李柏蓉 馬世驍 劉陽(yáng)仔 楊明澤

（1.沈陽(yáng)建筑大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110000；2.營(yíng)口股權(quán)（創(chuàng)業(yè)）投資引導(dǎo)基金管理有限公司，遼寧 營(yíng)口 115000；3.遼寧紅宇建設(shè)集團(tuán)有限公司，遼寧 營(yíng)口 115000）

一、研究背景

隨著第七次人口普查發(fā)布的數(shù)據(jù)公告中，我們可以更直觀的感受到老年化社會(huì)的到來(lái)，老齡人口數(shù)量值攀升到了新的高峰，面對(duì)著如此嚴(yán)峻的民生問(wèn)題，國(guó)家在近10 年不斷頒布促進(jìn)解決養(yǎng)老問(wèn)題的相關(guān)政策，房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療康養(yǎng)企業(yè)的合作已成為趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)了重大發(fā)展機(jī)遇。由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、專業(yè)化程度高、投資回收期長(zhǎng)、受眾群體少等特點(diǎn)，在前幾年很多房產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目面對(duì)著這些難題都失敗而轉(zhuǎn)型。近幾年合作開(kāi)發(fā)模式成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、擴(kuò)張規(guī)模、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主流趨勢(shì)。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式下，各主體利用自身的資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行緊密合作，實(shí)現(xiàn)合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的降低或者分?jǐn)?，?duì)合作獲得的額外收益進(jìn)行分配，公平合理的利益分配機(jī)制是合作開(kāi)發(fā)取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此研究房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式，解決其利益分配問(wèn)題，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

到2021 年，中國(guó)已經(jīng)全面進(jìn)入小康社會(huì)，在經(jīng)濟(jì)科技等方面都有了巨大的進(jìn)步，但社會(huì)現(xiàn)代化的速度與老齡化速度相比還是較慢。現(xiàn)如今，“人口老齡化”已經(jīng)成為我國(guó)首要的民生問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019 年年末全國(guó)60 周歲及以上老年人口總數(shù)25388 萬(wàn)，占總?cè)丝跀?shù)量的18.1%。其中大約有17603 萬(wàn)為65 周歲以上的老人，相比之下占人口總數(shù)的12.6%。這個(gè)數(shù)據(jù)直觀的向我們表達(dá)出，我國(guó)已成為老齡人口大國(guó)。隨著人們的生活富裕起來(lái)和逐漸增強(qiáng)的養(yǎng)老意識(shí)，當(dāng)代老年人的想法從延長(zhǎng)壽命轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)養(yǎng)老。如何讓高齡、失能失智和患病的老年人在衣食住行各個(gè)方面都得到優(yōu)質(zhì)的保障，這是一項(xiàng)極重要的挑戰(zhàn)。

根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，截至2019 年底，全國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施20.4 萬(wàn)個(gè)，養(yǎng)老床位合計(jì)為775 萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)量?jī)H為30.5 張。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，5%老年人（60 歲以上）需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)，則2019 年中國(guó)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位的需求量為1269.4 萬(wàn)張，缺口為494.4 萬(wàn)張。

在國(guó)家出臺(tái)的專業(yè)政策扶植之下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”這個(gè)概念逐漸出現(xiàn)在消費(fèi)者的需求規(guī)劃中。不光是房產(chǎn)企業(yè)，其他行業(yè)都紛紛抓住機(jī)遇，逐漸涌向這一塊“尚未開(kāi)發(fā)的寶藏”當(dāng)中。各大房企雖能“嗅”到商機(jī)，但要想自己?jiǎn)为?dú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往會(huì)面臨各種問(wèn)題，如養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)品豐富以及資金鏈斷裂的情況。因此，通過(guò)重新分析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)縱向價(jià)值鏈上的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)“癥”下藥并緊密聯(lián)結(jié)各環(huán)節(jié)進(jìn)行合作，這樣達(dá)到最大收益化的幾率將大大提高。本文中的養(yǎng)老地產(chǎn)指的是依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資商與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)縱向聯(lián)盟合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)縱向跨界聯(lián)盟

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

在研究背景中我們了解道，我國(guó)孕育著巨大的養(yǎng)老需求，國(guó)家利好政策不斷向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾斜，以此來(lái)促進(jìn)養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展。居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、以房養(yǎng)老以及度假養(yǎng)老是我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的養(yǎng)老模式。

居家養(yǎng)老是專業(yè)化、社會(huì)化的家庭養(yǎng)老，老年人在家中居住，它的特點(diǎn)就是將普通住宅樓棟中的某棟進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，增加社區(qū)內(nèi)老年設(shè)施，提供部分上門(mén)養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老最大的優(yōu)勢(shì)就是他整個(gè)項(xiàng)目與住宅極其相似，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有硬性要求，并且在老一輩的心目中，這是屬于他自己的房子，從心里角度上來(lái)講更容易接受。但對(duì)于一個(gè)正在飛速發(fā)展的國(guó)家來(lái)說(shuō)，居家養(yǎng)老的弊端也就逐漸暴露出來(lái)，比如它不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)升值空間小等等。

社區(qū)養(yǎng)老可分為“單一社區(qū)”和“混合社區(qū)”兩類。“單一社區(qū)”的概念吸取了美國(guó)的CCR 社區(qū)經(jīng)驗(yàn)，入住者均為規(guī)定年齡以上的老年人，其核心是提供自退休享樂(lè)到臨終關(guān)懷各階段各層次一站式終生退休養(yǎng)老服務(wù)。

度假養(yǎng)老指的是將度假、養(yǎng)生和養(yǎng)老集于一體。此模式盛行于歐洲，如挪威、瑞士等，其主要特點(diǎn)是風(fēng)景優(yōu)美，待開(kāi)發(fā)服務(wù)和系列產(chǎn)品多樣，具有較大的增值空間。常見(jiàn)的有“候鳥(niǎo)式”遷徙養(yǎng)老和固定地點(diǎn)養(yǎng)老。但它的弊端則是定位高端，季節(jié)性強(qiáng)。

機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老地產(chǎn)面向全年齡段老人，針對(duì)性面向失能老人與失智老人，并為其提供實(shí)時(shí)看護(hù)及監(jiān)測(cè)服務(wù)。建筑規(guī)模方面，機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老地產(chǎn)以獨(dú)棟建筑設(shè)施居多，建筑內(nèi)集含有專業(yè)看護(hù)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、餐飲服務(wù)及文娛設(shè)施等。組織經(jīng)營(yíng)方面，機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老地產(chǎn)以租賃床位或房間為主，看護(hù)等服務(wù)額外收取費(fèi)用。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)縱向聯(lián)盟收益分配

在本研究中將養(yǎng)老地產(chǎn)縱向聯(lián)盟定義為兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)或者是第三方企業(yè)之間在政府政策、競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)、市場(chǎng)大背景等前提下，為了達(dá)到共同擁有市場(chǎng)、交換互補(bǔ)性資源、完成特定的戰(zhàn)略目標(biāo)以及獲得長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等目的，通過(guò)制定協(xié)議而結(jié)合的收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體。企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟理論在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，分類是基于戰(zhàn)略聯(lián)盟的類型。

在整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)縱向價(jià)值鏈中我們能夠清晰的知道有前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，建設(shè)環(huán)節(jié)，后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)等等。本文所研究的聯(lián)盟主體鎖定為投資商、開(kāi)發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商，收益分配問(wèn)題是指將聯(lián)盟企業(yè)在整個(gè)生命周期期間，按照制定的規(guī)則，將實(shí)現(xiàn)的所有收益在合作伙伴之間進(jìn)行合理分配的過(guò)程。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)縱向聯(lián)盟盈利模式的收益分配

在整個(gè)合作的過(guò)程中，聯(lián)盟成員都會(huì)受到可預(yù)見(jiàn)以及不可預(yù)見(jiàn)因素的影響。因此收益分配方案的選擇就顯得尤為重要。選擇方案的不同將會(huì)導(dǎo)致收益分不同，其中最常見(jiàn)收益分配方式為以下幾種：

1.輸出共享模式：指聯(lián)盟中的總收入是按照所有成員完成任務(wù)量的比例進(jìn)行分配的。在這種模式下，所有成員共享收益并共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.固定支付模式：指聯(lián)盟成員在約定合作的基礎(chǔ)上提前簽定協(xié)議，其中需有核心企業(yè)。當(dāng)項(xiàng)目獲得盈利時(shí)按照協(xié)議上簽定的比例來(lái)進(jìn)行劃分。那么其中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)全部由核心企業(yè)來(lái)承擔(dān)，其他成員不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.混合模式：此種方式結(jié)合了以上兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，即核心企業(yè)既向其他聯(lián)盟成員按其完成的任務(wù)量支付對(duì)等的報(bào)酬，且所有成員能夠共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)縱向跨界聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)困境成因

（一）收益分配不穩(wěn)定

養(yǎng)老地產(chǎn)縱向聯(lián)盟同其他企業(yè)聯(lián)盟一樣，存在著能夠影響聯(lián)盟運(yùn)行下去的關(guān)鍵點(diǎn)。由于在整個(gè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)存在著各種未知的不確定性因素，如何能讓各利益相關(guān)者都滿意是一個(gè)極難解決的問(wèn)題。倘若聯(lián)盟三方都在無(wú)法預(yù)知未來(lái)收益的前提下，不能合理的對(duì)各方的投入進(jìn)行評(píng)估，這不僅增加了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了聯(lián)盟瓦解的幾率。因此我們應(yīng)對(duì)老舊的思路與模式做出改變，多方面考慮利益相關(guān)者的訴求，全面的考慮到存在于項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合各方利益者投入數(shù)從而對(duì)項(xiàng)目的利益進(jìn)行公平合理的分配，才能保障合作項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（二）新舊“養(yǎng)老”觀念的碰撞

由于傳統(tǒng)觀念的影響，70、80 年代的老年人提到“送去養(yǎng)老”大多想到的都是一些負(fù)面新聞，因此絕大所屬老人并不能克服這種來(lái)自以往輿論的聲音。90 年代的年輕人對(duì)“養(yǎng)老”這一概念并不排斥，甚至樂(lè)于接受。但當(dāng)兩種想法碰撞在一起時(shí)，往往得不到好的效果。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)需求者往往是想一直擁有房產(chǎn)，或在一段時(shí)間后傳承給后輩。而且養(yǎng)老房產(chǎn)在擁有年限、出租率及購(gòu)買率等其他方面與住宅、商業(yè)類用房沒(méi)有相同的可比性。因此，以上這些都成為推進(jìn)養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)程無(wú)比緩慢的必然因素。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)縱向跨界聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)對(duì)策及建議

（一）穩(wěn)固聯(lián)盟力量

首先我們要通過(guò)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)與各行業(yè)之間的聯(lián)盟紐帶，共同暢想養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)模式。除了要摒棄之前的老舊收益分配方式，還需要分析各利益方投入力量，全面考慮有關(guān)環(huán)境、地方、不確定等多種因素，歸納出新的聯(lián)盟契約。其次，我們要實(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)情以及各地方發(fā)展政策，能夠盡快察覺(jué)出風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而第一時(shí)間對(duì)我們的聯(lián)盟契約做出微調(diào)。最后，在這個(gè)新時(shí)代，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)早已脫去了舊時(shí)代的樣貌。由于每個(gè)國(guó)家的國(guó)情形勢(shì)不同，也不能全盤(pán)借鑒國(guó)外的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我們要發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，把聯(lián)盟力量穩(wěn)固好，強(qiáng)化各聯(lián)盟之間的合作力量，這樣才能讓我們的用戶享受到安心舒心放心的養(yǎng)老服務(wù)。

（二）大力宣傳新型養(yǎng)老地產(chǎn)

在前面我們也提到過(guò)，目前提起養(yǎng)老，絕大多數(shù)70 后在心理上對(duì)于在外養(yǎng)老還是難以接受。因此對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的推廣迫在眉睫。因?yàn)榧幢闶锹?lián)盟穩(wěn)固，我們的項(xiàng)目順利完工，沒(méi)有用戶受眾對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)同樣是巨大的危機(jī)。因此我們要通過(guò)不同的宣傳手段來(lái)普及現(xiàn)代養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，如火山App，社區(qū)訪談，以及各地方電視臺(tái)播報(bào)新聞等等。爭(zhēng)取能夠做到讓我們的用戶受眾對(duì)我們的養(yǎng)老地產(chǎn)不再抗拒，相信我們不會(huì)出現(xiàn)之前養(yǎng)老院所出現(xiàn)的負(fù)面事件。

綜上所述，對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)極富挑戰(zhàn)的建設(shè)性事業(yè)，對(duì)于促進(jìn)其他各行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展都有著積極的創(chuàng)造性意義。在新時(shí)代，我國(guó)現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)還有巨大的進(jìn)步空間，但在各聯(lián)盟成員的共同努力之下，定會(huì)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)刮起一陣時(shí)代颶風(fēng)。