羅師 謝連福 謝松伶

[提 要]作為實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興重要抓手的鄉(xiāng)村民宿旅游，對贛州融入粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略、實現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的意義重大?！睹穹ǖ洹窞橼M州的鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展提供制度依據和法律保障。發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游應堅持“綠色原則”，加強其與相關農副產品產業(yè)的關聯(lián)性，從而化解旅游資源分散、季節(jié)性突出的問題。通過引入居住權制度，既可避免因購買或征遷他人房屋產生的高昂成本，亦可化解因租賃他人房屋帶來的風險，最大限度地實現(xiàn)房屋市場價值的同時也滿足了民宿經營者對房屋權益的穩(wěn)定預期。

[關鍵詞]鄉(xiāng)村民宿旅游;贛州;《民法典》;“綠色原則”;居住權

[作者簡介]羅 師，江西省人大常委會法工委二級主任科員，清華大學法學院2020級博士研究生，研究方向為民商法;（北京 100084）謝連福，贛州旅游投資有限集團有限公司黨群工作部（組織人事部）部長，研究方向為旅游與鄉(xiāng)村振興;謝松伶，贛州旅游投資有限集團有限公司工會副主席，研究方向為旅游與鄉(xiāng)村振興。（江西贛州 341000）

[基金項目]贛州市社科基金項目“關于將贛州打造成粵港澳大灣區(qū)主要旅游目的地的研究”（1856-2021-0015-1）

建設粵港澳大灣區(qū)（以下簡稱大灣區(qū)）是以習近平同志為核心的黨中央在立足全局和長遠的基礎上作出的重大決策部署，是新時代下推進全面開放新格局形成的關鍵舉措。主動對接并融入大灣區(qū)的國家戰(zhàn)略，是贛州搶抓機遇、實現(xiàn)高水平現(xiàn)代化發(fā)展的使命和擔當所在。融入大灣區(qū)建設的關鍵在于產業(yè)承接，其中旅游業(yè)的重要性不可小覷。贛州作為江西省的南大門，在地理位置上與大灣區(qū)毗鄰;而深厚的歷史文化底蘊和豐富的綠色生態(tài)資源早已使之成為許多大灣區(qū)居民休閑度假的目的地之一。[1]較之周邊發(fā)達省市，贛州的城鎮(zhèn)化水平相對較低，旅游業(yè)存在底子好服務配套卻跟不上的問題;同時，由于贛州承擔著華南地區(qū)重要生態(tài)屏障之功能，許多區(qū)域的開發(fā)建設受到限制，依然保持著較為原始自然的面貌，成為吸引和留住更多大灣區(qū)游客的結構性障礙。

但從另一個角度看，贛州有大量的鄉(xiāng)村資源，尤其是鄉(xiāng)村旅游資源有待發(fā)掘，而這對贛州實現(xiàn)跨越式發(fā)展具有重要意義?！秶鴦赵宏P于促進鄉(xiāng)村產業(yè)振興的指導意見》指出，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意義重大，而《江西省鄉(xiāng)村振興促進條例》亦要求，縣級以上人民政府應當發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等鄉(xiāng)村產業(yè)以促進農民增收、縮小城鄉(xiāng)居民收入差距。作為鄉(xiāng)村旅游重要組成部分的鄉(xiāng)村民宿旅游，是對傳統(tǒng)旅游產業(yè)鏈的延伸，不僅有助于盤活鄉(xiāng)村閑置資源、提升相關農副產業(yè)的附加值，還可助推現(xiàn)代元素融入鄉(xiāng)村，吸引更多的人財物涌向鄉(xiāng)村。而今年的“中央一號文件”更是把“以莫干山為代表的民宿發(fā)展模式”作為鄉(xiāng)村經濟發(fā)展的經典案例，鄉(xiāng)村民宿旅游的地位和意義可見一斑。

鄉(xiāng)村民宿旅游之于贛州，雖然仍屬于“新硎初試”的狀態(tài)，但由于自身特點突出、優(yōu)勢明顯，加上有大量先進經驗可資借鑒，其發(fā)展前景非常廣闊。與此同時，《民法典》對現(xiàn)有法律制度體系的改革也為鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展與建設提供了制度依據和法律保障。本文立足于對贛州鄉(xiāng)村民宿旅游特點和優(yōu)勢的分析，并結合《民法典》的制度創(chuàng)新，就相關問題提出解決方案，以期為贛州鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展略盡綿薄之力。

一、贛州鄉(xiāng)村民宿旅游的特點分析

鄉(xiāng)村民宿旅游是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的高級階段，具有空間廣泛性和功能綜合性的特點。[2]贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游起步較晚，但發(fā)展速度非常快，目前全市已有各類民宿280余家，其中鄉(xiāng)村民宿超過180家，占據了“半壁江山”。各大旅行社和平臺推出的贛州旅游路線中，同時涉及鄉(xiāng)村、民宿等關鍵詞的超過60%，其中不少是加星推薦的“精品路線”?？梢哉f，鄉(xiāng)村民宿旅游已經成為贛州旅游的一大名片。概括而言，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游的特點包括兩大方面。

（一）“個性”突出

1.紅。贛州作為中華蘇維埃共和國中央政府所在地，留存有大量具有極高歷史價值的革命遺址和遺跡，具備多條全國知名的紅色旅游精品路線。據統(tǒng)計，贛州市已經開發(fā)的紅色旅游景點多達200余處，保存之完整、品味之高均居于全國前列，其作為一個地級市的紅色旅游綜合收入對全國紅色旅游綜合收入的貢獻度已接近一成。[3]許多獨具時代特色的鄉(xiāng)村民宿就是依托紅色景點而建，配之以紅色研學、紅色餐飲和紅色文創(chuàng)產品等，成為不少大灣區(qū)游客接受愛國主義教育和革命傳統(tǒng)教育的“打卡”必經之地。

2.古。贛州古稱“虔州”，是一座有兩千多年歷史的“江南宋城”。與大灣區(qū)高度現(xiàn)代化的城市集群相比，贛州的“古味”尤為突出，除了久負盛名的諸多宋代遺跡以外，還有大量散落于城郊和鄉(xiāng)村的各種院落和樓臺，其中已有不少被作為開發(fā)鄉(xiāng)村民宿旅游的載體。曾有報道指出，不少從大灣區(qū)來贛州的游客會選擇主打“宋城”“大院”等特色的鄉(xiāng)村民宿，而不是市區(qū)內的高檔酒店或賓館，為的就是從格式化的都市生活中抽離出來，感受“時空的落差”。

3.客。贛州是客家先祖南遷的首站，是客家民系的發(fā)祥地和客家人的主要聚居地之一，有“客家搖籃”之美譽。[4]比如龍南的客家酒堡，贛縣的客家文化城，以及分布在多縣區(qū)的客家圍屋和客家古村落等。贛州市在推進鄉(xiāng)村民宿旅游的提質升級上也充分借助了客家文化的元素，比如龍南的“圍屋民宿小鎮(zhèn)項目”就是以客家圍屋為依托，以關西新圍為中心，在深度挖掘客家文化元素的基礎上形成的體驗式、沉浸式鄉(xiāng)村民宿旅游項目。

4.綠。贛州擁有10個國家級森林公園、3個國家級自然保護區(qū)、13個國家級濕地公園、4個國家級風景名勝區(qū)，全市森林覆蓋率穩(wěn)定在76%以上，遠高于全國平均水平，綠色生態(tài)資源的豐富程度是不言而喻的。生態(tài)休閑、康療保健和田園度假等已逐漸成為外地游客，尤其是來自大灣區(qū)的游客到贛州旅游的主要目的之一，“后花園”式鄉(xiāng)村民宿旅游成為熱點。

《江西省人民政府辦公廳關于促進民宿健康發(fā)展的意見》要求，在2023年之前要推出一批“有故事、有體驗、有品味、有鄉(xiāng)愁的精品民宿”，尤其要“凸顯民宿地域文化特色”。而贛州旅游業(yè)發(fā)展的實踐也證明，只有“做自己”，才能成為“唯一”。因此，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游要實現(xiàn)特色化、專業(yè)化和品牌化，就必須把這些“個性”納入考量。

（二）國企主導的市場化運作

鄉(xiāng)村作為發(fā)展最不充分的地區(qū)，在資源配給、基礎設施和人才技術供給等方面先天不足，難以為鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展和壯大提供足夠而持續(xù)的支持。與周邊發(fā)達省市相比，贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在底子偏薄、基礎較差問題，想要實現(xiàn)贛州鄉(xiāng)村民宿旅游業(yè)的“異軍突起”，必須依靠有實力、可信賴、可依靠的國有企業(yè)。

在過去，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游主要表現(xiàn)為家庭小作坊式的個體經營，在資金投入、服務水平和品質內涵上的短板明顯，不僅難以抵御市場風險，也容易引發(fā)糾紛和矛盾。特別是新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，從大灣區(qū)來贛的游客數銳減，而因經營和履約等方面產生的矛盾糾紛卻大幅激增，讓許多經營者打起了“退堂鼓”。且后疫情時代的防控常態(tài)化導致經營成本增加和獲利減少，亦使不少個體鄉(xiāng)村民宿的經營難以為繼。這反映出上述經營模式難以成為贛州發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的主流。

《“十四五”文化和旅游市場發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）指出，推動傳統(tǒng)文化和旅游行業(yè)的轉型升級、實現(xiàn)文化和旅游業(yè)態(tài)的規(guī)范發(fā)展，需要更具活力、創(chuàng)造力和競爭力的市場主體。隨著旅游事業(yè)被納入鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和相關發(fā)展規(guī)劃，以旅游投資集團為代表的國企已經成為促進各地旅游業(yè)態(tài)的“新標配”。[5]相較于家庭小作坊，國企在資金實力、戰(zhàn)略布局和旅游資源整合上的優(yōu)勢自不待言，在提升公共文化效能，增強文化產業(yè)活力，保持公共產品的公益屬性和優(yōu)化旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面所發(fā)揮的作用也是無可取代的。[6]僅就投入資金一項，贛州市內上億規(guī)模的鄉(xiāng)村民宿旅游項目無一例外都是由贛州旅投集團投資建設的，在規(guī)劃范圍、建設用地規(guī)模上遠超其他個體和私營企業(yè)。

《規(guī)劃》要求，應大力發(fā)展紅色旅游、推出一批紅色旅游示范區(qū)。這是把社會主義核心價值觀融入文化和旅游事業(yè)、落實“十四五”規(guī)劃和文化強國戰(zhàn)略的必然要求，也是深化愛國主義和革命傳統(tǒng)教育、延續(xù)紅色血脈和傳承紅色基因的重要途徑。長期以來，紅色旅游開發(fā)的單一化和同質化導致其對游客的吸引力不足，許多紅色旅游景點門可羅雀、常年虧損，紅色旅游的學習和教育的主體功能難以得到有效的發(fā)揮。[7]如學者指出，市場化運作是紅色旅游可持續(xù)發(fā)展的長久之計。[8]只有從產業(yè)化的角度去深挖紅色旅游的市場價值，才能避免這些寶貴的資源被錯置、被浪費。[9]把紅色資源交由國企開發(fā)，不僅能最大限度地發(fā)掘出紅色資源的市場價值，還能避免庸俗化、娛樂化和套路化，保證在任何情況下都“紅旅姓紅”、不偏離航向。就贛州而言，對紅色資源的開發(fā)可以借助于鄉(xiāng)村民宿旅游這一重要抓手。比如，贛州旅投集團與瑞金市共同打造的“紅色故都”項目就是以鄉(xiāng)村民宿旅游為主線，在實現(xiàn)紅色資 源市場價值的同時，也從另一個角度把紅色研學引向縱深。

二、贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在的問題

短短數年間，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游從“無”到“有”，而在贛州旅投集團的引領帶動下，更是實現(xiàn)了從“有”到“優(yōu)”。但與此同時，一些影響贛州鄉(xiāng)村民宿旅游進一步發(fā)展的問題，亟須得到解決。

（一）旅游資源的空間分布較為零散

贛州作為華南地區(qū)最大的地級市，擁有極為豐富的山體、水體、生物和其他生態(tài)資源，其中相當一部分已經作為旅游景點被開發(fā)。[10]從空間分布來看，這些旅游景點之間大多呈點狀分散分布，而且多數之間有一定的距離。比如，從瑞金的葉坪革命舊址到于都的長征第一渡相距90多公里，其間尚未覆蓋公共交通線路網。盡管大灣區(qū)的游客多以自駕或乘車來贛，但動輒一兩小時甚至半天的路途，著實過于“漫長”。加上很多景點處于生態(tài)保護區(qū)內，不但不允許配給餐飲住宿服務，甚至連現(xiàn)代交通工具也不能進入。而且，雖然贛州毗鄰大灣區(qū)，但所轄19個縣市區(qū)中有相當一部分與大灣區(qū)之間超出了所謂“半小時生活圈”的范圍。以上都決定了從大灣區(qū)來贛州旅游的時間成本較高，如若不能使景點之間串聯(lián)成片，恐將逐漸失掉對大灣區(qū)游客的吸引力。這從另一個角度也凸顯出發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的必要性和迫切性。

（二）鄉(xiāng)村民宿旅游的季節(jié)性突出

贛州地處亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，受副熱帶高氣壓和臺風影響較大，加上植被覆蓋率高、水體資源豐富，使得當地四季分明且季節(jié)感強烈。受此影響，贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游的季節(jié)性尤為突出，故經常出現(xiàn)“一日經濟”“等客上門”及“旺季無房，淡季無人”的窘狀。一方面，鄉(xiāng)村民宿旅游不可能對標酒店或賓館的規(guī)模及其經營模式，否則就會失掉民宿本身的特質;另一方面，無論是過載經營還是空載經營都對鄉(xiāng)村民宿旅游的長遠發(fā)展不利，必須打破季節(jié)性的束縛。

以上猶縣陽明湖民宿小鎮(zhèn)項目為例。從已對外營業(yè)的6家鄉(xiāng)村民宿的客房使用情況來看，全年平均入住率約為30%，在節(jié)假日等旅游旺季則接近80%，附近的餐廳和魚館的營業(yè)收入單日可達10萬元以上。但在旅游淡季期間，客房的空置率則高達90%以上，包括向導、餐飲、交通和其他服務項目所產生的盈利也幾乎為零。與此同時，對民宿整體的日常維護卻是必要且必需的，由此產生的大量支出顯然會對接下來的投入和產出產生直接的影響。[11]因此，部分民宿項目干脆采取“季節(jié)性關閉”的應對措施，但由此造成旅游資源的浪費卻是更為巨大的。

（三）租賃模式存在潛在的風險

民宿的核心在于“宿”，即作為主體的房屋。既然涉及房屋，就必然涉及房屋所有權、使用權等問題。若房屋本就為民宿經營者所有，自然好解決，但若經營者并非房屋所有者，矛盾和糾紛就在所難免了。筆者在“科威先行司法大數據平臺”檢索關鍵詞發(fā)現(xiàn)，2019年贛州市兩級法院所受理的1057件房屋租賃糾紛案件中，有70余件涉及民宿。而2020年受疫情影響整體案件數量有所減少，但涉及民宿的案件反而“逆市上升”，超過了110件，反映出租賃模式下的民宿經營確實容易產生糾紛矛盾。

贛州旅投集團旗下的鄉(xiāng)村民宿旅游項目中，既有以自有閑置資產進行建設改造的，也有租賃第三方所有房屋開展經營的，后者占比超過一半以上。比如，上猶陽明湖民宿小鎮(zhèn)項目所依托的房屋就是上猶江電廠和猶江林場所有的閑置廠房和職工宿舍，由贛州旅投集團的子公司承租，租期為10年到20年不等。這一模式與購買或自建房屋相比，具有成本低、靈活性高的優(yōu)勢，但同時也存在較大的風險和隱患。與所有權相比，租賃合同受市場等外界因素的影響較大，對民宿經營者的保障僅限于合同違約金和直接損害賠償，其賠償范圍和賠償數額均受到法律的嚴格限制，往往難以抵償實際損失。而且，我國法律并不禁止對已設定了租賃權的房屋進行買賣和抵押，這固然有利于實現(xiàn)房屋的價值，但對經營者而言顯然弊大于利。雖然自《物權法》以來“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”的市場交易原則得以確立，但始終面臨著法律制度內部體系解釋困難和司法實踐中極易被規(guī)避等問題，尤其是在市場環(huán)境復雜多變的今天。[12]究其根源，蓋因作為債權的租賃權對物的支配力、對權利的排他性遠遠不及物權和其他準物權。當租賃權受到侵害時，承租人只能依合同約定或法律規(guī)定要求對方承擔違約責任和賠償實際損失，卻無法保有對租賃物本身的權益。[13]

正在建設中的龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項目涉及大量屬于當地居民所有的房屋，相關征遷工作異常艱巨。據統(tǒng)計，項目內需要征遷的戶數為67戶，涉及征遷人口300余名，預計征遷費用在7500萬元以上。有部分居民基于情感寄托或家族傳統(tǒng)等原因，不愿意出讓房屋的所有權;也有部分居民雖然同意遷出，但其提出的補償要求卻難以滿足。對于前者，項目方逐一溝通協(xié)商、簽訂租賃合同，以承租人的身份取得房屋的使用權。這與上猶陽明湖民宿小鎮(zhèn)的模式相近，但在租金、租期等問題上存在更大的不確定性。此外，針對公共區(qū)域房屋（如祠堂、祖廟等）和建筑（如公墓和祖墳等）的征遷則更為困難，不僅是因需要交涉的對象眾多，補償標準和數額更難確定，涉及的法律關系也更為復雜。以上問題都成為推進龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項目的實質性障礙。即便是龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)最終采取了陽明湖民宿小鎮(zhèn)的租賃模式，仍需面對租賃權“先天不足”的問題，加上這些房屋產權狀況非常復雜，存在“小產權”和產權不明等問題，其中的風險不言而喻。

三、《民法典》視域下解決鄉(xiāng)村民宿旅游發(fā)展問題的路徑分析

就贛州鄉(xiāng)村民宿旅游存在的問題而言，既有行業(yè)本身特性使然，也有制度供給不足所致。想要使鄉(xiāng)村民宿旅游真正發(fā)揮其對鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村經濟轉型升級的推動作用，就必須利用好“后發(fā)優(yōu)勢”，對這些問題加以妥善解決。

（一）堅持“綠色原則”，增強與農副產品產業(yè)的關聯(lián)度

根據《民法典》第9條之規(guī)定，任何民事活動，都應當遵循“利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境”的原則，即“綠色原則”。該原則是《民法典》對民法基本原則體系的重要創(chuàng)新，把可持續(xù)發(fā)展的理念引入到民事領域。而在發(fā)展、建設和經營鄉(xiāng)村民宿旅游的過程中包含了大量的民事活動，均應以“綠色原則”為遵循。實踐證明，鄉(xiāng)村民宿旅游是與“綠色原則”最為兼容的產業(yè)，發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游是在“實行最嚴格的生態(tài)保護制度”和“以高的標準建成美麗中國的贛州樣板”[14]背景下實現(xiàn)可持續(xù)和跨越式發(fā)展的重要途徑。

前已述及，贛州的旅游資源在空間分布上較為松散，相互之間缺乏聯(lián)動性，與其他產業(yè)的關聯(lián)性也比較低。但這一問題并非不可克服，而在《民法典》“綠色原則”的引領下，還可能與鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展相得益彰。

以北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游為例。二十世紀八十年代以來，北京市在城郊13個涉農區(qū)進行鄉(xiāng)村旅游項目的開發(fā)和建設，如今已經形成了成熟的鄉(xiāng)村旅游產業(yè)。[15]與贛州的情況相似，北京市城區(qū)跨度較大，城郊的鄉(xiāng)村旅游項目之間也往往距離較遠。但密集分布的700多個特色鄉(xiāng)村民宿和40余條鄉(xiāng)村民宿旅游的精品路線，早已把這些或遠或近的旅游景點和旅游項目串聯(lián)成片，成為北京城郊旅游的一大特色。[16]北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游以“生態(tài)”和“綠色”為主調，除了必要的建設和改造以外，基本是以“不添一磚一瓦”和“避免大拆大建大搬遷”的方式實現(xiàn)，從而最大限度地保持鄉(xiāng)村生態(tài)原貌，既實現(xiàn)了對現(xiàn)有資源的高效利用，也避免了不必要的支出和浪費。同時，通過與相關農副產品的生產、加工和銷售等環(huán)節(jié)的緊密關聯(lián)，北京城郊的鄉(xiāng)村民宿旅游開辟了集約化和可持續(xù)化的發(fā)展路子，并有效地解決了鄉(xiāng)村民宿旅游受季節(jié)影響較大的問題，游客數量長年保持穩(wěn)中有升。[17]此外，由農副產品產業(yè)延伸而出的美食節(jié)、垂釣節(jié)，以及“認領”養(yǎng)殖等產業(yè)，亦成為吸引游客的“加分項”?？梢?，在堅持“綠色原則”的基礎上，加強鄉(xiāng)村民宿旅游與農副產品產業(yè)的關聯(lián)度，不僅可以提升鄉(xiāng)村民宿旅游自身的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，也是實現(xiàn)產業(yè)共贏的有效途徑。

（二）引入居住權制度，利用好《民法典》的多層次制度供給

《民法典》為了最大程度保障居住利益、實現(xiàn)房屋不動產的市場價值，在繼續(xù)注重房屋租賃市場穩(wěn)定性的基礎上，創(chuàng)造性地增設了居住權制度，并為居住權的商業(yè)化運營預留空間，形成了多層次的制度供給。[18]首先，作為一項用益物權，居住權與租賃權有著本質的區(qū)別，為解決居住問題提供了在購買和租賃之外的第三條道路。根據《民法典》第366條之規(guī)定，居住權指的是“權利人對他人所有之住宅的占有、使用的用益物權”，因此居住權人不僅可以對所居住的房屋享有類似所有權人的權益，還能排除己身以外任何人對居住權的不當干擾和不法侵害。承租人對所租賃的房屋雖然也可享有某種“債權物權化”的利益，但畢竟是基于債權債務關系所生，其受法律保護的力度遠低于物權。[19]其次，《民法典》第368條和第369條分別以但書形式允許有償設立居住權和出租設立居住權的房屋。有償設立和出租的行為往往涉及經營活動，此種情況下的居住權往往難以局限于“滿足生活居住需要”。[20]而《民法典》第367條規(guī)定居住權合同應載明的內容包括“當事人的姓名或名稱或住所”，其中姓名針對的是自然人，而名稱和住所則針對的是法人和非法人企業(yè)等民事主體，而它們并不存在所謂“生活居住”問題。因此，《民法典》規(guī)定的居住權實際上包括兩類，即生活性居住權和投資性居住權，前者以滿足生活需要為目的，后者則是為了實現(xiàn)某種投資或營利目的，是本文所討論的對象（為求簡潔，以下均以“居住權”統(tǒng)一表述之）。再次，以《民法典》各章節(jié)的編排來看，居住權被列于所有權之后，在擔保物權和占有權能之前，說明居住權的效力低于所有權而高于地役權、擔保物權和占有權能，具有非常強大的權利基礎。因此，居住權也被稱為“空虛所有權”，即居住權人雖然不享有所有權本身，卻具備了最接近于所有權的力量。[21]

《民法典》關于居住權的規(guī)定具有極高的現(xiàn)實意義，尤其是對融入大灣區(qū)背景下贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游而言。贛州在地緣和歷史文化上的獨特優(yōu)勢，使之具有成為大灣區(qū)主要旅游目的地的潛質。調查顯示，大灣區(qū)居民的旅游方式以自駕游為主，旅游目的地也逐步由傳統(tǒng)旅游景區(qū)轉向周邊的自然和生態(tài)景區(qū)。[22]若想要吸引更多來自大灣區(qū)的游客，就必須要推出一批高品質、有特色的鄉(xiāng)村民宿旅游項目。分析可知，贛州旅投集團對鄉(xiāng)村民宿旅游項目的開發(fā)和建設，主要以購買和租賃他人所有的房屋的方式進行，但前者成本高昂，后者則保障性不足，且經營自主性受到較多的限制?！睹穹ǖ洹逢P于居住權的規(guī)定則提供了第三條道路，即通過簽訂居住權合同取得對房屋的居住權。對居住權人而言，以相對低廉的價格取得與所有權幾乎無差的用益物權，還能“繞開”法律法規(guī)對農村房屋、“小產權”等特殊房屋的流轉的限制，顯然更具吸引力。對房屋所有權人而言，設立居住權所能取得的對價顯然要高于租金，而且并不影響所有權本身。同時，對設立了居住權的房屋，其轉讓和繼承均不受影響，為不同民事主體之間的權益交換打通了渠道。隨著農用地“三權分置”改革的持續(xù)深入，居住權之于鄉(xiāng)村民宿旅游的重要性也會越來越凸顯。

實際上，無論是概念還是性質上，居住權制度都與贛州的鄉(xiāng)村民宿旅游高度契合，尤其是涉及農村房屋的部分。[23]以龍南圍屋民宿小鎮(zhèn)項目為例。影響項目推進的最大障礙在于征遷工作的困難，包括高昂的征遷成本，以及相當一部分農戶對房屋所有權的“執(zhí)念”。而這種耗資巨大、涉及人口戶數較多的征遷活動本身也不符合前述“綠色原則”的要求，與發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的初衷亦相去甚遠。但若借助于居住權制度，問題便可得到較好的解決。對作為居住權人的項目方而言，雖然支付的對價可能高于租金，但權利的長期性和穩(wěn)定性無疑最有利于經營。對作為所有權人的房主而言，既保留了對房屋最終的權利——所有權，又更高程度地實現(xiàn)了房屋的市場價值。同時，由于居住權的設立是有限的，居住權人不得再對房屋向他人設立居住權，所有權人無須擔心其權利被分化和弱化。而且，《民法典》對設立了居住權的房屋的出租問題采取了比對出租房的轉租問題更為開放的立場，即當事人可根據居住權合同的約定對房屋進行出租，且出租人既可是所有權人，也可是居住權人。故居住權人完全可以將房屋租給具體的經營者，“讓專業(yè)的人干專業(yè)的事”。

此外，對鄉(xiāng)村民宿旅游的經營也可以通過設立居住權而實現(xiàn)更大的盈利。有調查顯示，相當一部分大灣區(qū)游客每年定期前往贛州的鄉(xiāng)村民宿休閑度假。他們一方面希望在當地有相對固定的居所，一方面又出于各種原則并不會考慮購置房屋。這實際上是一種分時度假的居住需要，完全可以通過居住權的引入得到滿足。鄉(xiāng)村民宿的所有者可以與游客簽訂居住權合同，約定游客可在每年特定的時間段內排他地使用相應的房屋部分，而在約定時間之外則由民宿的所有人或經營者自由經營。毫無疑問，把居住權引入鄉(xiāng)村民宿旅游之中，可使房屋得到最大程度的利用，有助于雙贏乃至多贏的實現(xiàn)。

《民法典》增設居住權制度，是對我國物權制度體系的進一步完善，在最大程度緩解居住困境的同時，也為房屋所有權人提供了更多的融資途徑與財產利用手段。[24]作為介于所有權和租賃權之間的用益物權，居住權兼具二者之優(yōu)點，又回避了各自的不足，極大地緩和了購買和租賃兩種需求之間的緊張關系。而且，隨著資源有限性的加劇導致各項成本的增加，居住權的優(yōu)勢也會愈發(fā)彰顯。對融入大灣區(qū)背景下的贛州而言，若能進行這方面探索和實踐，對鄉(xiāng)村民宿旅游的發(fā)展將會大有裨益。

四、余論

“十四五”期間，國家經濟長期向好的基本面沒有改變，加上中央對粵港澳大灣區(qū)建設的持續(xù)推進，省委支持贛州打造對接融入粵港澳大灣區(qū)橋頭堡，贛州的發(fā)展優(yōu)勢將會更加明顯。深厚的歷史文化底蘊和豐富的自然生態(tài)資源是贛州的一面旗幟，也是發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游的出發(fā)點和落腳點。贛州在融入大灣區(qū)的征途上，必須要把利用好、發(fā)展好這些寶貴資源作為重要考量，大力發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游，為進一步推進鄉(xiāng)村振興貢獻力量。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產業(yè)是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的主要途徑，而作為鄉(xiāng)村旅游產業(yè)重要抓手的鄉(xiāng)村民宿旅游必須得到重視。[25]鄉(xiāng)村旅游不同于傳統(tǒng)旅游，是全域式、無邊界的，應遵循“客之所至，禮之所及”理念，只要是游客所至之處，就是鄉(xiāng)村旅游所及之處，也同時是建設和發(fā)展鄉(xiāng)村民宿旅游之處。應堅持“綠色原則”，始終把“生態(tài)”作為第一要求，走好“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”的高質量發(fā)展之路。唯有如此，才能使贛州在以“文旅融合”助推鄉(xiāng)村振興的道路上穩(wěn)步向前、走得更遠。

鄉(xiāng)村民宿旅游之于贛州的經濟社會發(fā)展意義重大。目前，可用于規(guī)范和調整鄉(xiāng)村民宿旅游的法律法規(guī)并不多，且散見于部門規(guī)章和地方性規(guī)范文件中，在制度供給方面存在明顯的不足?！睹穹ǖ洹匪峁┑亩鄬哟沃贫裙┙o，不僅為滿足和保障多元化的居住需求提供了多層次的制度供給，也為解決鄉(xiāng)村民宿旅游的現(xiàn)實問題提供了全新的路徑，有助于實現(xiàn)鄉(xiāng)村民宿旅游更高水平的發(fā)展。利用好《民法典》提供的多層次制度供給，不僅可以有效地解決諸多顯在或潛在的問題和矛盾，也可以為鄉(xiāng)村民宿旅游提供具體的規(guī)范指引，具有極高的現(xiàn)實意義。

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[責任編輯：馬麗莎]