劉心如 方斐 范欣悅

摘要：實(shí)行城市更新，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造是我國十四五期間的重要任務(wù)。隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“免費(fèi)安裝、有償使用、按次給錢”的共享電梯模式也隨之誕生。本文淺析了北京市石景山區(qū)共享電梯的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，用四分圖對(duì)居民滿意度進(jìn)行有效分析，并驗(yàn)證共享電梯與城市更新理念的適配性。為推廣石景山共享電梯經(jīng)驗(yàn)，加快城市更新進(jìn)程提供理論依據(jù)，推動(dòng)民生工程向品質(zhì)化、人性化和協(xié)調(diào)化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市更新;共享電梯;惠民工程;四分圖

一、引言

2021年4月12日，國家發(fā)改委提出，要將“實(shí)施城市更新，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造”作為2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)之一，這是我國首次自上而下對(duì)城市更新進(jìn)行制度化的規(guī)范。本次提出的城市更新概念，著眼于將城市發(fā)展由“粗放式發(fā)展”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬?xì)化運(yùn)營”，更注重成片協(xié)調(diào)規(guī)劃和多層次改造，以求整體提升城市的空間價(jià)值。

老舊小區(qū)的電梯安裝可以改善城市的面貌和品質(zhì)，提升居民幸福感，是城市更新進(jìn)程中重要的民生工程。新的城市更新理念也對(duì)老舊小區(qū)的電梯安裝工程提出了新的要求。隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，共享電梯模式的誕生，有效地緩解了更多問題，極大適應(yīng)了城市更新理念對(duì)于老舊小區(qū)電梯安裝的要求

二、石景山區(qū)共享電梯模式實(shí)踐

（一）共享電梯介紹

在共享經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，北京市在石景山區(qū)創(chuàng)新性地開啟了共享電梯模式。所謂共享電梯是指“電梯免費(fèi)安裝、居民有償使用按次給錢”的新型電梯模式。在這種模式中，企業(yè)負(fù)責(zé)共享電梯的安裝，并且靠電梯幕墻光伏發(fā)電并入電網(wǎng)之后國家回購微光發(fā)電進(jìn)行盈利。共享電梯的收費(fèi)方式有兩種：一種是包月IC卡模式，居民繳納開戶押金后充值刷卡乘坐電梯，押金有一定期限，期滿之后自愿退出電梯使用權(quán)可退還押金;另一種是微信掃碼模式，居民只要用手機(jī)在共享專區(qū)微信掃碼，完成支付后就可乘坐，按次收費(fèi)。

（二）石景山區(qū)共享電梯實(shí)踐成果

近年來，石景山區(qū)按政府工作要求，強(qiáng)化統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持試點(diǎn)先行，初步探索形成了老舊小區(qū)改造的“石景山樣本”。從2017年老樓加裝電梯試點(diǎn)開展以來到2020年6月，石景山區(qū)共計(jì)完成33部電梯增設(shè)工作，涉及5個(gè)小區(qū)。

2020年1-6月，石景山區(qū)老樓加裝電梯任務(wù)為開工20部，完工10部。2019年22部開工未完工項(xiàng)目，已有五里坨西小街7號(hào)院14部電梯實(shí)現(xiàn)復(fù)工，另有老山東里、西里4部電梯已下發(fā)加裝電梯確認(rèn)書，正在進(jìn)行前期施工準(zhǔn)備工作。

下一步，石景山區(qū)將在全面梳理2000年之前建成的老舊小區(qū)的基礎(chǔ)上，詳細(xì)核實(shí)整治范圍完善老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。計(jì)劃利2021-2025年五年時(shí)間“滾動(dòng)式”推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治逐年實(shí)施15-20個(gè)項(xiàng)目，力爭到2025年底實(shí)現(xiàn)所有老舊小區(qū)綜合整治全覆蓋。

（三）共享電梯滿意度分析

針對(duì)城市更新下的共享電梯模式，我們選取了8個(gè)居民關(guān)心的該模式下的核心問題，分別收集得到用戶的期望打分情況和實(shí)際感知滿意度打分情況，為8個(gè)維度項(xiàng)進(jìn)行分析。使用IPA分析即使用象限圖形式直觀展示居民期望與實(shí)際感知之間的gap情況。從象限圖可以看到：

第一象限為優(yōu)勢區(qū)，意味著滿意度高并且重要性也很高，即“是否能給居民提供便利”、“采光通風(fēng)噪音等問題的解決”是居民們認(rèn)為加裝共享電梯項(xiàng)目中最重要的問題，現(xiàn)階段這些問題的解決居民較為滿意，可以重點(diǎn)進(jìn)行突出和保持。

第二象限為改進(jìn)區(qū)，意味著重要性高，但滿意度并不高，說明“資金安全問題”、“低層住戶補(bǔ)償問題”和“電梯費(fèi)用問題”在加裝共享電梯項(xiàng)目中，對(duì)于居民非常重要，但是居民對(duì)于其滿意度不足，該類問題要做為重點(diǎn)加強(qiáng)改善。

第三象限為低優(yōu)先級(jí)區(qū)，意味著重要性低的同時(shí)滿意度低，說明法律法規(guī)的制定和樓體安全問題額解決對(duì)居民滿意度的影響較弱，可以作為次重點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)。

第四象限為供給過度區(qū)，意味著滿意度高但重要性低，“工作進(jìn)展效率”即為此種情況;反映出“工作進(jìn)展效率”問題在居民心里滿意度大于重要性，現(xiàn)階段居民是比較滿意安裝工程效率的，可以減少對(duì)這方面問題的關(guān)注。

三、城市更新新理念下石景山共享電梯模式的價(jià)值

（一）提高電梯安裝人性化程度

城市更新要堅(jiān)持民生福祉價(jià)值為導(dǎo)向，著力于為民解困。根據(jù)2020年5月20日發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》，只有三分之二業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對(duì)意見，才可以加裝電梯。但低層住戶由于上下樓需求小且電梯安裝費(fèi)用高等問題，往往不同意安裝電梯，因此如果低層住戶配合程度不夠，電梯安裝的工程將會(huì)停滯。共享電梯采取了“免費(fèi)安裝、有償使用”的創(chuàng)新模式，電梯安裝的高昂費(fèi)用不分?jǐn)偟矫繎艟用裆砩?，低層住戶可以自由選擇是否付費(fèi)乘坐電梯，電梯的使用成本大大下降，安裝支持率有所提高，加速了電梯安裝的效率，提升老舊小區(qū)的電梯覆蓋率。

（二）推動(dòng)老舊小區(qū)品質(zhì)化改造

在城市更新新理念的指導(dǎo)下，老舊小區(qū)的改造方向從以拆建為主的大規(guī)模改造轉(zhuǎn)變?yōu)樵诒Ａ粼ㄖ幕A(chǔ)上對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)進(jìn)行完善。在不進(jìn)行大拆大建的前提下實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要措施就是加裝共享電梯。共享電梯可以為社區(qū)帶來經(jīng)濟(jì)層面的品質(zhì)化升級(jí)，使得中高層住戶尤其是老齡人口的上下通行更加便捷，也使得加裝過電梯的老房子帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值升值。

（三）驗(yàn)證政府引導(dǎo)社會(huì)參與可行性

在城市更新的過程中存在眾多的公益性和民生性項(xiàng)目，目前更加倡導(dǎo)的是“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與”的新模式。在共享電梯的安裝中，居民不承擔(dān)前期電梯安裝建設(shè)費(fèi)用，而由企業(yè)出資進(jìn)行安裝、第三方進(jìn)行后期運(yùn)營管理，政府按標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助和引導(dǎo)。共享電梯貫徹公平、公正、公開的競爭機(jī)制，讓電梯的建造和管理責(zé)任主體更加明晰，有效地激發(fā)了社會(huì)資本的活力，彌補(bǔ)了電梯安裝和管理的資金、人員缺口，充分驗(yàn)證了在城市更新中政府引導(dǎo)社會(huì)參與的可行性。

（四）助力房企領(lǐng)跑城市更新新賽道

暨南大學(xué)城市更新趨勢觀察報(bào)告指出，城市更新將成為房地產(chǎn)市場的新賽道。以石景山區(qū)為例，2019年首開集團(tuán)就與石景山人民政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，對(duì)其500平方米的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)長效管理。通過此舉，首開集團(tuán)有效提高了其所屬小區(qū)的社區(qū)服務(wù)治理能力，更將承擔(dān)社會(huì)責(zé)任作為企業(yè)的核心競爭能力，對(duì)于樹立企業(yè)形象提升住戶認(rèn)同感有著極大的作用。更多的房地產(chǎn)企業(yè)也可以以城市更新為導(dǎo)向，優(yōu)化老舊小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)，以安裝電梯為切入點(diǎn)，發(fā)展居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)，在新賽道上培養(yǎng)獨(dú)特的競爭能力。

四、總結(jié)

共享電梯模式適配于城市更新理念中關(guān)于提高民生工程品質(zhì)化、人性化，提高社會(huì)參與的新要求，且有助于房企在城市更新賽道中培養(yǎng)自己的競爭力，具有較強(qiáng)的應(yīng)用前景。總結(jié)石景山區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，在落實(shí)共享電梯項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注資金安全問題、低層住戶補(bǔ)償問題和電梯費(fèi)用問題，真正解決好居民煩心事、身邊事，滿足人民深層次需求。