崔小花

一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)寒，這場(chǎng)秋意的寒，地產(chǎn)企業(yè)感受得分外真切。

任澤平曾經(jīng)做出過分析，對(duì)于房地產(chǎn)周期，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，但他沒有明說的一句話是：長(zhǎng)中短期，都要看政策。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，通過制定房地產(chǎn)商融資的三道紅線，以及限售、限購、限離、限法拍、加大保障性租賃房供給等精準(zhǔn)調(diào)控下，購房者“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的心態(tài)被打破，越來越多的開發(fā)商開始承壓，重壓！

9月1日，恒大突然舉行保交樓軍令狀簽署大會(huì)，集團(tuán)的8位總裁提及各省公司董事長(zhǎng)率班子成員、項(xiàng)目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。

這一舉動(dòng)多少透露著點(diǎn)此地?zé)o銀三百兩的意味：保交樓，實(shí)則防爛尾，作為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，已經(jīng)在立軍令狀防爛尾了，那其他的中小開發(fā)商境地可想而之。

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，中國式爛尾樓伴隨著政策的轉(zhuǎn)向，泡沫的戳穿， 每隔幾年就迎來一波爆發(fā)期?，F(xiàn)在發(fā)生的所有一切是否預(yù)示著我們要做好準(zhǔn)備：新一輪的爛尾潮可能即將到來？

城市的疤

中國房地產(chǎn)的爛尾由來已久，它深嵌于城市的肌理，像一道反復(fù)愈合的傷疤，述說著一個(gè)時(shí)代的故事。

1988年，海南建省，?？谶@個(gè)原本的海濱小城一夜間成為全國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府。

1992年，鄧小平發(fā)布南巡講話后，海南省加快了住房制度改革的步伐，房地產(chǎn)公司如雨后春筍般的鉆了出來。

“要掙錢，去海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花?！焙？跐M大街都是操著北方口音的炒房炒地者。

這一年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半還多，海南省年財(cái)政收入的40%由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)。

隨之而來的是房?jī)r(jià)一路飆升，從均價(jià)1 400元/平方米，僅用一年時(shí)間就飆升到5 000元/平方米，1993年更是漲到了7 500元/平方米，房?jī)r(jià)高漲的背后，海南的地價(jià)也從1991年的幾十萬元一畝，一路狂飆到600多萬元一畝。開發(fā)商大量貸款，甚至把圖紙上的樓盤高價(jià)抵押給銀行，倒買倒賣。

與此同時(shí)，與海南省緊鄰的廣西北海房地產(chǎn)的火爆程度也毫不遜色。1992年，這個(gè)常住人口只有十幾萬人的小城出現(xiàn)了1 000多家房地產(chǎn)公司，各地駐扎在此的炒家多達(dá)50多萬人。

局部市場(chǎng)太熱，中央不得不出臺(tái)宏觀政策調(diào)控，銀行信貸收緊、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等措施一出臺(tái)，投資人只能排隊(duì)上天臺(tái)。“天涯、海角、爛尾樓”一時(shí)間成為海南的三大景觀，也留下了絕佳的樣本，至今常常被經(jīng)濟(jì)學(xué)家提起。

1997年東南亞的金融風(fēng)暴引起了國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的激烈變化，讓籌措資金更加困難，導(dǎo)致上海出現(xiàn)了一大批爛尾樓。

在華燈初上的魔都，站在南京西路的盡頭，向東側(cè)放眼望去，靜安寺商圈燈火輝煌，與旁邊的一片黑暗形成了鮮明的對(duì)比，這便是著名的“上海協(xié)和城”。早在上世紀(jì)90年代，這個(gè)項(xiàng)目的地塊就被中國地產(chǎn)集團(tuán)拿下，之后又陸續(xù)拿下了整條街道，囤地27年卻未能完全完工。終于，2019年該項(xiàng)目被靜安區(qū)規(guī)劃局公告為“閑置土地”。

再比如說2009年的杭州，2013年的一大批二線城市和2014、2015年的三四線城市，都曾經(jīng)出現(xiàn)過規(guī)模不等的爛尾潮。

每個(gè)項(xiàng)目爛尾的原因各有不同，有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也有政策與市場(chǎng)的波動(dòng)，但無一不成為城市身上的疤，購房者心中的痛。

舊時(shí)盛宴

曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，是最不應(yīng)該缺錢的群體，中國的首富一大半都出自這個(gè)行業(yè)。

歷經(jīng)樓市滄桑洗禮的中國老百姓早已被市場(chǎng)調(diào)教過。凌晨裹著棉被，等待排隊(duì)搖號(hào)；三十年房齡老公房，一周暴漲一百萬元……

“全款買房的請(qǐng)往里面走，按揭的不要堵在門口?！币荒荒荒Щ玫拇髴蚍磸?fù)在中國的樓市上演。

開發(fā)商則像是脫了韁的野馬，瘋狂地加杠桿瘋狂地?cái)U(kuò)張。以恒大為例，2013年總負(fù)債只有2 688億元，到了2016年底，總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了11 583億元。

房企之所以敢這樣做，是他們知道押注一定會(huì)有豐厚的回報(bào)，2017年，恒大和碧桂園的股價(jià)漲幅都在500%以上，許家印以2 900億元身家登頂胡潤(rùn)百富榜，孫宏斌的身價(jià)也在一年內(nèi)增加了7倍。而固守在“白銀時(shí)代”的萬科，卻拱手讓出了房企第一的寶座。

舊時(shí)的盛宴如一場(chǎng)虛妄的夢(mèng)，誰又知道清醒時(shí)是否一枕黃粱。

2020年8月，中央出臺(tái)針對(duì)房企端“三道紅線”：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2.凈負(fù)債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。

2020年12月，中央針對(duì)房貸端“兩道紅線”：1.“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；2.“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

2021年2月，22城集中供地；2021年3月，嚴(yán)查消費(fèi)貸經(jīng)營貸進(jìn)入樓市；2021年6月，房企商票納入“三道紅線”監(jiān)測(cè)。

房住不炒的大旗之下，房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別了高增長(zhǎng)時(shí)代，所有的頭部房企都在降低市場(chǎng)預(yù)期，向上表決心，向下求平穩(wěn)。

降負(fù)債、去杠桿，“三道紅線翻綠”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求的目標(biāo)。謹(jǐn)慎拿地、加大營銷、精簡(jiǎn)人員，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有最難，只有更難。

8月底，余姚的藍(lán)光地產(chǎn)項(xiàng)目停工被曝光，拉開了四川地產(chǎn)一哥藍(lán)光地產(chǎn)的維權(quán)潮。

9月12日，恒大集團(tuán)深圳卓越就好中心的總部遭到投資者圍堵，由此引發(fā)了擠兌潮。

華夏幸福、泰禾、藍(lán)光、恒大……當(dāng)房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從機(jī)構(gòu)層面專項(xiàng)個(gè)體，針對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的信任危機(jī)開始發(fā)酵。

棋局之下

這一輪周期中，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)動(dòng)一場(chǎng)洗牌，許多房企看著恒大的劇本，等著未知的結(jié)局。

房地產(chǎn)一直以來都是中國經(jīng)濟(jì)的重要支撐，被稱為萬業(yè)之母，一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就可以拉動(dòng)二十多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，疫情后也是拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重要支撐。但中央這一輪針對(duì)房地產(chǎn)的政策卻如此嚴(yán)厲，是因?yàn)橹醒胍呀?jīng)越來越清楚地看到：如果還過度依賴房地產(chǎn)投資來刺激中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那么我們面對(duì)就不是一頭灰犀牛，而是一群灰犀牛了。

第一，中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)。改革開放后中國的城鎮(zhèn)化與工業(yè)化速度加快，目前工業(yè)化已經(jīng)進(jìn)入尾聲，城鎮(zhèn)化離終點(diǎn)也越來越近，必須擺脫房地產(chǎn)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的束縛。

第二，中國的銀行體系與房地產(chǎn)過度捆綁。從十七大到十九大，國家都在提：提高直接融資比重，換句話就是：提高股市融資能力（間接融資），降低銀行房地產(chǎn)融資模式（直接融資）。

第三，中國老百姓的財(cái)富太過于集中于房產(chǎn)。橫向?qū)Ρ?，美國股?00多萬億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)300多萬億元；而中國股市80多萬億元，而房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)400多萬億元。中國人的財(cái)富過于畸形地集中在房產(chǎn)上，缺乏多渠道財(cái)富載體，特別是資本市場(chǎng)。

房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，幾乎所有的房企都是高杠桿運(yùn)作。然而，出來混總是要還的，現(xiàn)在房企若想盲目加杠桿擴(kuò)規(guī)模，依賴極致高周轉(zhuǎn)，最終只能更高的財(cái)務(wù)杠桿形成了更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

但是，房對(duì)于中國老百姓來說，太過于看重，也太過于沉重。

在中國，沒有一個(gè)行業(yè)可以像房地產(chǎn)這樣，成為牌桌、飯桌、咖啡桌甚至是出租車上經(jīng)久不衰的話題，從來沒有什么政府文件能像房地產(chǎn)調(diào)控政策這般，讓人恨不能把每個(gè)筆畫都拆解開來，看看到底明里暗里在預(yù)示著什么。

那些還沒竣工的房子背后，每一匹磚瓦身上都有著一個(gè)家庭對(duì)未來的憧憬與向往。

1998年房改開始，剎車和油門就在不斷切換，目的只有一個(gè)，避免過快增長(zhǎng)，防止過冷下滑，然而節(jié)奏從不由老百姓掌握。

棋局之上，是政府與市場(chǎng)的平衡、博弈與妥協(xié)，棋局之下是驚濤駭浪中一代又一代的中國人，說不盡的酸甜苦辣，人生悲歡。

時(shí)代的一粒灰落到個(gè)人頭上就是一座山，這句話在近兩年已經(jīng)被說爛了。但房子對(duì)于中國老百姓而言，房是一件容錯(cuò)率極低的事情，爛尾一次便是對(duì)一大批家庭的重大創(chuàng)傷。

時(shí)代的疾風(fēng)驟雨，從未停歇……