摘要：我國《民法典》首次將居住權(quán)入典，以法律規(guī)定的形式解決特定人群的居住需求，體現(xiàn)了“居者有其屋”的社會理念。但目前居住權(quán)的設立、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定存在一定缺陷，未較好適應社會發(fā)展需求，需要在立法方面予以完善。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);用益物權(quán);完善

黨的十九次全國代表大會報告中提到“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”部分提到要加強社會保障體系建設，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住所所居。因此，隨著我國《民法典》的頒布和正式施行，物權(quán)編中新增“居住權(quán)”一章，即以基本法形式確立了居住權(quán)的地位，有利于完善我國住房保障體系，滿足社會對“住有所居”的需求，有利于改善社會弱勢群體居住的現(xiàn)狀。

一、我國居住權(quán)制度的背景及意義

居住權(quán)制度起源于古羅馬，羅馬法中的居住權(quán)指的是非所有人居住他人房屋之權(quán)利。[1]羅馬當時設立居住權(quán)（人役權(quán)屬性）的最初目的是為了保護離婚婦女和保姆等特定人員或弱勢群體。我國黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這也是居住權(quán)寫入我國《民法典》的背景，其目的主要是在保護居住權(quán)主體權(quán)利的基礎上，保護公民之間穩(wěn)定的居住保障權(quán)益，體現(xiàn)了一個時代和一個國家的社會文明和價值觀念。

關(guān)于居住權(quán)的定義，有學者認為居住權(quán)是一種為了實現(xiàn)生活居住目的，具有占有、使用權(quán)利的用益物權(quán)。從過往司法實踐來看，現(xiàn)有法律制度無法解決在繼承、離婚、老年人贍養(yǎng)等方面的問題，所以居住權(quán)制度的設立有其必要性?！睹穹ǖ洹返谑恼路至鶄€條文對居住權(quán)的概念、設立、轉(zhuǎn)讓、消滅等內(nèi)容進行了規(guī)定。筆者認為，居住權(quán)制度能夠解決我國諸多與住房有關(guān)的現(xiàn)實問題，為老年人、公租房租戶等人群或離婚糾紛中生活困難一方的居住權(quán)益提供明確的法律保障。

二、居住權(quán)的域外規(guī)定

羅馬法開啟居住權(quán)制度的先河，其居住權(quán)根植于羅馬社會特殊的家庭制度和遺產(chǎn)繼承制度，具有高度的人身性和濃厚的倫理性，因此不允許自由轉(zhuǎn)讓。世界上其他國家和地區(qū)近現(xiàn)代民法典幾乎都有居住權(quán)的規(guī)定，但是各國和地區(qū)在繼受羅馬法時，都根據(jù)本國國情、社會文化等進行了本土化的調(diào)整。

（一）法國居住權(quán)制度

《法國民法典》中設用益物權(quán)制度，用益權(quán)包含了用益權(quán)人以各種方式對包括房屋在內(nèi)的物進行使用和收益的權(quán)利。[2]居住權(quán)限定在以為其利益設定該權(quán)利的人及其家庭居住必要為限。該居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或出租，居住權(quán)人應當具有善良管理人的義務。

（二）德國居住權(quán)制度

德國關(guān)于居住權(quán)的制度分為兩類，一種是含有傳統(tǒng)人役權(quán)屬性的居住權(quán)，另一種是具有新型財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。前一種居住權(quán)德國法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓和繼承，但隨著社會發(fā)展及房屋經(jīng)濟屬性的增強，此種限制性規(guī)定已無法滿足社會的需求。因此德國在1951年通過《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》，傳統(tǒng)居住權(quán)被改造成一種長期居住權(quán)，即對于公寓化住宅中的房屋享有的以居住為目的的用益物權(quán)。[3]這使得居住權(quán)超越了婚姻家庭領(lǐng)域，突破人身屬性限制，成為一種房產(chǎn)投資方式。

（三）英國居住權(quán)制度

英國的居住權(quán)主要是婚姻住宅居住權(quán)，規(guī)定在《家庭法案》第四章?；橐鲎≌幼?quán)是指一方配偶根據(jù)契約或法律授權(quán)而對婚姻住宅所享有的居住、使用的權(quán)利。享有該權(quán)利的一方應向法院申請居住令，法院應當綜合考慮各方及子女的住宅需要、各方的經(jīng)濟來源以及不作出指令或判決對各方及子女的影響等。法院以嚴格的訴訟程序及自由裁量權(quán)發(fā)揮著重要的作用。[4]

（四）埃塞俄比亞居住權(quán)制度

《埃塞俄比亞民法典》對居住權(quán)設有專門的規(guī)定，在權(quán)利位階方面，明確將居住權(quán)定性為用益權(quán)的下位概念和特殊形態(tài)，并同時適用關(guān)于用益權(quán)的規(guī)定。居住權(quán)人可以出租房屋，享有收益。[5]其次，居住權(quán)人負有重大修繕和提供擔保義務。所有人或居住權(quán)人行使請求權(quán)的期間為1年。若1年后，所有人或居住權(quán)人未行使該請求權(quán)，則起訴權(quán)消滅。

三、我國居住權(quán)完善建議

居住權(quán)內(nèi)在的法理邏輯是充分發(fā)揮房屋的價值，其最重要的立法目的是“物盡其用”讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求。但就《民法典》現(xiàn)有規(guī)定而言，未能較全面反映社會需求，在實踐操作中存在一定障礙和欠缺。

（一）設立方式欠缺

目前《民法典》規(guī)定居住權(quán)設立方式僅有兩種：合同或遺囑，但實際上該兩種方式并不能完全覆蓋居住權(quán)的設立范圍。從司法實踐來看，若法律規(guī)定居住權(quán)的行使前提是個人意愿，而目前社會狀況是擁有房屋所有權(quán)的強勢一方會存在不愿意以合同的形式給予弱勢一方居住權(quán)，則居住權(quán)的目的無法實現(xiàn)。筆者建議通過擴充設立方式，明確設立法定居住權(quán)等方式，明確弱勢群體在一定情況下無需經(jīng)過強勢一方同意當然享有居住權(quán)，進一步擴大居住權(quán)的設立和適用范圍，充分保護弱勢一方的居住權(quán)益。

另外，《民法典》對事實居住的情況并未作出規(guī)定。例如，居住人已經(jīng)在他人所有的房子內(nèi)居住多年，形成了居住事實，對于此種未辦理設立登記的事實居住，如何認定相關(guān)效力。因歷史遺留問題，存在單位將公房分配給員工居住使用，收取部分費用，承諾員工可以無期限居住。對于該類居住在該房屋內(nèi)的居住人，涉及其居住的權(quán)利是否可以參照適用居住權(quán)，需要法律予以明確。

（二）房屋處置問題

在房屋上設立居住權(quán)，若所有權(quán)人要轉(zhuǎn)讓房屋，必須先保障居住權(quán)人的居住利益，故會對房屋后續(xù)交易受到一定影響，對房屋交易造成一定的障礙。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定法院對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。若有些債務人為逃避債務，在住房上設定一個實際并不存在的居住權(quán)，進而可能給債權(quán)人行使債權(quán)以及法院生效判決、裁定的執(zhí)行造成障礙。另外，《民法典》并未明確對于已經(jīng)設立了抵押權(quán)的房屋能否設立居住權(quán)，以及已經(jīng)設立居住權(quán)的房屋能否設立抵押權(quán)，法律存在空白，會對實務操作會帶來不便。

（三）關(guān)于居住權(quán)滅失的范圍問題

《民法典》第三百七十條規(guī)定居住權(quán)滅失的事由為：居住權(quán)期間屆滿和居住權(quán)人死亡。筆者認為該滅失范圍的規(guī)定過于狹窄，如果房屋滅失或被征收，該居住權(quán)就很難繼續(xù)保留。隨著社會的快速發(fā)展，房屋征收現(xiàn)象普遍存在，而且家庭矛盾突出，如何保障房屋被征收后的居住權(quán)人利益，值得關(guān)注。另外，若居住權(quán)人怠于行使居住權(quán)超過一定期限，是否能夠成為居住權(quán)消滅的事由等，需要法律進一步予以明確規(guī)定。

（四）房屋及附屬設施修繕費用問題

居住權(quán)作為一個持續(xù)性的權(quán)利，居住權(quán)人在長期居住中會遇到需要對所居住的房屋及附屬設施進行修繕，這會產(chǎn)生相關(guān)費用。關(guān)于修繕費用的問題，筆者認為可以借鑒《法國民法典》的相關(guān)規(guī)定，對修繕進行區(qū)分，分為重大修繕和必要修繕。對重大修繕進行界定，例如對墻壁、屋頂、棟梁、堤壩及全部房屋等房屋主體結(jié)構(gòu)的修繕為大規(guī)模修繕，一切其他修繕均系為保持所必要的修繕。[6]另外，居住權(quán)人應當盡到善良管理人的注意義務，若因違反該義務而導致所居住的房屋毀損的，相關(guān)修繕費用應當由居住權(quán)人自行承擔。

“家是最小國，國是千萬家。”中國自古以來對家庭和親情予以高度重視，因此家庭承擔著相當一部分的社會職能，在當代社會中比較注重對老年人的贍養(yǎng)和對未成年人的撫養(yǎng)問題。住房問題一直是困擾中國社會發(fā)展的難題，相較于其他制度而言，居住權(quán)入法能夠與好地解決住房問題。我國《民法典》將居住權(quán)單列一章，通過法律規(guī)定的居住權(quán)制度來解決特定人的居住需求，體現(xiàn)了為弱勢群體提供基本住房保障的立法初衷，實現(xiàn)了居住權(quán)立法“從無到有”的跨越，有利于維護家庭的和睦，進而維持社會秩序的穩(wěn)定。但也應當看到，目前我國對于居住權(quán)的規(guī)定既有模糊之處，又有規(guī)范缺失，希望立法能夠在日后的司法實踐中不斷予以完善。

參考文獻

[1]周枏.羅馬法原論（上）[M].北京：商務印書館出版社，1994，375-376.

[2]羅結(jié)珍譯.法國民法典（上冊）[M].北京：法律出版社，2005，182.

[3]蘇星維.居住權(quán)制度立法研究[D].上海師范大學碩士學位論文，2020，10.

[4]曾大.居住權(quán)法律制度研究[D].四川大學碩士學位論文，2004，7.

[5]王富博.居住權(quán)的研究——我國物權(quán)立法的繼受與創(chuàng)新[D].中國政法大學博士學位論文，2006，31.

[6]劉玉紅.《民法典》中的居住權(quán)研究[D].河北經(jīng)貿(mào)大學碩士學位論文，2020，12.

作者簡介

郭長昇（1990-），男，上海人，華東政法大學碩士研究生，研究方向：民商法。