鄭國營

（廣東理工職業(yè)學(xué)院工程技術(shù)系，廣東 廣州 510091）

一、引言

衡量房地產(chǎn)市場泡沫的常用指標(biāo)有：房地產(chǎn)投資增長率/GDP 增長率、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房價收入比、房屋租售比等。每一個指標(biāo)都只是從某一個角度檢測房地產(chǎn)泡沫的程度，有一定局限性，因此，亟需建立房地產(chǎn)泡沫評價體系，對其進行綜合的分析評價。

二、房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)

（一）房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo)，是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，同時也是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟生產(chǎn)總量關(guān)系的主要指標(biāo)之一。學(xué)界認(rèn)為，該指標(biāo)的參考標(biāo)準(zhǔn)為20%-25%，本文結(jié)合我國的房地產(chǎn)發(fā)展程度取中值22.5%。

（二）房屋租售比

房屋租售比，即“房價/房租”，租售比是住房售價與月租賃價格的比值，主要用來判斷房地產(chǎn)是否具有長期投資價值。該指標(biāo)的正常范圍在200-250 倍之間，低于這個區(qū)間，說明房價完全沒有泡沫，買房比租房劃算，該指標(biāo)越高，說明泡沫越大。該指標(biāo)也可以作一定的變化，從投資回報率的角度考慮，以國債保本投資收益率為標(biāo)準(zhǔn)，如果租金年回報率低于3%-5%，就說明房價有泡沫?？紤]到很多低風(fēng)險的互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)接近5%，故本文將該指標(biāo)的參考值定為5%[1]。

（三）房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低[2]。在發(fā)達國家，房價收入比在1.8～5.5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6 之間。因此，如果房價收入比大于6，則反映了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場存在一定程度的泡沫。我國目前還屬于發(fā)展中國家，所以該指標(biāo)參考值定為6。

（四）商品房施工面積/商品房竣工面積

施工面積一般為竣工面積的3±0.5 倍，反映了未來1-2 年現(xiàn)房的供應(yīng)量，若其值小于2.5 倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，若大于3.5 倍，未來供應(yīng)量將會放大。該比值越大，說明泡沫越大。

（五）房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP 增產(chǎn)率

該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大[3]。警戒線定為2，超過2 時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。

（六）房屋的空置率

房屋空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標(biāo)[4]，可以直接用來表明房地產(chǎn)市場的熱度和泡沫程度?？罩寐适侵咐塾嫷纳唐贩靠罩梅课菝娣e除以近三年商品房竣工面積之和,空置率的警戒線是10%。

三、實證研究——以中山市為例

（一）權(quán)重的確定

房價收入比是國際公認(rèn)的評價房地產(chǎn)泡沫程度的重要指標(biāo)，所以賦予40%的權(quán)重。房屋租售比也是另一個非常重要的評價指標(biāo)，但局限于相關(guān)數(shù)據(jù)獲取的難度，所以賦以較低的權(quán)重20%。房地產(chǎn)市場交易的需要，允許存在一定的空置率，所以該指標(biāo)給予較低的權(quán)重20%。商品房施工面積/商品房竣工面積的權(quán)重定為10%。由于我國城市發(fā)展進程尚未完成，還處于快速發(fā)展階段，所以房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP 增產(chǎn)率這兩個指標(biāo)會較高，因此賦予的權(quán)重為5%。

（二）中山房地產(chǎn)泡沫程度分析

本文表格數(shù)據(jù)均來源《中山統(tǒng)計年鑒（2020）》。各指標(biāo)值的計算如下：

1.房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額。表1 中山2017 年-2019 年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（單位：萬元）

均值56.55%。

2.房屋租售比。表2 中山市2017 年-2019 年商品房銷售數(shù)據(jù)

均值為1.0893 萬元/m2。因為中山市平均租賃價格的數(shù)據(jù)無法獲取，因此以中山市中檔區(qū)段以及中等價位的租房價格代替平均租賃價格，目前95 m2的房子月租金約2500 元。在不考慮交易成本前提下：租金年回報率=2500×12÷（10893×95）=2.90%。需要注意的是，均價10893 元/m2的統(tǒng)計口徑中，包含大量的毛坯房，也就是說，如果考慮裝修成本以及各種稅費等交易成本，實際的租金年回報率會更低。

3.房價收入比。表32017 年-2019 年中山的房價收入比

均值為7.71。

4.商品房施工面積/商品房竣工面積。

表4：2017 年-2019 年中山商品房施工面積和竣工面積（單位：平方米）

均值為7.16。

房地產(chǎn)投資增長率/GDP 增長率

表5：2017 年-2019 年中山GDP、房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（單位：億元）

均值為-4.25。

5.房屋的空置面積與空置率。表6：2017 年-2019 年中山商品房空置率（單位：萬平方米）

均值為17%。

6.綜合評價。根據(jù)前文確定的房地產(chǎn)市場泡沫程度評價指標(biāo)、泡沫臨界值參考標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)權(quán)重以及中山市評價指標(biāo)的數(shù)值，計算中山市綜合泡沫程度，見表7。

表7 中山市綜合泡沫程度評價

中山綜合泡沫程度=（56.55%÷22.5%）×5%+（5%÷2.9%）×20%+（7.71÷6）×40%+（7.16÷3）×10%+（-4.52÷2）×5%+（17%÷10%）×20%=1.45。

綜合泡沫程度的評價標(biāo)準(zhǔn)為：沒有泡沫的城市（加權(quán)綜合指標(biāo)<1.0），輕度泡沫的城市（1.0 ≦加權(quán)綜合指標(biāo)<1.2）,中度泡沫的城市（1.2 ≦加權(quán)綜合指標(biāo)<1.4），嚴(yán)重泡沫的城市（加權(quán)綜合指標(biāo)≧1.4）。所以，目前中山市呈現(xiàn)出嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫跡象。