郭煦
浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”宣布上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能已經(jīng)近兩個(gè)月,不僅引來(lái)不少人嘗鮮,也引發(fā)社會(huì)關(guān)于二手房交易能否“去中介化”的熱議。
買(mǎi)賣(mài)二手房沒(méi)有中間商賺差價(jià)的時(shí)代終于到了?如果全國(guó)城市大范圍推廣,中介行業(yè)會(huì)“涼涼”嗎?二手房“官方直售”的時(shí)代真的來(lái)了?
一系列問(wèn)題還要等待時(shí)間和實(shí)踐的回答。
目前,杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)可以通過(guò)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站進(jìn)入。
在該平臺(tái)上,只要完成實(shí)名注冊(cè),房主就可以自行在平臺(tái)上掛上自家房源,購(gòu)房者也可以繞開(kāi)中介,直接和房主面對(duì)面交易。
《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者注冊(cè)登錄該平臺(tái)發(fā)現(xiàn),如果是賣(mài)家,目前需要在線填寫(xiě)房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息,就可以完成房源自主掛牌;而買(mǎi)家在登錄后,在“掛牌房源公示”欄內(nèi),可以查詢個(gè)人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源,可以預(yù)覽到房源所在小區(qū)的建筑面積、規(guī)劃用途、掛牌時(shí)間,以及房主的聯(lián)系電話等。
為了杜絕信息外泄,平臺(tái)不僅引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開(kāi)展交易,還設(shè)置了用戶身份智能分類(lèi)功能,比如個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放,經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看,防止發(fā)生騷擾。
“我們此舉的主要目的是便民,為個(gè)人賣(mài)房提供一個(gè)全新的渠道。房主可以把房源掛在我們平臺(tái)上,也可以掛到中介那里,這樣一來(lái)可以提高房屋成交機(jī)會(huì)?!焙贾菔蟹慨a(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉這樣解釋杭州新政出臺(tái)的背景。
杭州市民劉女士近期正考慮購(gòu)置一套新的二手房,在她看來(lái),杭州新政的作用主要有兩個(gè):一是房源的官方背書(shū),二是可以省下一筆不菲的中介費(fèi)。
目前在杭州,我愛(ài)我家、鏈家、貝殼找房等幾家主流經(jīng)紀(jì)公司,中介費(fèi)根據(jù)成交價(jià)有兩檔:房?jī)r(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)收3%,100萬(wàn)元以上的部分收2%。也就是說(shuō),一套400萬(wàn)元的房子,中介費(fèi)可能需要9萬(wàn)元,而且主要由買(mǎi)家承擔(dān)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次杭州在全國(guó)率先搭建直售平臺(tái),具有創(chuàng)新意義,也能夠提高房屋直接交易的比例,為房主和購(gòu)房者在交易模式方面增加了更多的選擇。
“個(gè)人自主掛牌房源”功能上線后,已經(jīng)有不少人嘗鮮。數(shù)字顯示,截至9月19日該功能上線一個(gè)月時(shí),平臺(tái)累計(jì)新增自主掛牌房源量已達(dá)3000多套。
杭州新政的上線實(shí)施,對(duì)買(mǎi)家、賣(mài)家、中介將帶來(lái)不同層面的影響。
在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái),記者瀏覽多個(gè)自主掛牌的個(gè)人房源發(fā)現(xiàn),這些房源普遍已經(jīng)在中介機(jī)構(gòu)掛過(guò)牌。頁(yè)面展示的除了樓盤(pán)、戶型、面積等信息,還有房源照片——而這些房源照片多數(shù)是由中介公司提供。
由于市場(chǎng)上交易中介費(fèi)普遍是向買(mǎi)方單方面收取,因此新政實(shí)施后,對(duì)房主來(lái)說(shuō),優(yōu)勢(shì)主要在于增加了出售渠道。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講,節(jié)省一筆不菲的中介費(fèi)確實(shí)誘惑很大。但劉女士表示,她在認(rèn)真研究了平臺(tái)信息后,最終是否會(huì)選擇與房主直簽還要慎重考慮?!按_實(shí)能省不少錢(qián),但我擔(dān)心有一些隱藏風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避,比如房子產(chǎn)權(quán)是否清晰、學(xué)區(qū)是否已經(jīng)被占用、是否是兇房、后續(xù)貸款過(guò)戶等等手續(xù)是否會(huì)很復(fù)雜?!眲⑴空f(shuō)道。
就此問(wèn)題,胡萍莉表示,目前杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶,也就是說(shuō)交易主要基于買(mǎi)賣(mài)雙方彼此的信任,比如雙方原本就是親屬朋友關(guān)系。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù),目前來(lái)看還無(wú)法繞開(kāi)中介。
她提醒,如果是買(mǎi)賣(mài)雙方談好了房?jī)r(jià)且房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求的,通過(guò)“官方直售”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。但是如果交易流程復(fù)雜,建議還是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的中介公司。
“‘去中介化挺好的,省得被中介電話騷擾得頭疼。”一位網(wǎng)友對(duì)杭州新政如此評(píng)論道。
對(duì)此,知名房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓評(píng)價(jià):“杭州搭建的平臺(tái),首次明確了直售模式,讓購(gòu)房全過(guò)程直接‘去中介化。這是一次突破,具有標(biāo)桿意義?!?/p>
此事一出,不少公眾驚呼:房產(chǎn)中介的末日到了。接踵而來(lái)的討論,直指房產(chǎn)中介和買(mǎi)房者的交易矛盾,并質(zhì)疑房產(chǎn)中介存在的必要性。
房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)會(huì)被取代嗎?這個(gè)地產(chǎn)界老生常談的話題,至今沒(méi)有得出結(jié)論。
即使?fàn)幾h不斷,卻不影響房產(chǎn)中介撈金。如今,貝殼找房、世聯(lián)地產(chǎn)、我愛(ài)我家等已率先進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng),貝殼集團(tuán)市值更是猛超多家房企。
更值得思考的是,房產(chǎn)中介與買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)系出現(xiàn)變化了嗎?個(gè)人自主房源掛牌功能,能通過(guò)“直買(mǎi)直賣(mài)”省去中介環(huán)節(jié)嗎?
貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示,2020年,我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)已接近200萬(wàn)。
在此背景下,中介行業(yè)正在內(nèi)卷。從線上App,到線上門(mén)店,房產(chǎn)中介正占據(jù)著每一個(gè)“流量池”。
由于快速上升的從業(yè)人口數(shù)量,房產(chǎn)中介不得不進(jìn)行改革?!版溂蚁M麖娜说姆矫嫒ヌ嵘蛻舻捏w驗(yàn),所以我們對(duì)于人的學(xué)歷也提出了更高的要求。”時(shí)任上海鏈家研究院院長(zhǎng)陳澤帥在2017年公開(kāi)表示。如今,貝殼系公司仍在大規(guī)模招募本科以上人群。
《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》的調(diào)查顯示,在10913名受訪者中,69.9%的消費(fèi)者曾經(jīng)遭遇過(guò)二手房交易糾紛。
“今天收到了法院打過(guò)來(lái)的10萬(wàn)退款,至此,被騙11萬(wàn)終于回來(lái)了10萬(wàn)。”8月11日,購(gòu)房者王書(shū)宇在知乎更新了他被房產(chǎn)中介詐騙的新進(jìn)展。
事件源于2020年,王書(shū)宇在湖北武漢出售了房源。在交易環(huán)節(jié)中,中介稱(chēng)買(mǎi)家付款出現(xiàn)問(wèn)題,要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付一筆監(jiān)管資金。