習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，民族要復(fù)興，鄉(xiāng)村必振興。脫貧攻堅(jiān)取得勝利后，要全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，這是“三農(nóng)”工作重心的歷史性轉(zhuǎn)移。鄉(xiāng)村要振興，產(chǎn)業(yè)需先行。發(fā)展產(chǎn)業(yè)就離不開土地。農(nóng)戶可以依法承包農(nóng)村土地并取得土地承包經(jīng)營權(quán)，在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部也可以依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。但是，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人如何依法獲取農(nóng)村土地用以發(fā)展產(chǎn)業(yè)，更是很多人關(guān)心關(guān)注的問題。本文對(duì)此進(jìn)行了梳理并以問答的形式呈現(xiàn)給大家，以期對(duì)鄉(xiāng)村振興有所助益。

問：何為“三權(quán)分置”？

答：2016年《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》提出，現(xiàn)階段深化農(nóng)村土地制度改革，順應(yīng)農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，將土地承包經(jīng)營權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置并行，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后農(nóng)村改革又一重大制度創(chuàng)新?！叭龣?quán)分置”是我國農(nóng)村基本經(jīng)營制度的自我完善?！叭龣?quán)”分別是集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，“三權(quán)分置”就是要落實(shí)集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護(hù)的格局。2018年12月新修訂的《農(nóng)村土地承包法》第九條明確規(guī)定“承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營。”至此，國家法律正式確立了“三權(quán)分置”制度。

問：土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人？

答：不可以。

問：土地經(jīng)營權(quán)是否可以依法流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人？

答：可以。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的主體有幾方？

答：兩方。出讓方（即土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方）和受讓方（即通過流轉(zhuǎn)獲得土地經(jīng)營權(quán)的組織或者個(gè)人）。需要提示的是，出讓方是農(nóng)戶家庭，不是個(gè)別家庭成員，因此，應(yīng)完備家庭會(huì)議決議、授權(quán)委托書等法律文件。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的客體包括哪些？

答：根據(jù)我國《農(nóng)村土地承包法》第二條的規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的客體包括耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地（例如“四荒地”、養(yǎng)殖水面）。農(nóng)村建設(shè)用地（例如宅基地、工礦用地）不能成為土地經(jīng)營權(quán)的客體。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則？

答：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

依法、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境;流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì);在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的方式包括哪些？

答：包括以下方式：出租（轉(zhuǎn)包），是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權(quán)，租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營;入股，是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權(quán)作價(jià)出資，成為公司、合作經(jīng)濟(jì)組織的股東或者成員，并用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。其他方式，《農(nóng)村土地承包法》第四十七條規(guī)定，承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。

問：設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)是否需要村委會(huì)同意？

答：不需要。僅需向發(fā)包方備案即可。

問：取得土地經(jīng)營權(quán)后享有哪些權(quán)利？

答：土地經(jīng)營權(quán)人依法享有如下權(quán)利：對(duì)承包地的占有權(quán);使用權(quán);收益權(quán);依法改良土壤、建設(shè)附屬設(shè)施的權(quán)利;再流轉(zhuǎn)的權(quán)利;以土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保的權(quán)利;其他權(quán)利：例如，在土地流轉(zhuǎn)合同有約定的前提下，承包地被依法征收或征用時(shí)，土地經(jīng)營權(quán)人可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是否必須簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同？

答：承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。其他的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。承包方委托發(fā)包方、中介組織或者他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者書面的受托人簽訂。

北京市乾坤律師事務(wù)所高級(jí)合伙人魏武剛律師

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括哪些條款？

答：一般包括如下條款：雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等;流轉(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、土地類型、地塊代碼等;流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;流轉(zhuǎn)方式;流轉(zhuǎn)土地的用途;雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);流轉(zhuǎn)價(jià)款或者股份分紅，以及支付方式和支付時(shí)間;合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;土地被依法征收、征用、占用時(shí)有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的歸屬;違約責(zé)任。

問：土地經(jīng)營權(quán)何時(shí)設(shè)立？

答：自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立?！睹穹ǖ洹返谌偎氖粭l已明確。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)款有政府指導(dǎo)價(jià)嗎？

答：沒有。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。

問：土地經(jīng)營權(quán)是否需要辦理登記手續(xù)？

答：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

問：承包方是否有權(quán)單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同？

答：承包方不得單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有下列情形之一的除外：擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途;棄耕拋荒連續(xù)兩年以上;給土地造成嚴(yán)重?fù)p害或者嚴(yán)重破壞土地生態(tài)環(huán)境;其他嚴(yán)重違約行為。

問：工商企業(yè)等社會(huì)資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)有哪些準(zhǔn)入門檻和監(jiān)管？

答：主要包括以下幾點(diǎn)：縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立工商企業(yè)等社會(huì)資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的資格審查、項(xiàng)目審核和風(fēng)險(xiǎn)防范制度;工商企業(yè)等社會(huì)資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的，本集體經(jīng)濟(jì)組織可以收取適量管理費(fèi)用;具體辦法由國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原主管部門規(guī)定。

問：何為“四荒地”？

答：“四荒地”是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。

問：承包“四荒地”有哪些方式？

答：不宜采取家庭承包的“四荒地”，可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營。“四荒地”承包期限較長。但承包人應(yīng)當(dāng)防止水土流失，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

問：承包“四荒地”有哪些程序性要求？

答：發(fā)包方將“四荒地”發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)優(yōu)先承包。由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。

問：依法承包“四荒地”后，還可以享有哪些權(quán)利？

答：主要包括：通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán);通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地經(jīng)營權(quán)的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。

問：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可否由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承？

答：可以。自然資源部在2020年9月9日《對(duì)十三屆全國人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議的答復(fù)》中明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

問：工商企業(yè)可否購買農(nóng)村宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村民宿？

答：不可以?？刹扇∽赓U或者合作方式。

問：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市有哪些法律規(guī)定？

答：《土地管理法》第六十三條規(guī)定：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

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北京市乾坤律師事務(wù)所（簡稱“乾坤所”）創(chuàng)立于1993年，是大陸地區(qū)較早探索合伙制制度下實(shí)施公司化運(yùn)營的綜合性的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)。在“客戶的滿意是我們永遠(yuǎn)追求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的辦所宗旨指引下，乾坤所倡導(dǎo)專業(yè)化分工和團(tuán)隊(duì)合作，形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營理念和運(yùn)行機(jī)制。乾坤所總部位于北京市海淀區(qū)，下設(shè)全資新疆分所，并與境內(nèi)外二十余家律師機(jī)構(gòu)擁有密切合作關(guān)系。

自事務(wù)所創(chuàng)立以來，乾坤所匯聚全所同仁的智慧和資源，以專業(yè)、穩(wěn)健、及時(shí)、謙遜的姿態(tài)向客戶提供高水準(zhǔn)的法律服務(wù)。迄今為止乾坤律所為近萬家企、事業(yè)單位、個(gè)人和政府部門提供過常年法律顧問服務(wù)和專項(xiàng)法律顧問服務(wù)。乾坤所專注的服務(wù)領(lǐng)域包括：公司、投資、金融、證券、政府事務(wù)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、節(jié)能及融資、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、國際貿(mào)易和勞資關(guān)系等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的非訴訟、訴訟或仲裁等。