張帆

武漢天地是武漢極具特色的商業(yè)地標(biāo)，也是網(wǎng)紅“打卡地”之一。

近日，武漢天地的開(kāi)發(fā)商瑞安房地產(chǎn)（00272. HK）建議分拆其商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，分拆后的實(shí)體以瑞安新天地（SXTD）在港交所獨(dú)立上市。

成功上市后，包括武漢天地（此處指武漢新天地商業(yè)街）、壹方南館、壹方北館、上海新天地在內(nèi)的13項(xiàng)已落成的商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)組合，將劃入瑞安新天地。瑞安新天地已經(jīng)遞交招股書(shū)，正等待港交所聆訊。

瑞安房地產(chǎn)于2005年進(jìn)入武漢，深耕武漢16年，開(kāi)發(fā)了武漢天地和光谷創(chuàng)新天地兩個(gè)項(xiàng)目。近期，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者通過(guò)采訪業(yè)內(nèi)人士，實(shí)地走訪，分析年報(bào)、招股書(shū)等，探析瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)項(xiàng)目上市背后，是在下一盤(pán)怎樣的棋。

分拆上市，意欲何為

瑞安房地產(chǎn)是一家總部位于上海的港資房企，在上海、武漢、南京、佛山、重慶多地持有物業(yè)，其麾下的“天地”系列商業(yè)綜合體較為知名，其中最聞名遐邇的當(dāng)數(shù)上海新天地，以石庫(kù)門(mén)建筑歷史重建區(qū)為基礎(chǔ)，改造成上海最有活力的商業(yè)中心。

9月13日，瑞安房地產(chǎn)宣布，擬分拆集團(tuán)的商業(yè)投資物業(yè)、物業(yè)管理及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在港交所獨(dú)立上市。據(jù)公告，瑞安房地產(chǎn)分拆的業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營(yíng)運(yùn)。上市后，瑞安新天地將繼續(xù)作為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司，瑞安房地產(chǎn)仍然是其控股股東。

瑞安房地產(chǎn)表示，分拆上市之后，瑞安房地產(chǎn)與瑞安新天地將作為兩個(gè)獨(dú)立的上市公司發(fā)展，兩家公司擁有不同的業(yè)務(wù)模式、發(fā)展戰(zhàn)略和投資理念。

其中，瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在規(guī)劃及開(kāi)發(fā)大型綜合用途社區(qū)及物業(yè)，以及這些社區(qū)中已開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷售。瑞安新天地則負(fù)責(zé)商業(yè)投資物業(yè)。

招股書(shū)顯示，2021年上半年瑞安新天地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.77億元，凈利潤(rùn)4.74億元，毛利率75.5%，收入主要來(lái)自于租金、物業(yè)管理費(fèi)等。

截至2021年6月，瑞安新天地總建筑面積約為200.52萬(wàn)平方米，52.7%位于上海。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊的獨(dú)立估值，瑞安新天地物業(yè)總值為531.35億元，其中71.9%來(lái)自上海。

瑞安董事會(huì)認(rèn)為，瑞安新天地獨(dú)立上市，將提供可以實(shí)現(xiàn)和評(píng)估其商業(yè)物業(yè)及配套業(yè)務(wù)估值的獨(dú)立平臺(tái)。股權(quán)投資者能夠投資主要位于上海的純商業(yè)物業(yè)組合，從而釋放瑞安新天地的商業(yè)物業(yè)組合價(jià)值，進(jìn)而為瑞安房地產(chǎn)創(chuàng)造更大價(jià)值。

從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，雙方能在資本市場(chǎng)及借貸方面擁有單獨(dú)的集資平臺(tái)。也就是說(shuō)，未來(lái)瑞安新天地可以獨(dú)立籌集更多資本，而無(wú)需依賴瑞安房地產(chǎn)。

記者了解到，這并非瑞安房地產(chǎn)第一次有意分拆商業(yè)項(xiàng)目上市。2012年、2015年瑞安房地產(chǎn)都曾提出過(guò)分拆上市計(jì)劃，后來(lái)計(jì)劃擱淺。2016年，瑞安房地產(chǎn)表示，當(dāng)下安排上市“并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式”。

為何在此時(shí)重啟分拆上市？

或是因?yàn)椋F(xiàn)在是能體現(xiàn)其估值的好時(shí)機(jī)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控，融資通道不斷收緊，不少房企紛紛分拆旗下商管板塊上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，寶龍商業(yè)、合景悠活、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商業(yè)、越秀服務(wù)、中駿商管等成功上市，萬(wàn)達(dá)商管也已提交IPO申請(qǐng)。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，與住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利更高，加上位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)估值不斷走高，因此近期多家房企謀求商管部分分拆上市，向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型。

鯨平臺(tái)智庫(kù)地產(chǎn)專家嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，“分拆是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，若不分拆，房企的商業(yè)地產(chǎn)板塊將面臨較大壓力。分拆上市是企業(yè)在反思既有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)后作出的優(yōu)化調(diào)整，瑞安分拆上市可以進(jìn)一步培育、發(fā)展新天地品牌?！?h3>輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

瑞安房地產(chǎn)于1996年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，早期大量布局舊城改造和商業(yè)地產(chǎn)。1999年動(dòng)工、2002年開(kāi)業(yè)的上海新天地一炮而紅，成為用商業(yè)運(yùn)作提升區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿項(xiàng)目。隨后，瑞安接連打造武漢天地、大連天地、重慶天地、佛山嶺南天地，同時(shí)也開(kāi)發(fā)了上海翠湖天地、瑞虹新城等高端住宅項(xiàng)目。

動(dòng)輒百億元的資金投入和長(zhǎng)回報(bào)周期，使得瑞安房地產(chǎn)資金壓力倍增。2015年，瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率一度高達(dá)81%。

為了加快周轉(zhuǎn)率、降低負(fù)債率，2015年，瑞安房地產(chǎn)正式提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，開(kāi)啟了一連串“瘦身”行動(dòng)。一方面，通過(guò)出售成熟商業(yè)資產(chǎn)回籠資金，降低負(fù)債率；另一方面，與資本構(gòu)建合作關(guān)系，使得資金來(lái)源多元化，降低資本開(kāi)支和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此后，瑞安房地產(chǎn)接連出售上海企業(yè)天地寫(xiě)字樓1-3號(hào)、大連天地、上海創(chuàng)智天地及楊浦物業(yè)49%股權(quán)、上海瑞虹新城21.4%股權(quán)及重慶天地79.2%股權(quán)等多處物業(yè)。

在2021年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總裁兼投資總裁孫希灝表示，“過(guò)去五年輕資產(chǎn)戰(zhàn)略順利落實(shí)?！蓖菩休p資產(chǎn)戰(zhàn)略，使得瑞安房地產(chǎn)負(fù)債率一路降低，2020年凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在45%左右。

今年7月，瑞安房地產(chǎn)向佛山市禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地，獲得補(bǔ)償資金26.53億元。

值得注意的是，伴隨輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，瑞安房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備逐漸減少，營(yíng)收也隨之下滑。截至2021年6月，瑞安房地產(chǎn)土儲(chǔ)為860萬(wàn)平方米。2018-2020年，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收248.41億元、103.92億元、45.97億元。有投資者指出，公司發(fā)展過(guò)于保守。

對(duì)此，瑞安房地產(chǎn)董事會(huì)主席羅康瑞認(rèn)為，公司擁有足夠的土地儲(chǔ)備，“過(guò)去兩三年比較保守，主要是因?yàn)榇笮蝿?shì)和國(guó)際環(huán)境很復(fù)雜，所以投資比較謹(jǐn)慎”。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，瑞安房地產(chǎn)在拿地等重資產(chǎn)方面，確實(shí)不能和一些高周轉(zhuǎn)的房企對(duì)抗，但公司擁有非常強(qiáng)的品牌效應(yīng)，所以會(huì)更加注重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或品牌管理等輕資產(chǎn)戰(zhàn)略?！皬慕?jīng)營(yíng)層面看，瑞安房地產(chǎn)此前確實(shí)步驟略慢，后續(xù)若是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型到位，應(yīng)該會(huì)在盈利等指標(biāo)上得到積極反應(yīng)?！?/p>

在中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政看來(lái)，如果按照傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估邏輯，瑞安的土地儲(chǔ)備確實(shí)偏少，“不過(guò)瑞安的城市更新口碑已經(jīng)建立，不少城市樂(lè)于與其合作，如果未來(lái)想加大擴(kuò)張，應(yīng)該也是游刃有余”。

2021年上半年，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入119.77億元，同比增長(zhǎng)726%。正如羅康瑞所述，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)加快了投資腳步。2021年上半年，瑞安房地產(chǎn)與英國(guó)基金Grosvenor完成了位于南京中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)物業(yè)國(guó)際金融中心的收購(gòu)，雙方各占50%權(quán)益。6月，瑞安房地產(chǎn)與上海黃浦區(qū)國(guó)資委達(dá)成合營(yíng)協(xié)議，各出資50%共同開(kāi)發(fā)上海太平橋項(xiàng)目。

深耕武漢十六載

對(duì)于瑞安房地產(chǎn)在武漢的發(fā)展，李國(guó)政認(rèn)為是“慢工出細(xì)活”。從2005年進(jìn)軍武漢至今，瑞安房地產(chǎn)只開(kāi)發(fā)了武漢天地和光谷創(chuàng)新天地兩個(gè)項(xiàng)目。

2005年，瑞安房地產(chǎn)取得武漢市江岸區(qū)永清地區(qū)重建項(xiàng)目的發(fā)展權(quán)，將項(xiàng)目命名為“武漢天地”。參照上海新天地模式，打造集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)等多功能的市中心綜合發(fā)展項(xiàng)目。

據(jù)當(dāng)時(shí)武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目總監(jiān)、現(xiàn)任瑞安管理及中國(guó)新天地執(zhí)行董事張斌回憶，彼時(shí)永清地區(qū)給人的印象是破落、蕭條，團(tuán)隊(duì)花了兩年時(shí)間尋找武漢的城市特色，將武漢人的生活習(xí)慣、文化積淀融入項(xiàng)目中，并保留了部分歷史建筑。譬如，武漢天地商業(yè)街區(qū)的戶外美食街，靈感就源于武漢的小吃文化。

李國(guó)政指出，武漢天地在武漢開(kāi)創(chuàng)了先河，將老城區(qū)打造成低密度、開(kāi)放式的社區(qū)商業(yè)，與當(dāng)時(shí)最流行的盒子式商業(yè)有顯著區(qū)別。

2016年購(gòu)物中心壹方南館開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目聚焦年輕、時(shí)尚客群，定位為國(guó)際風(fēng)尚購(gòu)物中心；2019年壹方北館開(kāi)業(yè)，主打親子客群。

值得一提的是，武漢天地非常注重品牌的更新迭代。自2020年以來(lái)，武漢天地引進(jìn)了茶顏悅色、潮玩店X11、彩妝集合店THE COLORIST、汽車品牌Bentley 賓利、加拿大咖啡Tim Hortons等28家城市首店。

“最近每次去都能看到新店開(kāi)張，以前武漢天地小資、高端，現(xiàn)在潮流品牌更多，更有趣味?！泵恐芏家ノ錆h天地“打卡”的王女士告訴記者。

不過(guò)也有人認(rèn)為，武漢天地首店雖多，定位卻不太清晰?！拔錆h天地不是逛街首選，入駐的品牌有些雜亂，知名度不足，比較小眾?！绷硪晃幌M(fèi)者表示。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，武漢天地2019年、2020年?duì)I收分別為3.41億元、2.78億元。2021年上半年，武漢新天地商業(yè)街日租金為6.49元/平，出租率為96.6%。壹方北館、壹方南館則稍顯遜色，2021年上半年，日租金分別為6.2元/平、4.4元/平，出租率分別為86.1%、85.9%。

“武漢天地激活了該片區(qū)的商業(yè)活力，改善土地資源獲得溢價(jià)是瑞安房地產(chǎn)的強(qiáng)項(xiàng)?！崩顕?guó)政表示，一定程度上，其住宅價(jià)格也反映了瑞安精耕細(xì)作的成果。

武漢天地住宅價(jià)格長(zhǎng)期盤(pán)踞武漢房?jī)r(jià)榜首。據(jù)鏈家地產(chǎn)武漢天地御江苑店的一名地產(chǎn)中介人員介紹，目前武漢天地一期至三期二手房?jī)r(jià)約為6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平，四期二手房?jī)r(jià)約為7萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平。預(yù)計(jì)將于2022年開(kāi)盤(pán)的武漢天地云廷三期價(jià)格將達(dá)到6萬(wàn)元/平（含裝修）以上。

瑞安房地產(chǎn)的“慢”，也反映在武漢另一個(gè)項(xiàng)目上。2017年，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合中信泰富在武漢光谷中心城打造光谷創(chuàng)新天地。該項(xiàng)目總建筑面積約128萬(wàn)平方米，由創(chuàng)新金融服務(wù)中心、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新生活中心三大板塊組成，包含住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)街。

記者于9月23日來(lái)到武漢光谷創(chuàng)新天地，了解到目前正在進(jìn)行住宅三期銷售，商業(yè)配套還難覓蹤影?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，部分商業(yè)將于2023年完工，整個(gè)項(xiàng)目周期是8-10年。

武漢是瑞安房地產(chǎn)的重點(diǎn)布局城市。羅康瑞曾表示，“武漢九省通衢，商機(jī)無(wú)限?！苯刂?020年底，在瑞安房地產(chǎn)640萬(wàn)平方米的可供出租及可供銷售面積中，上海有250萬(wàn)平方米，武漢有190萬(wàn)平方米，位列第二。從商業(yè)租金角度來(lái)看，2020年上海項(xiàng)目收入占比77%，武漢項(xiàng)目收入占比10.9%，同樣位列第二。