董德坤，趙英楠，林俊宇，何棟良

(青島理工大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東 青島 266520)

引言

居住小區(qū)地面車位通常是指經(jīng)政府有關(guān)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，設(shè)置在小區(qū)地表上，以劃線方式分割出并標(biāo)明的停車位（不包括屬于業(yè)主專有建筑物建設(shè)的地上車庫(kù)部分）。無論是在法律、司法實(shí)踐或在學(xué)術(shù)界中，對(duì)于地面車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主共有這一點(diǎn)具有較高的認(rèn)可度。

高圣平認(rèn)為，停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外，應(yīng)當(dāng)為區(qū)分所有權(quán)人共有[1]。王嘉吾從國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、城市社區(qū)土地使用費(fèi)的繳納等幾個(gè)方面對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的共有部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分析，認(rèn)為一個(gè)城市住宅小區(qū)在建成和后期銷售的過程中，除了房屋等專有部分是所有權(quán)人不可分割的財(cái)產(chǎn)外，其余部分應(yīng)該屬于小區(qū)全體所有權(quán)人即業(yè)主共有[2]?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律中均體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)法律的相關(guān)特點(diǎn)，即靜態(tài)方面房地產(chǎn)權(quán)主體一致，動(dòng)態(tài)方面房地產(chǎn)權(quán)一同處分，在房地產(chǎn)交易時(shí)“房隨地走、地隨房走”[3]。地面車位設(shè)立在土地表面，以劃線方式分割，根據(jù)相關(guān)法律不難推斷，其權(quán)利應(yīng)同地上專有建筑物權(quán)利主體一致，為業(yè)主共有。郭婧、李貝妮等學(xué)者認(rèn)為《物權(quán)法》對(duì)共有權(quán)的劃分僅做了原則性的規(guī)定，缺乏具體裁判功能，不利于共有權(quán)糾紛的解決[4-5]。其中《物權(quán)法》74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！倍鴮?duì)規(guī)劃內(nèi)的車位沒有特定的范圍。劉閱春認(rèn)為，并不能僅以“規(guī)劃”來作為界定其歸屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)[6]。《物權(quán)法》74 條中對(duì)車位權(quán)屬的處理更加體現(xiàn)私法自治的原則，雖然順應(yīng)了市場(chǎng)的基本要求，但易在實(shí)際操作中引起糾紛，引發(fā)地面車位產(chǎn)權(quán)實(shí)施中的各種問題。社區(qū)猶如一個(gè)小型社會(huì)，存在一致與沖突兩種原動(dòng)力[7]。社區(qū)中的沖突主要體現(xiàn)在公共利益與公共資源分配的問題上。閔學(xué)勤認(rèn)為，社區(qū)中的營(yíng)利或非營(yíng)利組織與自治群體以不同方式參與社區(qū)治理，體現(xiàn)出了社區(qū)權(quán)力的分化[8]。對(duì)于社區(qū)中存在的權(quán)利博弈，有不少學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究。李友梅認(rèn)為，因社區(qū)中不同利益主體之間目標(biāo)不同，因而采取的策略行動(dòng)不同，由此形成了復(fù)雜多變的權(quán)利關(guān)系[9]。朱喜群以蘇州市D社區(qū)更換物業(yè)公司為考察個(gè)案，揭示了社區(qū)治理中由于權(quán)利博弈而引起城市社區(qū)深層權(quán)力秩序建構(gòu)的內(nèi)在機(jī)制[10]?，F(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)公共物品需求正處于快速擴(kuò)張階段，城市社區(qū)中地面車位是服務(wù)于小區(qū)居民的配套基礎(chǔ)設(shè)施，因其功能具有服務(wù)的性質(zhì)，在空間上具有開放的性質(zhì)，使用價(jià)值越來越受到人們的關(guān)注。社區(qū)公共資源供給模式已從以往單一的政府供給逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎⑹袌?chǎng)、居民等多主體共同參與、消費(fèi)、維護(hù)、運(yùn)營(yíng)多階段共同銜接的系統(tǒng)供給模式。因供給主體的增多及扮演角色的不同，主體之間既是權(quán)利的主體也是利益的主體，因此，在地面車位產(chǎn)權(quán)實(shí)施過程中不同主體之間存在圍繞各自利益而進(jìn)行博弈的可能。

一、政府相關(guān)部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)博弈行為分析

（一）政府相關(guān)部門的監(jiān)管行為

政府是社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力主體，在調(diào)節(jié)社區(qū)矛盾中扮演著重要的角色。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門（建設(shè)局、房產(chǎn)局等）在房產(chǎn)活動(dòng)中的指導(dǎo)與監(jiān)督義務(wù)。作為治理主體的政府需要監(jiān)督與管理企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，引導(dǎo)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中依照相關(guān)法律發(fā)揮主動(dòng)性與自覺性，若缺乏政府的監(jiān)督，企業(yè)可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中降低活動(dòng)質(zhì)量以謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益。因此，政府相關(guān)部門的指導(dǎo)與監(jiān)管行為在共有車位產(chǎn)權(quán)實(shí)施問題中有著重要作用。

（二）業(yè)主的自治行為

改革開放以來，城市中基層管理體制從以往的“街區(qū)制”“單位制”轉(zhuǎn)向“社區(qū)制”，城市社區(qū)事務(wù)從單位福利計(jì)劃模式轉(zhuǎn)向自主治理模式[11]。業(yè)主通常就社區(qū)事務(wù)做出集體選擇、表達(dá)偏好、績(jī)效評(píng)價(jià)等活動(dòng)。業(yè)委會(huì)作為社區(qū)自治的核心與標(biāo)志，被認(rèn)可為“真正的居民自治組織”。隨著業(yè)主自治的展開，規(guī)范上疏漏而造成的規(guī)范無用性不斷顯露[12]。對(duì)公共資源產(chǎn)權(quán)界定不明有可能因產(chǎn)權(quán)糾紛產(chǎn)生矛盾、沖突。地面車位作為業(yè)主的公共資源，權(quán)屬存在被開發(fā)企業(yè)侵占的現(xiàn)象。雖然業(yè)主自治成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但目標(biāo)的一致性通常是業(yè)主自治的前提，對(duì)于小區(qū)中的公共事務(wù)，其非排他性誘導(dǎo)居民產(chǎn)生“搭便車”行為[13]，介于社區(qū)公共資源在業(yè)主需求、利益上的分布不均，社區(qū)自治依然存在著剛需較弱、利益稀薄、成本高昂、利益分化等現(xiàn)象[14]。

（三）開發(fā)企業(yè)的尋利行為

開發(fā)企業(yè)是地面車位的供給方，通常會(huì)做出符合自身利益的計(jì)劃與行動(dòng)，以追求利益最大化為目標(biāo)。政府的監(jiān)管嚴(yán)格與否或居民的自治能力通常會(huì)影響到開發(fā)企業(yè)的策略選擇。不對(duì)稱信息的存在使業(yè)主處于“多數(shù)的弱者”地位，業(yè)主通常不能及時(shí)察覺企業(yè)的侵權(quán)行為。對(duì)小區(qū)中的共有車位而言，開發(fā)商基于信息優(yōu)勢(shì)更容易將屬于全體業(yè)主共有的地面車位出售?！段餀?quán)法》中“約定”決定歸屬，反而為房產(chǎn)商將共有車位自行出售給特定對(duì)象提供了一個(gè)“合法”的依據(jù)[15]。企業(yè)的尋利行為通常包括兩個(gè)可能：若企業(yè)追求短期利益，以出售共有車位獲取高額利潤(rùn)，但在政府積極監(jiān)管且居民法律意識(shí)提高、自治能力提升下，企業(yè)此種行為會(huì)對(duì)自身資質(zhì)、信譽(yù)和未來的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展造成影響；若企業(yè)為追求良好發(fā)展而做出符合規(guī)范的行為，長(zhǎng)期來看，也可獲得很好的聲譽(yù)收益。

二、動(dòng)態(tài)博弈模型的建立

（一）問題假設(shè)

動(dòng)態(tài)博弈中，博弈各參與方的策略選擇有先后次序，且后方策略者在自己選擇之前能夠觀測(cè)到先選擇者的策略行為[16]。根據(jù)政府相應(yīng)部門、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主在地面車位產(chǎn)權(quán)實(shí)施中的實(shí)際情況，提出如下假設(shè)：

1.博弈模型的各參與方均是理性的。

2.開發(fā)企業(yè)行動(dòng)集合為（售賣地面停車位、不售賣地面停車位），業(yè)主的行動(dòng)集合為（調(diào)查車位權(quán)屬信息、不調(diào)查車位權(quán)屬信息）、（向政府部門投訴、不向政府部門投訴），政府相關(guān)部門接到業(yè)主投訴后的行動(dòng)集合為（重視投訴問題、不重視投訴問題）。

3.開發(fā)企業(yè)售賣地面車位可獲得額外利潤(rùn)R2；企業(yè)不售賣車位會(huì)獲得在政府面前的良好信譽(yù)R6，且會(huì)獲得企業(yè)形象等有益收益R5；業(yè)主調(diào)查車位權(quán)屬信息時(shí)會(huì)付出的調(diào)查成本C5。

4.業(yè)主投訴會(huì)產(chǎn)生投訴成本C2；業(yè)主投訴且政府重視情況下，企業(yè)歸還車位使用權(quán)后業(yè)主所獲取的使用效益R7；業(yè)主投訴后政府相關(guān)部門不重視而損失的信譽(yù)R8；不論居民是否投訴，政府相關(guān)部門重視的情況下將付出監(jiān)管成本C3，且會(huì)獲取規(guī)范市場(chǎng)帶來的長(zhǎng)期效益及社會(huì)公信力R4；業(yè)主投訴后政府管理的行動(dòng)成本為C1；企業(yè)售賣車位，政府不重視居民投訴的情況下會(huì)獲取短期效益R3。

5.企業(yè)售賣地面車位且業(yè)主進(jìn)行投訴后，企業(yè)會(huì)付出一定的運(yùn)作、公關(guān)成本C4（包括與業(yè)主協(xié)商談判、消除負(fù)面影響等成本）。

6.參與方行為與概率分布：企業(yè)售賣地面車位概率P1，不售賣地面車位的概率（1-P1）；業(yè)主不調(diào)查的概率P2，調(diào)查的概率為（1-P2）；業(yè)主投訴的概率為P3，不投訴的概率為（1-P3）；政府相關(guān)部門重視的概率為P4，不重視的概率為（1-P4）。

（二）模型建立與求解

根據(jù)上文模型假設(shè)及參數(shù)設(shè)置，建立政府相關(guān)部門、企業(yè)、業(yè)主三方博弈模型如圖1 所示。

圖1 三方博弈模型

此博弈為兩階段的動(dòng)態(tài)博弈模型，根據(jù)研究假設(shè)及博弈模型，博弈樹中節(jié)點(diǎn)的收益值為Eij（即點(diǎn)i處j的收益值，i=6，9；j=1，2，3，其中，1 代表政府相關(guān)部門，2 代表開發(fā)企業(yè)，3 代表業(yè)主），各節(jié)點(diǎn)期望收益值如表1 所示。

表1 政府相關(guān)部門、企業(yè)、業(yè)主收益矩陣

本文運(yùn)用逆向歸納法求解此納什均衡解，納什定理指出，有限次博弈都至少含有一個(gè)混合策略納什均衡解，政府相應(yīng)部門、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主都期望利益最大，而其期望收益取決于博弈各方在各階段的行為策略選擇。

1.博弈第一階段存在四條博弈支樹，分別為⑥→①，⑥→②，⑥→③，⑥→④。政府相關(guān)部門第一階段四種策略收益分別為P3P4(R4-R3-C1-C3)、

P3(1-P4)(R3-R4-R8)、(1-P3)P4(R4-R3-C3)、(1-P3)(1-P4)R3，故政府相關(guān)部門第一階段的期望值為四種策略收益之和，最大收益為關(guān)于P3后的一元微分所得值。

開發(fā)企業(yè)四種策略收益分別為P3P4(-R5-R6)、P3(1-P4)(R2-R5-C4)、(1-P3)P4(R2-R5-R6)、(1-P3)(1-P4)(R2-R5)，故開發(fā)企業(yè)期望收益為四種策略之和，最大收益為關(guān)于P4后的一元微分所得值。

業(yè)主對(duì)應(yīng)的四種策略收益分別為P3P4(R7-C2)、P3(1-P4)(-C2)、0、0，業(yè)主的期望收益為四種策略之和，由于消費(fèi)者投訴后希望維護(hù)自身權(quán)益，故應(yīng)期望自身收益不小于0，即計(jì)算不等式E63≥0。

第一階段根據(jù)納什定理可得：

2.博弈的第二階段節(jié)點(diǎn)為⑨，四條博弈支樹分別為⑨→⑤，⑨→⑥，⑨→⑦，⑨→⑧。

開發(fā)企業(yè)的策略收益分別為P1P2R2，P1(1-P2)E62，0，(1-P1)(1-P2)R5，開發(fā)企業(yè)在此階段收益值為四種策略之和，最大期望收益是E92關(guān)于P1一元微分所得值。

業(yè)主的策略收益分別為 0，P1(1-P2)E63，(1-P1)P2R7，(1-P1)(1-P2)(R7-R5)，業(yè)主在此階段收益值為四種策略收益之和，最大期望收益是E93關(guān)于P2的一元微分所得值。

第二階段根據(jù)納什定理可得：

（三）博弈結(jié)果分析

1.政府視角

由公式（1）和公式（3）可知，理論上來說，政府相關(guān)部門處理投訴問題概率與政府相關(guān)部門規(guī)范市場(chǎng)所帶來的長(zhǎng)期效益及社會(huì)公信力R4呈正相關(guān)；由公式（3）可知，業(yè)主的投訴成本越大，政府監(jiān)管、重視的概率越會(huì)增加。當(dāng)政府重視市場(chǎng)規(guī)范與自身信譽(yù)時(shí)，政府會(huì)盡職盡責(zé)積極解決居民投訴問題，或在今后加大相應(yīng)監(jiān)管力度。

2.企業(yè)視角

由公式（4）可知，企業(yè)售賣地面停車位的策略選擇與業(yè)主調(diào)查信息成本C5呈正相關(guān)，和業(yè)主在博弈第一階段的期望值E63呈負(fù)相關(guān)。業(yè)主調(diào)查相關(guān)車位權(quán)屬信息的成本越大、調(diào)查過程越困難，企業(yè)售賣地面車位的概率越大，而當(dāng)業(yè)主博弈第一階段的期望收益越高時(shí)，企業(yè)侵權(quán)概率越低。

3.業(yè)主視角

由公式（2）和公式（5）可知，業(yè)主調(diào)查信息的決策行為與企業(yè)售賣車位所獲得的額外收益R2、企業(yè)在第一階段的期望收益E62正相關(guān)，與企業(yè)自身信譽(yù)R5呈負(fù)相關(guān)。業(yè)主的投訴行為與企業(yè)售賣車位獲取的額外收益R2、企業(yè)不售賣車位在政府前獲取的良好信譽(yù)R6呈正相關(guān)、與業(yè)主投訴后企業(yè)運(yùn)作公關(guān)C4呈負(fù)相關(guān)。當(dāng)全體業(yè)主損失的效益越多時(shí)，業(yè)主進(jìn)行調(diào)查、投訴的概率越大。當(dāng)企業(yè)的信譽(yù)水平較高時(shí)，業(yè)主進(jìn)行調(diào)查的概率會(huì)減小。當(dāng)企業(yè)選擇以更多成本進(jìn)行業(yè)主投訴后的公關(guān)時(shí)，即C4越大，業(yè)主投訴的概率會(huì)減小。

三、實(shí)證分析

（一）基本信息統(tǒng)計(jì)

本文研究區(qū)選擇的是山東省青島市，此次調(diào)查的樣本容量為206 份。根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，取置信度為95%，當(dāng)樣本容量達(dá)到195 份時(shí)就可以使抽樣調(diào)查的絕對(duì)誤差小于等于0.10，基本上滿足了本論文的研究要求。采用描述性統(tǒng)計(jì)分析方法，對(duì)業(yè)主的性別、年齡、受教育程度進(jìn)行基本統(tǒng)計(jì)，顯示調(diào)查樣本的基本特性，如表2 所示。

表2 受訪者基本資料描述性分析

（二）調(diào)查結(jié)果分析

1.共有車位使用現(xiàn)狀

研究區(qū)調(diào)查中，59.5%的小區(qū)車位存在被房產(chǎn)商出售或出租的現(xiàn)象。地面車位通過劃線方式分割，開發(fā)商在建造時(shí)所花費(fèi)成本較少，車位在出售時(shí)售價(jià)高達(dá)數(shù)萬乃至數(shù)十萬，侵犯業(yè)主權(quán)益售賣共有車位可以獲得大量的利潤(rùn)。法律中對(duì)侵犯業(yè)主共有車位的行為并無明確的處罰規(guī)定，即便是司法判決且業(yè)主取勝情況下，也僅要求開發(fā)企業(yè)歸還業(yè)主車位的使用權(quán)，并未對(duì)開發(fā)企業(yè)處以額外的處罰，出售共有車位對(duì)開發(fā)企業(yè)具有很大的吸引力。同時(shí)，相比于一些大品牌開發(fā)商，知名度較低的開發(fā)商通常企業(yè)品牌包袱小，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)也通常不會(huì)帶來較大的聲譽(yù)，可能更容易實(shí)施機(jī)會(huì)主義行為。

2.業(yè)主調(diào)查信息主動(dòng)性與調(diào)查途徑

對(duì)業(yè)主獲取信息的調(diào)查中，購(gòu)房前近66%的業(yè)主不會(huì)主動(dòng)調(diào)查相關(guān)法律信息，48%的業(yè)主因工作壓力較大、工作時(shí)間緊張無暇主動(dòng)查詢相關(guān)信息，29.13%的業(yè)主并不清楚在與開發(fā)商簽訂合同中是否規(guī)定了車位的歸屬。在獲取信息的途徑中，大部分人信息來源通常是周圍的親戚朋友或是被動(dòng)接受開發(fā)商所提供的營(yíng)銷信息，58.57%的業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)，更愿意選擇一些知名度比較高的品牌開發(fā)商。通常來說，業(yè)主獲取信息的時(shí)間壓力與便利程度決定了信息搜尋成本的高低，而法律條文的閱讀與理解對(duì)大部分人來說具有一定的枯燥性，且《物權(quán)法》74 條中的“約定決定歸屬”使一部分業(yè)主認(rèn)為，規(guī)劃中的地面車位從法律上來說可以由企業(yè)自行出售。法律的不完備、業(yè)主信息獲取途徑的有限性、時(shí)間上的壓力都體現(xiàn)出了業(yè)主主動(dòng)調(diào)查車位權(quán)屬信息成本高昂。

3.業(yè)主維權(quán)心理與維權(quán)方式的選擇

地面車位作為公共資源，業(yè)主們對(duì)其需要程度不同。對(duì)無車家庭來說，車位權(quán)屬如何并未對(duì)其造成很大的影響，因此其維權(quán)意識(shí)較弱。并且，地面車位的維權(quán)難以避免“搭便車”行為的產(chǎn)生，57%的業(yè)主存在著對(duì)其余人“搭便車”享受維權(quán)成果的不滿心理。同時(shí)，82.52%的業(yè)主從未有過維權(quán)經(jīng)歷，78%業(yè)主并不了解維權(quán)具體流程，31%的業(yè)主認(rèn)為維權(quán)也沒有用處，39%的業(yè)主認(rèn)為假如維權(quán)人數(shù)較少，力量會(huì)比較薄弱。對(duì)維權(quán)途徑的調(diào)查顯示，其中最頻繁的是向政府部門或官員反映（54%），和開發(fā)商協(xié)商解決（45%），34.95%的業(yè)主選擇通過司法途徑解決，20%的業(yè)主會(huì)選擇向相關(guān)媒體反映，33.54%的業(yè)主會(huì)選擇一些非制度化的維權(quán)手段，例如集體抗?fàn)幓虼笠?guī)模集體上訪等方式。通過對(duì)業(yè)主投訴心理與投訴方式的調(diào)查可知，大部分業(yè)主因不了解維權(quán)流程、途徑，或是時(shí)間壓力較大，更容易選擇同侵權(quán)者協(xié)商、向媒體反映、集體抗?fàn)幓蛏显L等方式，然而采取一些非制度化的方法并不利于業(yè)主維權(quán)目的的達(dá)成。另外，在社區(qū)調(diào)查中，70%以上的社區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，在沒有業(yè)委會(huì)的社區(qū)中，組織成本過高也影響到個(gè)體業(yè)主參與維權(quán)的意愿。通常，法律訴訟是重要的維權(quán)途徑，但由于其程序復(fù)雜且周期較長(zhǎng)，對(duì)個(gè)體業(yè)主而言成本過高，因此缺乏足夠的動(dòng)力，更多的人傾向于向政府部門投訴或與企業(yè)協(xié)商等方式。由于存在取證、是非判斷困難等因素，維權(quán)結(jié)果面臨著很大的不確定性。在實(shí)踐中，由于業(yè)主投訴成本較高，甚至難以抵消投訴后所得效益，因此在現(xiàn)實(shí)中，更多的業(yè)主會(huì)選擇“不作為”。

四、結(jié)論與對(duì)策

本文基于動(dòng)態(tài)博弈模型對(duì)企業(yè)出租、出售地面車位的現(xiàn)狀進(jìn)行理論推導(dǎo)，利用青島市的調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)博弈模型進(jìn)行驗(yàn)證。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主通常由于法律知識(shí)的薄弱、維權(quán)流程的復(fù)雜、缺乏足夠的時(shí)間等因素難以有效地進(jìn)行信息搜集及維權(quán)行為，同時(shí)，《物權(quán)法》相關(guān)條款對(duì)車位界定的模糊性也會(huì)影響業(yè)主的信息調(diào)查成本，使企業(yè)更傾向于選擇侵犯業(yè)主權(quán)益的機(jī)會(huì)主義行為。

（一）加強(qiáng)地面停車位產(chǎn)權(quán)的立法保護(hù)

法律的價(jià)值在于建立管理秩序，規(guī)定法律個(gè)體間的權(quán)利和義務(wù)來保障公民的權(quán)利。《物權(quán)法》所遵循的是平等保護(hù)的原則，但是第74 條涉及車位權(quán)屬條款內(nèi)容規(guī)定過于模糊，法律界定的不清晰加大了政府的監(jiān)管成本與業(yè)主信息調(diào)查成本。因此，需在法律規(guī)范上對(duì)地面停車位的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行清晰界定，并通過建立共有產(chǎn)權(quán)登記制度，明確其權(quán)利歸屬，有效保護(hù)業(yè)主利益。

（二）激勵(lì)約束體系科學(xué)化，提高政府監(jiān)管積極性

從博弈模型分析可以看出，政府的有效監(jiān)管在共有車位產(chǎn)權(quán)分配中至關(guān)重要。因此，行政部門應(yīng)在現(xiàn)有管理的基礎(chǔ)上，以相關(guān)法律為依據(jù)，促使利益相關(guān)方嚴(yán)格依法行事，同時(shí)要選派更為專業(yè)化的管理人才協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等其他組織，使治理更加專業(yè)、規(guī)范。

（三）增強(qiáng)業(yè)主的自治意識(shí)和法律觀念。

通過研究分析可以得出，業(yè)主自治能力的提升可以有效地遏制開發(fā)企業(yè)的侵權(quán)行為。因此，小區(qū)中應(yīng)積極提升業(yè)主自治能力，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)這一自治組織的功能，積極推進(jìn)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)的成立。在社區(qū)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳普及，糾正業(yè)主對(duì)其認(rèn)知的偏差，提高業(yè)主法律意識(shí)與知識(shí)素養(yǎng)，使業(yè)主積極有效地參與到與自身利益相關(guān)的公共事務(wù)中。