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        化解房租壓力可依賴中低端房源

        2018-11-20 02:05:06嚴躍進易居研究院智庫中心研究總監(jiān)
        北京觀察 2018年9期
        關(guān)鍵詞:長租租客房源

        文 嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監(jiān))

        在房租上漲等問題的討論上,長租公寓企業(yè)和中介機構(gòu)似乎成為了“罪魁禍首”。市場指責(zé)的焦點在于,此類房源上漲,是否是由這些機構(gòu)引起的。同時如何破解高租金,也成為大家熱議的內(nèi)容。

        客觀看此次部分城市租金上漲的事件,我們認為,長租公寓機構(gòu)并不是引起相關(guān)城市租金上漲的最根本原因。因為大城市長租公寓項目的占比也就是5%左右的水平,換而言之,此類房源的價格波動并不會帶來太多的影響。相關(guān)城市的房租上漲,也有部分原因是個人房源自身上漲。實際上,長租公寓因為品牌影響,其房租上漲是會產(chǎn)生示范效應(yīng)的,所以說讓此類領(lǐng)頭的品牌租賃企業(yè)管好租金,也是有必要的。但同時從租金的穩(wěn)定或者說房租壓力的化解來看,其實還需要研究一個客觀問題,即租賃市場的結(jié)構(gòu)是否也容易引起租金上漲。這個問題的提出,在于最近部分租客的抱怨:很多低端或者說便宜的房源其實不太好找,如果在大城市隨便找個房源,現(xiàn)在很多都要3500元左右的月租金水平了。類似2000元的房源,部分甚至沒有窗戶,而且獨立衛(wèi)生間可能就占據(jù)了租賃房源的四分之一面積。所以很多租客被迫去租一些裝修過的房源。可以想象,即便此類房源本身不漲租,但裝修部分成本肯定是要租客承擔的,這樣房租自然就貴了。

        所以說,從化解房租壓力的角度看,我們應(yīng)該在房源的供給結(jié)構(gòu)上積極做調(diào)整。當前各大城市正積極打擊群租房和違法建筑租賃住房,類似房源少了以后,新的課題出現(xiàn)了,即從租客收入承受能力等角度出發(fā),市場監(jiān)管者、企業(yè)方、資本方等,是否可以積極關(guān)注此類中低端房源的供給,當然前提是合規(guī)、宜居的租賃房源。對于此類問題,給出以下幾點建議,或也可以成為未來值得參考的內(nèi)容。

        第一,部分中介機構(gòu)可以發(fā)展特色業(yè)務(wù),即尋找低成本的租賃房源,進而進行匯集。此類門店或平臺往往會更受寵,相關(guān)房東也愿意把符合條件的房源掛靠在此類平臺上。對于此類平臺來說,未來市場空間較大,規(guī)?;\作則可以降低成本。

        第二,應(yīng)鼓勵房企等機構(gòu)積極研究床位出租等概念,通俗說是集體宿舍的物業(yè)類型。類似物業(yè),和學(xué)校集體宿舍有點類似,其實質(zhì)就是實現(xiàn)更為集約的居住管理模式。若是未來積極引入人臉識別系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)和打卡系統(tǒng)等,其實管理成本會相對較低。當然這和當前管控的隔斷房是有本質(zhì)區(qū)別的。

        第三,積極增加郊區(qū)租賃住房的公共配套,如公交資源和共享單車資源等。很多郊區(qū)的租房成本不高,也有很多中低端房源,但是交通不便利。對于此類區(qū)域若是配套跟進了,那么租客也會比較樂意去租,比如說在一些大型租賃社區(qū)周邊延長末班公交車的運營時間等。

        第四,適當減少對部分房源進行裝修的比例。房源裝修也有很多問題,包括甲醛超標、租金過快上漲等,所以從比較務(wù)實的角度看待裝修也是很關(guān)鍵的。中低端房源未來簡單裝修甚至不裝修,在確保衛(wèi)生和安全的角度下進行出租,這樣會相對減少租客的租金壓力。

        第五,適當發(fā)展租賃倉儲業(yè)務(wù)。很多時候租客為什么要租大一點房子,就是因為隨身行李、小家具小家電太多了。但很多行李其實使用頻率不高,而且很占據(jù)空間。若是長租公寓地下室、所在社區(qū)或者所在城市可以提供此類倉儲服務(wù),那么此類中小租賃房源看似面積小,但基本可以滿足租賃居住需求了,這樣租房者的壓力就自然減少了。

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