鐘寶紅 方正宇 張凱杰 謝冰 張婷婷

摘 要：在2018年以來，多起新聞爆出一系列長租公寓在資金鏈中受損事件，損害了數(shù)萬租戶的利益，長租公寓行業(yè)也因此登上了輿論的風(fēng)口浪尖。在當(dāng)前業(yè)務(wù)經(jīng)營方式缺乏穩(wěn)健性的背景下，長租公寓企業(yè)通過租金貸進(jìn)行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴(yán)峻考驗(yàn)，并將使其面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，本文以蛋殼公寓案例研究對(duì)象，深入探討長租公寓的盈利模式，以及“長租公寓+租金貸”運(yùn)營模式的存在問題，并有針對(duì)性的提出建議，以期促進(jìn)長租公寓行業(yè)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：蛋殼公寓;發(fā)展;盈利模式;租金貸

隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們?cè)谧》可系男枨蟛粩嘣黾?，尤其是在人口眾多的城市居住的青年群體。但大部分人對(duì)城市的高額房價(jià)感到力不從心，而長租公寓正好滿足了這部分需求，尤其是對(duì)于年輕人來說，標(biāo)準(zhǔn)化的裝修比一些自有房租賃的租住體驗(yàn)更佳。于是2014年以來，在政策和需求的雙層驅(qū)動(dòng)下，長租公寓迎來了爆發(fā)式的增長，到目前我國國內(nèi)擁有300多家長租公寓企業(yè)。不過，在2018年以來，長租公寓行業(yè)卻時(shí)常有“爆雷”的消息。據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，目前全國已有約170家長租公寓企業(yè)注銷或被清算吊銷，占行業(yè)企業(yè)總數(shù)的15%。

其中，蛋殼公寓作為行業(yè)龍頭，自新冠疫情人口流動(dòng)困難后，更是頻頻“爆雷”。要求房東降租免租卻照舊收取租客的租金、拖欠員工工資導(dǎo)致保潔不再提供服務(wù)、拖欠網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用致斷網(wǎng)等負(fù)面報(bào)道不斷被媒體曝出。蛋殼公寓商業(yè)模式背后的風(fēng)險(xiǎn)一直在慢慢浮現(xiàn)，其中就包含了租金貸這一種創(chuàng)新的金融工具。創(chuàng)新金融產(chǎn)品最初旨在幫忙緩解租客的經(jīng)濟(jì)壓力，但現(xiàn)在已成為長租公寓企業(yè)的一種籌集資金工具?，F(xiàn)在，越來越多的長租公寓企業(yè)通過使用租金貸為主的經(jīng)營模式來擴(kuò)大他們的市場(chǎng)規(guī)模。然而在當(dāng)前業(yè)務(wù)經(jīng)營方式缺乏穩(wěn)健性的背景下，長租公寓企業(yè)通過租金貸進(jìn)行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴(yán)峻考驗(yàn)，并將使其面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。

一、長租公寓概述

長租公寓是指業(yè)主將自己擁有的房產(chǎn)提供給長租公寓企業(yè)后，企業(yè)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行整體標(biāo)準(zhǔn)化裝修，一般會(huì)有配套齊全的家電，并且提供保潔衛(wèi)生、維護(hù)修理、安全保護(hù)等一系列相關(guān)的住房服務(wù)。房子一般以單間出租居多，主要以青年人為目標(biāo)人群。長租公寓按運(yùn)營類型可分為集中式和分散式，重資產(chǎn)是集中式長租公寓的一大特點(diǎn)，往往由具有足夠?qū)嵙ζ髽I(yè)通過拿下房產(chǎn)所有權(quán)的方式運(yùn)營，集中為一整棟樓或一整層樓作為長租公寓。而目前更為常見的是分散式長租公寓，由資金實(shí)力較為薄弱的中小民營企業(yè)運(yùn)營，采取輕資產(chǎn)模式，通過獲取各個(gè)分散的物業(yè)資產(chǎn)來經(jīng)營，經(jīng)營活動(dòng)較為靈活、容易擴(kuò)張規(guī)模，房產(chǎn)分布較為分散。

二、蛋殼公寓盈利模式分析

伴隨著大量資本涌入與國家積極政策背景的雙重支持下，多個(gè)長租公寓知名品牌抓住時(shí)機(jī)爭(zhēng)相涌入這股浪潮，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。其中，蛋殼公寓在租金貸運(yùn)營模式下，實(shí)現(xiàn)了卓越的成效并一躍行業(yè)龍頭。蛋殼公寓的盈利模式是“長租公寓+租金貸”。在運(yùn)營模式中，蛋殼公寓、業(yè)主、租戶和網(wǎng)貸平臺(tái)四者之間形成了一個(gè)閉環(huán)，房東作為房產(chǎn)持有者提供房源，蛋殼做中介，網(wǎng)貸平臺(tái)提供租金貸，租戶從蛋殼公寓和網(wǎng)貸平臺(tái)上享受服務(wù)。

在蛋殼公寓的盈利模式中，有兩個(gè)跟傳統(tǒng)租房模式不同的主要特點(diǎn)：一是蛋殼公寓高價(jià)從業(yè)主處收房，再以低價(jià)出租給租戶，即為高收低租;二是利用租金時(shí)間差去投資以獲得更多收益，利用租金貸一次性拿到資金，再利用這一大筆提前收取的資金繼續(xù)向業(yè)主收房再收取長期租金，如同滾雪球一般不斷擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。同時(shí)，租金貸模式也是蛋殼公寓擴(kuò)充市場(chǎng)規(guī)模的一大利器，因可以解決租客無法一次性繳納一年的房租的問題，緩解租客的短期租金壓力受到租客的歡迎。合同簽訂時(shí)，與蛋殼公寓合作的金融平臺(tái)就會(huì)一次性將租戶合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方，蛋殼則按月或季度向房東支付租金，蛋殼公寓借助時(shí)間差導(dǎo)致資金沉淀來獲得大量資金以此擴(kuò)大規(guī)模。

三、蛋殼公寓盈利模式存在問題

（一）高負(fù)債經(jīng)營下盲目擴(kuò)張

在蛋殼公寓的盈利模式中，采取高收低租的模式使得企業(yè)長期處于負(fù)債經(jīng)營的情況。在高收低租的模式下，蛋殼公寓自身缺乏造血能力，一直依靠債券借款等融資方式滿足發(fā)展需求，盡管在2015-2020年，蛋殼公寓先后完成8輪融資，但蛋殼公寓卻激進(jìn)擴(kuò)張，過度利用租金貸，意在占據(jù)更多的市場(chǎng)規(guī)模，因此，蛋殼公寓的負(fù)債率不斷升高，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率也在2019年達(dá)到了95.77%。雖然這種高負(fù)債高杠桿的財(cái)務(wù)模式經(jīng)營可以讓公司比較快且低成本地滿足其資本需求，但它也容易讓公司受到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的打擊甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

（二）內(nèi)部控制不健全

作為住房租賃企業(yè)，蛋殼公寓的內(nèi)部運(yùn)營管理層將資金用于金融投資而不是自身的主營業(yè)務(wù)投資。特別是近年股價(jià)市場(chǎng)波動(dòng)大，在這種情況下極容易受到影響。再者，由于企業(yè)擴(kuò)張期間規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理層魚龍混雜，不同地區(qū)的管理不一致造成違亂現(xiàn)象，甚至在有政策文件出臺(tái)禁止隔斷房的時(shí)候，蛋殼公寓的一些管理還是決定使用隔斷房房源，讓品牌的可信任度降低。

（三）利用租金貸變相融資

在整個(gè)運(yùn)營模式中，蛋殼公寓引入租金貸作為創(chuàng)新型金融工具。與蛋殼公寓合作的網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)一次性發(fā)放貸款給蛋殼公寓，蛋殼公寓再按月或按季度分批轉(zhuǎn)給房東，而這借助時(shí)間差的大量資金沉淀就形成了資金池。蛋殼公寓利用高杠桿租金貸形成的這個(gè)資金池用作市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，實(shí)際上承擔(dān)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的卻是租客和房東。2020年上半年的疫情突襲，蛋殼公寓入住率在2019年度地89%猛跌至2020年第一季度的75.6%。根據(jù)蛋殼公寓公開發(fā)布的2020年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，蛋殼公寓的入住房源數(shù)量爆跌近20000間。在這種情況下，蛋殼公寓的營業(yè)收入難以覆蓋成本，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，房東面臨拿不到租金，租客面臨無房可住還要償還貸款的困境。

四、對(duì)策建議

（一）控制空置率避免盲目擴(kuò)張

有從業(yè)者表示，長租公寓的盈利最主要就是控制空置率，而空置率的下降關(guān)鍵還是看租客是否愿意“買單”。合理的租金定價(jià)可以為企業(yè)吸引更多的租客，再是做好品質(zhì)化服務(wù)可以提高品牌的知名度，打造品牌形象。如此租客增加，房間空置率降低，資本回收的速度加快，良好的負(fù)債率得到維持，達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)份額的目的。

（二）加強(qiáng)監(jiān)管力度和立法

租金貸雖可以緩解一些年輕人資金不足的壓力，但是要以合理限制地去運(yùn)用。大多時(shí)候，租客都是在不知情的情況下被誘導(dǎo)簽下租金貸。并且長租公寓企業(yè)利用金融創(chuàng)新的租金貸擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模，轉(zhuǎn)移自身風(fēng)險(xiǎn)到房東和租客以至于全社會(huì)上來承擔(dān)。在這方面一是政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，出臺(tái)對(duì)應(yīng)限制租金貸使用的政策，縮短貸款期限，從一年期到一季度，以此降低風(fēng)險(xiǎn)。二是相關(guān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金動(dòng)向的管控，設(shè)立?？顚Ｓ觅~戶防止“爆雷跑路”，禁止在欺騙誘導(dǎo)租客情況下簽訂租金貸形成資金池變相融資，還要防范將債務(wù)包裝成理財(cái)產(chǎn)品銷售的行為。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部管理

內(nèi)部管控需要健全各大部門的規(guī)章制度，并且對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)管。優(yōu)化高層管理結(jié)構(gòu)，引進(jìn)專業(yè)管理人才。除了高層部門，基層的區(qū)域職責(zé)也需要明確劃分，做到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范化避免基層管理在實(shí)際運(yùn)營維護(hù)上“貪贓枉法”，增加企業(yè)運(yùn)營的成本，損害品牌的形象。

（四）國有土地租賃下的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

政府可以在國有土地租賃權(quán)試點(diǎn)條件下，與企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)合進(jìn)行招租，政府作為土地的所有者，對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行檢查和評(píng)估來篩選合格企業(yè)，再與其簽訂協(xié)議授予企業(yè)一定期限的土地使用權(quán)。企業(yè)在政府的監(jiān)管下使用土地，進(jìn)行建設(shè)裝修和招租運(yùn)營。在政府的管控下，企業(yè)大大減少了運(yùn)營前期土地費(fèi)用的支出和壓力，租戶的權(quán)益也可以得到強(qiáng)有力的保障。

五、結(jié)論

我國長租公寓市場(chǎng)對(duì)租賃住房的需求一直處于旺盛狀態(tài)，加上資本的投資促進(jìn)了長租公寓行業(yè)的一日千里。在這種情況下，長租公寓市場(chǎng)時(shí)常被曝出“爆雷”的消息，作為行業(yè)龍頭的蛋殼公寓“爆雷”對(duì)于社會(huì)的影響更是惡劣。本文對(duì)蛋殼公寓盈利模式進(jìn)行簡要的分析，發(fā)現(xiàn)我國長租公寓企業(yè)主要存在運(yùn)營、盈利模式不當(dāng)和外部管控不力的問題。過度利用租金貸的盈利模式，在高收低租下的運(yùn)營下其營業(yè)收入難以覆蓋成本;外部缺乏相關(guān)法律部門監(jiān)管措施，對(duì)長租公寓資金池和誘導(dǎo)租戶簽訂租金貸行為監(jiān)管不力。對(duì)此本文建議政府出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，企業(yè)轉(zhuǎn)變其運(yùn)營模式來提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大量租賃需求的存在證明我國租賃市場(chǎng)仍是一片藍(lán)海，在優(yōu)秀的內(nèi)外管控下相信長租公寓行業(yè)可以發(fā)展得更好。

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