荊穎薔, 姜 輝, 楊 勇, 荊 瑤

(1.運城學院,山西 運城044000;2.青島城市學院,山東青島266000)

0 引 言

養(yǎng)老房地產(chǎn)項目作為解決老齡化問題的一個主要項目,成為各房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標,自2005年開始,國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)進入養(yǎng)老房地產(chǎn)。項目選址是房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗的關鍵,養(yǎng)老房地產(chǎn)由于服務對象的特殊性,選址條件有更多的要求。

由美國J.N.沃菲爾德教授開發(fā)的解釋結構模型(ISM)可以對離散的要素進行處理,通過分析各要素之間的層次關系,形成層次分明的系統(tǒng)結構。由Duperrin和Codet提出交叉影響矩陣相乘分析模型(MICMAC)可以將結構模型中各層次因素之間的驅動力與依賴性關系分析的更加清晰透徹。國內(nèi)外兩種方法結合使用進行復雜因素的關系分析的研究與理論應用比較成熟。若將該組合方法應用于復雜的養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素分析,可以幫助開發(fā)商辨明各影響因素之間的關系及因素收集與分析的層級關系,為養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址提供科學的決策思路。

1 ISM和MICMAC模型構建

ISM是用影響目標問題的因素之間的二元關系建立鄰接關系矩陣(adjacency matrix),通過矩陣運算得到可達矩陣(reachability matrix),并對可達矩陣進行結構分析,最終得到層次分明的影響因素體系,從而清晰地為決策者提供解決問題的思路。

交叉影響矩陣相乘分析模型(Cross Impact Matrix Multiplication Model,MICMAC)模型是在解釋結構模型中可達矩陣的基礎上對各因素的驅動力和依賴度進行分析,將因素分成獨立因素、依賴因素、聯(lián)動因素和自發(fā)因素四類,從而制定科學的決策思路。

將兩個模型綜合應用,不僅可以分析出系統(tǒng)內(nèi)各因素對于目標問題的重要程度,還可以通過驅動力和依賴度的分析得到因素之間的密切聯(lián)系,為決策者提供決策思路提供參考。

1.1 確定系統(tǒng)因素集

確定研究目標,并分析確定影響目標的因素集

記為

其中S i表示第i個因素。

1.2 建立鄰接矩陣A和可達矩陣M

A是鄰接矩陣,用以描述各影響因素兩兩相互之間的直接關系。

表示為

其中S i表示第i個因素,S j表示第j個因素,R用來表示S i對S j存在直接影響關系,R-則用來表示S i對S j不存在直接影響關系。

可達矩陣M,是由鄰接矩陣A通過加上單位矩陣I并經(jīng)布爾代數(shù)運算而得到的。

即

1.3 解釋結構模型的結構優(yōu)化

解釋結構模型的結構優(yōu)化是通過對可達矩陣的級間劃分得到的,級間劃分中涉及到對矩陣中可達集、前因集和最高級要素集的判斷。

所謂可達集,指的是要素S i可以到達的要素集合R(S i)。記為:

前因集,又稱先行集,是指可以到達S j的要素的集合A(S j)。記為:

最高級要素集:最高級要素集是通過比較可達集R(S i)與前因集A(S j),如果可達集與前因集的交集與可達集相同,記為:R(S i)∩A(S j)=R(S i),所對應的S(i=j)因素為最高級要素。

每判斷出最高要素集后,就將該要素所對應的行與列在矩陣中刪除,繼續(xù)進行可達集、前因集及最高級要素集的判斷,最終得到影響因素的層級結構。

1.4 MICMAC驅動力-依賴度分析

MICMAC模型分析是在可達矩陣M的基礎上對因素的驅動力和依賴度進行分析,驅動力用D i表示,記為表示可達矩陣M中第i行中元素值為1的個數(shù),即因素i可以直接影響驅動的因素個數(shù);依賴度用R j表示,記為表示可達矩陣中第j列中元素值為1的個數(shù),即影響因素j的因素的個數(shù)。

根據(jù)MICMAC分析結果繪制驅動力、依賴性坐標系統(tǒng),將系統(tǒng)內(nèi)各因素分成4個集群,即獨立、依賴、聯(lián)動、自發(fā)(如圖1所示)。

圖1 驅動力依賴性分析示意圖

2 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址影響因素分析

2.1 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址影響因素

通過文獻梳理篩選出18項影響因素,選擇2名房地產(chǎn)開發(fā)商、2名養(yǎng)老房地產(chǎn)研究人員、1名房地產(chǎn)管理人員采用德爾菲打分法,通過電子郵件進行問詢,最終確定了影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的因素共15項,通過歸類將其分為三類,分別為區(qū)域因素、意向宗地條件因素、項目自身因素。其中區(qū)域因素包括城市經(jīng)濟水平、城市規(guī)劃、養(yǎng)老政策、老齡化狀況、競爭環(huán)境、消費者意愿等6個二級影響因素;意向宗地條件因素包括宗地位置、宗地面積、外部基礎配套、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、交通條件、環(huán)境景觀等7個二級影響因素;項目自身條件包括項目規(guī)模和項目成本2個二級影響因素。

2.2 影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的各因素之間的相互關系分析

為了準確把握影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的各因素之間的關系,組織4名研究養(yǎng)老房地產(chǎn)的教師依據(jù)進行討論分析,得到各因素之間的直接影響關系如表1,進而通過布達爾運算得到可達矩陣M。

表1 因素直接影響關系

?

2.3 ISM的結構優(yōu)化

通過對影響因素的可達矩陣M進行可達集R(S i)和前因集A(S j)的層層分析比較,最終將S0-S15等16個因素分成了6個層次如表2所示,第一層為本次研究的主要目標即養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址(S0);第二層為直接影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的三個因素,分別為城市經(jīng)濟條件(S1)、老齡化狀況(S4)、消費者意愿(S5);第三層為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目預計項目成本(S14)、競爭環(huán)境(S15);第四、五層為意向宗地的各類條件如宗地位置(S6)、宗地面積(S7)、醫(yī)療配套(S8)、外部基礎配套(S9)、商業(yè)配套(S10)、環(huán)境景觀(S11)、交通條件(S12)及項目預計規(guī)模(S13);第六層為城市規(guī)劃(S2)和養(yǎng)老政策(S3)。

表2 分級結構表

2.4 MICMAC驅動力-依賴性分析

通過對可達矩陣M進行MICMAC模型分析的可以將影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的15個因素分為三類(如圖2所示),自發(fā)性因素(即高驅動力-低依賴性)包括S2(城市規(guī)劃)、S3(養(yǎng)老政策)、S6(宗地位置);獨立性因素(即低驅動力-低依賴性)包括S4(老齡化 狀況)、S7(宗地面積)、S8(醫(yī)療 配套)、S9(外部基礎設施)、S10(商業(yè)配套)、S11(環(huán)境景觀)、S12(交通條件)、S13(項目規(guī)模);依賴性因素(即低驅動力-高依賴性)包括S1(城市經(jīng)濟水平)、S5(消 費 者 意 愿)、S14(項 目 開 發(fā) 成 本)、S15(競爭環(huán)境)。

圖2 驅動力-依賴性分析圖

2.5 結果分析

ISM模型是通過分析因素之間的相互作用得到最終的層次模型,由分析原理可以得到:離目標越近的層次因素作用越直接,較遠層次因素對選址目標的作用是通過層層作用傳導至目標,其信息及作用已間接通過近層因素影響到目標。由此作用傳導關系分析,在分析決策思路時應按照距離目標層的遠近,由近及遠進行決策分析。MICMAC模型是將因素按驅動力和依賴性進行分類,結合ISM模型,高驅動力的因素應位于最遠層,低驅動高依賴性因素應位于最近層。綜合兩個模型的分析結果可以得出:MICMAC模型分析出的影響因素中具有自發(fā)狀態(tài)(即高驅動力低依賴性)的因素S2(城市規(guī)劃)、S3(養(yǎng)老政策)、S6(宗地位置)等三個因素在ISM模型分析中位于第五層和第六層;MICMAC模型中的S1(城市經(jīng)濟水平)、S5(消費者意愿)、S14(項目開發(fā)成本)和S15(項目競爭環(huán)境)等低驅動力高依賴性因素,位于ISM模型中的第二和第三層;處于ISM模型中間層的宗地各實物因素則為MICMAC模型中的低依賴低驅動因素,這些因素主要由宗地位置和城市規(guī)劃決定,又可以因養(yǎng)老政策和城市規(guī)劃的傾斜而有所變動。

綜合分析,在決策時應按照ISM模型所得的因素結構層次,由近及遠進行決策。

3 結 論

ISM和MICMAC的分析結果表明,影響?zhàn)B老房地產(chǎn)項目選址的15個因素是一個相互聯(lián)系的有機整體,在選址決策時無須一次性將因素全部搜集,根據(jù)兩種模型的分析,建議開發(fā)商在進行養(yǎng)老房地產(chǎn)投資選址時根據(jù)因素間的結構關系,按照投資區(qū)域的可進入性、意向宗地的現(xiàn)狀及未來條件的適合性、區(qū)域養(yǎng)老政策的補充性三步進行層層分析和決策(如圖3)。

圖3 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址決策流程

3.1 投資區(qū)域的可進入性

模型分析結果顯示,對投資區(qū)域可進入性進行的分析可分為兩層:第一層,根據(jù)國內(nèi)外相關數(shù)據(jù)指標與經(jīng)驗,通過對S1,S4和S5,S2等四個因素的分析。如上述四因素中的某個或某幾個不能滿足開發(fā)的條件,則需對投資區(qū)域進行重新選擇,如果上述四因素均能滿足,則進行下一步的分析研究;第二層,調(diào)查選定區(qū)域S16及S15,分析該區(qū)域是具有開發(fā)潛力,如果有開發(fā)潛力,則可進入下一環(huán)節(jié),否則,則需重新選擇投資區(qū)域。

3.2 意向宗地的適合性

此過程需關注的重點為區(qū)域內(nèi)可開發(fā)宗地位置、醫(yī)療、教育、商業(yè)、基礎、環(huán)境、交通等諸條件(S6-S14),通過對上述條件的分析,判斷該宗地的優(yōu)、劣勢以及該地塊是與項目開發(fā)的目標相一致,如果一致則完成選址決策;如果不一致則需要結合宗地周邊配套規(guī)劃(S2)分析未來進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的可行性,配套規(guī)劃符合開發(fā)目標,則該宗地可選,否則則需重新選定。

3.3 區(qū)域養(yǎng)老政策的補充性

在確定了宗地之后,應該搜集宗地所有區(qū)域是否有相關的養(yǎng)老政策,可以根據(jù)政策中的開發(fā)、銷售的優(yōu)惠條件,制訂項目詳細規(guī)劃和營銷策略,確保項目順利開展。