樊 騁，余新宏，吳之鋒，郝 洋，王 毓

(安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230011)

近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為民眾十分關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)頂梁柱的房地產(chǎn)業(yè)，與人民的生活息息相關(guān)，是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)所必須的基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)業(yè)的健康繁榮發(fā)展既有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，還有利于提高人們的生活水平和保障社會(huì)和諧，對(duì)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展有著重要意義。由于商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，也吸引了國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者的關(guān)注與研究。對(duì)于VAR模型的研究，比較早地應(yīng)用到了房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)域，徐筱瑜等人利用峰谷檢測(cè)三角法、動(dòng)態(tài)均線偏移法與遞歸HP濾波法對(duì)房?jī)r(jià)異常波動(dòng)識(shí)別方法進(jìn)行總結(jié)[1]；張啟坤運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)以及VAR進(jìn)行實(shí)證研究，動(dòng)態(tài)模擬各個(gè)影響因素之間的關(guān)系以揭示其對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制，最后在根據(jù)上述方法得出的實(shí)證結(jié)果基礎(chǔ)上，提出相關(guān)的建議[2]；張櫻馨也通過(guò)構(gòu)建向量自回歸模型，對(duì)安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析，并使用廣義脈沖和方差分解對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與各宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了GDP與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系[3]。但是作為房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)與國(guó)計(jì)民生關(guān)系最為密切聯(lián)系的一個(gè)重要方面，其影響因素很多，本文在對(duì)前人相關(guān)研究總結(jié)的基礎(chǔ)上，選取若干指標(biāo)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的影響關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行分析，并選取關(guān)聯(lián)度最大的四個(gè)指標(biāo)，利用VAR模型對(duì)這些影響因素進(jìn)行因果檢驗(yàn)協(xié)整分析，總結(jié)他們與住宅房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，以期為合肥市住宅房地產(chǎn)價(jià)格的變化提出相應(yīng)對(duì)策與建議。

1 研究區(qū)域概況

合肥是安徽省的省會(huì)，居江淮之間，擁有中國(guó)五大淡水湖之一的巢湖?，F(xiàn)轄5個(gè)縣4區(qū)。土地總面積11445.1平方公里(含巢湖水面770平方公里)。四十年來(lái)合肥已經(jīng)由破舊落后的小城,發(fā)展成為100萬(wàn)人口的新型現(xiàn)代化城市。截至2019年，合肥市戶籍人口770.44萬(wàn)人，常住人口818.9萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率76.33%。合肥市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9409.4億元，人均生產(chǎn)總值115623元。

2 研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

2.1 研究方法

本文選取向量自回歸(VAR)模型進(jìn)行分析，VAR模型是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型，把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的“向量”自回歸模型。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》(1998—2018年)、《合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒》(1998—2018年)、合肥市1998—2018年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

3 實(shí)證研究

3.1 指標(biāo)的選取與處理

3.1.1 指標(biāo)的選取

本文選取安徽省合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格(HP)作為因變量；商品住宅銷(xiāo)售面積(SA)、商品住宅完成投資額(INV)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(PCI)、房地產(chǎn)生產(chǎn)總值(GDP)等因素作為自變量，基于1998-2018年間的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，建立VAR模型來(lái)研究各因素對(duì)合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格的影響[4]。

3.1.2 數(shù)據(jù)處理

根據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行描述統(tǒng)計(jì)分析，統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1，發(fā)現(xiàn)住宅商品房?jī)r(jià)格、商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅完成投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)生產(chǎn)總值標(biāo)準(zhǔn)差均大于1，表明歷年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格、商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅完成投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)生產(chǎn)總值變化差異較大。為消除異方差和量綱，對(duì)各變量進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，并對(duì)選取指標(biāo)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

3.2 模型的建立與分析

3.2.1 最優(yōu)滯后階數(shù)檢驗(yàn)

在進(jìn)行VAR分析之前，需要進(jìn)行最優(yōu)滯后的確定，為了更加完整地反映各個(gè)變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，一般要使滯后的階數(shù)足夠大，得出的檢驗(yàn)結(jié)果如表2。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，在滯后一期時(shí)，AIC和SC準(zhǔn)則同時(shí)最優(yōu)，即最優(yōu)滯后期為滯后一期，VAR模型為VAR(1)模型。

3.2.2 穩(wěn)定性檢驗(yàn)

通過(guò)穩(wěn)定性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)5個(gè)單位根均在單位圓內(nèi)，說(shuō)明本文建立的VAR模型具有穩(wěn)定性。

3.2.3 建立模型

經(jīng)過(guò)上述的檢驗(yàn)和處理之后，使用EVIEWS進(jìn)行自回歸分析，得到結(jié)果表3，并進(jìn)一步得出各因素與住宅商品房?jī)r(jià)格的VAR方程：

LNHP=1.8307+0.7760*LNHP(-1)+0.04217*LNSA(-1)-0.02676*LNINV(-1)-0.0720*LNPCI(-1)+0.16139*LNGDP(-1)

圖1 單位圓穩(wěn)定性檢驗(yàn)

3.3 脈沖響應(yīng)分析

在進(jìn)行VAR估計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)各因素的系數(shù)有正有負(fù)(如表3)，但我們需要觀察脈沖響應(yīng)結(jié)果，以便觀察各因素對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響，且擬合度為0.986411時(shí)，擬合度較高，為脈沖分析提供有利基礎(chǔ)。為此，進(jìn)一步進(jìn)行脈沖分析，通過(guò)Eviews進(jìn)行操作得到脈沖響應(yīng)曲線圖如圖2所示。

由圖2的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖可發(fā)現(xiàn)結(jié)果如下：

圖2 脈沖響應(yīng)結(jié)果

(1)住宅商品房?jī)r(jià)格對(duì)商品住宅銷(xiāo)售面積的響應(yīng)程度在第一期為0，第二期之后轉(zhuǎn)變?yōu)檎蝽憫?yīng)；隨著時(shí)間推移，這種正向響應(yīng)程度逐漸增強(qiáng)，在第十七期達(dá)到最大響應(yīng)程度，為0.04左右，之后響應(yīng)程度有所減弱，但始終保持正向響應(yīng)，表明商品住宅銷(xiāo)售面積對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格具有正向促進(jìn)作用。

(2)住宅商品房?jī)r(jià)格對(duì)商品住宅完成投資額的響應(yīng)程度在第一期為0，第二期轉(zhuǎn)變?yōu)檎蝽憫?yīng)，隨著時(shí)間推移，這種正向響應(yīng)程度逐漸增強(qiáng)，在第十五期達(dá)到最大響應(yīng)程度，為0.05左右，之后響應(yīng)程度有所減弱，但下降幅度較小[5]。表明商品住宅完成投資額對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格具有正向影響作用。

(3)住宅商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的響應(yīng)程度在第一期為0，第二期轉(zhuǎn)變?yōu)檎蝽憫?yīng)，隨著時(shí)間推移，這種正向響應(yīng)程度不斷增強(qiáng)，且第六期達(dá)到最大正響應(yīng)程度，響應(yīng)程度為0.01左右，之后這種正向響應(yīng)程度有所減弱，并在第十八期之后逐漸趨于0。表明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格具有正向影響作用。

(4)住宅商品房?jī)r(jià)格對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)總值的響應(yīng)程度在第一期為0，第二期轉(zhuǎn)變?yōu)檎蝽憫?yīng)，隨著時(shí)間推移，這種正向響應(yīng)程度不斷增強(qiáng)，且第三期達(dá)到最大正響應(yīng)程度，響應(yīng)程度為0.02左右，之后這種正向響應(yīng)程度有所減弱，并在第19期之后逐漸趨于0。表明房地產(chǎn)生產(chǎn)總值對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格具有正向影響作用。

3.4 方差分解

在研究各變量在對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格有影響作用以后，接下來(lái)進(jìn)一步通過(guò)方差分解來(lái)研究各因素對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的貢獻(xiàn)率，以期發(fā)現(xiàn)他們之間的相互關(guān)系，具體結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 方差分解結(jié)果

從方差分解結(jié)果來(lái)看，商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅完成投資額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)生產(chǎn)總值對(duì)合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格的貢獻(xiàn)率依次為：28.44%、36.45%、0.33%、1.048%。即對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的影響作用由大到小的因素依次為：商品住宅完成投資額、商品住宅銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[6]。

3.5 格蘭杰因果檢驗(yàn)

格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果能夠觀察各因素與住宅商品房?jī)r(jià)格是否存在直接的影響作用，格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表5。

表5 格蘭杰因果檢驗(yàn)

從格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果可知，商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅完成投資額不是商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格的格蘭杰原因，說(shuō)明商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅完成投資額對(duì)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格具有間接影響作用；房地產(chǎn)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是住宅商品房?jī)r(jià)格的格蘭杰原因，說(shuō)明房地產(chǎn)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格具有直接影響作用[7]。

4 結(jié)論與建議

通過(guò)建立VAR模型并綜合運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析以及格蘭杰因果檢驗(yàn)，從整體和各個(gè)方面分別分析了各因素對(duì)合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格的影響，從而得出各個(gè)因素的影響程度和方式，具體結(jié)論如下：

(1)商品住宅完成投資額與合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)的影響度最強(qiáng)，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)價(jià)格影響最弱。

(2)合肥市房地產(chǎn)生產(chǎn)總值與住宅商品房?jī)r(jià)格呈單方向的影響關(guān)系，住宅商品房?jī)r(jià)格會(huì)引起安徽省合肥市房地產(chǎn)生產(chǎn)總值變化，且為正向影響。安徽省合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格與房地產(chǎn)投資總額呈單方向的影響關(guān)系。若給合肥市房地產(chǎn)生產(chǎn)總值一個(gè)正向沖擊后，合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)下跌，該沖擊對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了負(fù)影響，但是從長(zhǎng)期來(lái)看趨于平穩(wěn)；若給安徽省合肥市人均可支配收入一個(gè)正沖擊后，短時(shí)期內(nèi)合肥市住宅商品房?jī)r(jià)格會(huì)上升并達(dá)到最大值，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的波動(dòng)后又趨于平穩(wěn)；房地產(chǎn)投資額也會(huì)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生正向沖擊作用，但這種作用幾乎為零。