tài)控制、權(quán)責(zé)利結(jié)合的責(zé)任制，成本效益結(jié)合原則[5]。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理要體現(xiàn)全員全過程，建立包含管理全過程的成本管理體系。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目全面成本管理原則

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)應(yīng)用全面成本管理要遵循系統(tǒng)性、整體性、全面性的原則。全面成本控制要求對開發(fā)項目經(jīng)營過程各要素管控，包含全員全要素成本管理。例外管理是要求把人們注意力放到異常關(guān)鍵問題上的管理方法，確定例外標(biāo)準非常重要。成本管理整體性原則要求把房地產(chǎn)開發(fā)作為整體，要求按照整體性原則管理?，F(xiàn)代成本管理普遍采用分級管理的組織方法，并形成按層次劃分的垂直系統(tǒng)。各部門可控部門實施歸口分級管理。成本管理權(quán)責(zé)利原則要求貫徹權(quán)責(zé)利結(jié)合原則，利用定期考評管理主體管理業(yè)績。

（二）建立房地產(chǎn)項目全面成本管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理是涉及企業(yè)全員，其體系涉及參與其中的各要素，全面成本管理要建立整套成本管理體系。全面成本管理包括各項目部級職能部門職工參與成本管理。全員成本管理核心是將管理目標(biāo)與成本責(zé)任部門成本結(jié)合，形成經(jīng)濟核算與利益結(jié)合的全員成本管理體系。全面成本管理是對影響生命周期形成的過程進行管理，全要素成本管理是企業(yè)開發(fā)項目中要素使用成本，包括人工費等實物與運行制度成本。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理指標(biāo)

房地產(chǎn)項目實施全面成本管理要求建立完善的指標(biāo)體系。全面成本管理是復(fù)雜的管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，成本分級歸口管理是企業(yè)各部門進行相關(guān)控制，成本分級歸口管理包括恰當(dāng)處理與下屬生產(chǎn)經(jīng)營單位成本管理的關(guān)系，明確個生產(chǎn)經(jīng)營單位成本管理內(nèi)容，正確處理財務(wù)與其他部門成本管理的關(guān)系。成本管理指標(biāo)體系使成本管理責(zé)任具體化，成本指標(biāo)可按公司成本管理中心等層次建立。

結(jié)語

近年來建筑市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷改善成本管理方法，加強成本管理工作。我國房地產(chǎn)項目成本管理與國際接軌成為趨勢，采用全面成本管理體系是由國內(nèi)國際環(huán)境促成的。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)成本管理體系存在的問題，研究全面成本管理體系構(gòu)成，論述全面成本管理體系對優(yōu)化企業(yè)管理結(jié)構(gòu)具有推動作用。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理是具有前景的應(yīng)用研究領(lǐng)域，本文研究存在一定局限，今后需要研究如何建立全面成本管理體系運行機制，加強對全風(fēng)險管理等方面研究。