章蕾

（蕪湖職業(yè)技術(shù)學院，安徽 蕪湖 241003）

一、引言

土地是人類生存發(fā)展過程中不可替代的重要資源。在古典經(jīng)濟學理論中，土地是國民財富增加的源泉，是社會生產(chǎn)不可或缺的要素。我國土地面積占世界總面積的1/15，位居世界第三，但人均土地占有量只有世界人均土地占有量的1/3，這說明我國在城市化過程中必然將面臨嚴重的土地資源短缺問題。近年來，我國城鎮(zhèn)化腳步不斷加快，城市化水平在2019年就已達到了60.6%。這極大地促進了我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，但同時也衍生出一系列的土地問題。

我國一直以來都存在著人多地少、土地資源不足的問題。在快速城市化背景下，城市建設用地大幅度擴張，遠高于人口擴張的速度，土地利用方式較為粗放[1]。新增的城市建設用地主要來自于耕地，導致了耕地的大量流失，進而影響了糧食安全[2]。此外，我國還出現(xiàn)了嚴重的土地閑置問題[3]。在土地資源約束日趨緊張的背景之下，提高城市土地的利用效率是解決上述問題的重要途徑。

在上述背景下，近年來針對城市土地利用效率的研究不斷增多，主要集中在以下三個方面：城市土地利用效率是什么？其影響因素有哪些？用什么方法評價城市土地利用效率？通過對已有文獻的歸納總結(jié)，一方面可以為學術(shù)界理清思路，找到現(xiàn)有不足，分析下一步研究方向；另一方面，可以為政府部門相關(guān)決策提供一定的理論參考。

二、城市土地利用效率的內(nèi)涵

學者們從不同角度闡述了城市土地利用效率的內(nèi)涵。早期研究重點關(guān)注城市土地利用的經(jīng)濟效率以及結(jié)構(gòu)效率。陳遠新[4]早在1988 年就把城市土地利用效率定義為各種用地的單位土地面積產(chǎn)出，用定量方法揭示了其本質(zhì)特征。陳榮[5]在1995 年提出城市土地利用效率包括宏觀層面和微觀層面，即土地配置的結(jié)構(gòu)效率和土地使用的邊際效率。隨著研究的不斷深入，多數(shù)學者認為城市土地利用效率是包含經(jīng)濟、社會以及生態(tài)在內(nèi)的綜合效率[6]。例如，羅罡輝和吳次芳[7]在2003 年結(jié)合《城市經(jīng)濟詞典》、《土地科學詞典》以及《土地管理知識辭典》把城市土地利用效率定義為用地數(shù)量、分布、使用的安排對整個城市范圍內(nèi)的經(jīng)濟、社會、文化活動的投入與產(chǎn)出之比。

雖然學者們對“城市土地利用效率是一種綜合效率”的認知基本達到了共識，但是部分研究依然把決策單元整體生產(chǎn)的綜合效率等同于城市土地利用效率，造成測度的效率值偏高。相比較而言，全要素城市土地利用效率更加合理。全要素城市土地利用效率等于決策單元處于最優(yōu)技術(shù)效率時，應該投入的土地要素量與實際土地要素投入量的比率[8][9]。此外，部分學者對城市土地利用效率與城市土地利用生產(chǎn)率等概念并不加以區(qū)分，但實際上，兩者存在一定的區(qū)別。生產(chǎn)率簡單來說就是指生產(chǎn)過程中產(chǎn)出與投入的比例，但由于產(chǎn)出是多種投入要素共同作用的結(jié)果，無法很好地衡量土地資源這個單一生產(chǎn)要素的效率。

上述內(nèi)涵都是針對城市土地的資源屬性而言的，吳群和陳偉[10]指出城市土地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)，具有雙重屬性，因此，城市土地利用效率也應該包含土地資源利用效率和土地資產(chǎn)利用效率兩個方面。針對土地資產(chǎn)利用效率的內(nèi)涵研究還十分缺乏。

通過上述分析可知，雖然學者們對城市土地利用效率的內(nèi)涵并沒有一個統(tǒng)一的定義，但整體而言，城市土地利用效率的內(nèi)涵從早期只關(guān)注經(jīng)濟效率或結(jié)構(gòu)效率轉(zhuǎn)變到關(guān)注其綜合效率。除此以外，城市土地作為一種資產(chǎn)時，其利用效率的內(nèi)涵還有待進一步明確。

三、城市土地利用效率的影響因素

影響城市土地利用效率的因素是多元的，有效的識別各種因素的作用力度及作用方向，對于提升城市土地利用效率具有重要意義[11]。研究城市土地利用效率的影響因素還有利于構(gòu)建更加合理的指標體系和獲得更加科學的評價結(jié)果。通過中國知網(wǎng)、Elsevier 等平臺檢索，篩選出50 篇（33篇中文，17 篇英文）城市土地利用效率影響因素方面的文獻，分別從影響因素的類型、關(guān)注程度以及研究方法三個方面進行綜述。

從城市土地利用效率影響因素的類型來看，可以分為經(jīng)濟、社會以及環(huán)境三類。其中，經(jīng)濟方面的影響因素主要包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平[9][12]、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)[11][12]、土地價格[13][22]、土地投資強度[13][14]以及土地市場化程度[17]等；社會方面的影響因素主要包括政策規(guī)劃[5][15]、人口規(guī)模及活動[16][17]、城鎮(zhèn)化率[12][13]以及勞動力投入及結(jié)構(gòu)[1]等；環(huán)境方面的影響因素主要包括地理位置[8][20]、環(huán)境質(zhì)量[18]以及自然資源[19]等。這些影響因素在文獻中出現(xiàn)的頻數(shù)如圖1 所示。

從不同影響因素被關(guān)注的程度來看，研究經(jīng)濟和社會方面影響因素的文獻數(shù)（50 篇）要明顯大于研究環(huán)境方面影響因素的文獻數(shù)（8 篇），但近年來，研究環(huán)境方面影響因素的文獻明顯增多，環(huán)境因素已經(jīng)成為研究城市土地利用效率不可忽視的重要部分。經(jīng)濟方面，研究經(jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的文獻最多。其中，經(jīng)濟發(fā)展水平直接決定了單位面積城市土地投入的各種資源要素，從而影響了城市土地利用的效率[9][12]。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接決定了用地結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級引導土地利用結(jié)構(gòu)向更優(yōu)的方向發(fā)展，從而提升土地利用效率[11][12]。社會方面，政策規(guī)劃、人口規(guī)模及活動是最受關(guān)注的影響因素。其中，政策規(guī)劃包括中央及地方政府制定的相關(guān)土地政策以及土地規(guī)劃，政府通過這些政策制度限制城市的快速擴張，控制土地供給、土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用方式以及土地價格等，進而影響城市土地的利用效率[5][15]。人口是土地的直接使用者，人口規(guī)模及活動可能對城市土地的利用效率帶來兩種截然不同的影響：低素質(zhì)人口的大量涌入，增加了城市土地的需求，不利于土地利用效率的提高[16]；高素質(zhì)人才的集聚推動了經(jīng)濟社會的發(fā)展，從而提高了土地的利用效率[17]。環(huán)境方面，地理位置得到了廣泛關(guān)注。其中，地理位置不僅指自身的區(qū)位條件，還包括與中心城市（省會、特大城市、港口城市等）的距離。自身區(qū)位條件與城市經(jīng)濟密切相關(guān)，從而影響了土地利用效率[8]；此外，中心城市的溢出效應（示范作用、產(chǎn)業(yè)及技術(shù)轉(zhuǎn)移等）也影響其周圍城市的土地利用效率[20]。

從城市土地利用效率影響因素的研究方法來看，計量模型是分析土地利用效率的影響因素的常用模型。此類方法先測度城市土地利用效率，再定性分析土地利用效率的影響因素，最后構(gòu)建計量模型探討土地利用效率與其影響因素之間的關(guān)系。常用的方法有C-D 生產(chǎn)函數(shù)[21]、面板數(shù)據(jù)模型[22]、雙門檻面板模型[13]、空間滯后模型[17]等。近年來，部分學者較為關(guān)注城市土地利用效率影響因素的空間溢出效應，構(gòu)建了空間計量模型對其進行分析[23][24]?？偟膩碚f，此類模型對數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，例如樣本數(shù)據(jù)需滿足大樣本的要求、所選取的自變量（即土地利用效率的影響因素）需要相互獨立等，而且可能會出現(xiàn)錯用生產(chǎn)函數(shù)模型、定性分析與定量計算結(jié)論不一致的問題。有關(guān)模型的改進問題還有待于進一步研究。

當然，不同城市的土地利用效率的影響因素存在差異。例如李永樂[1]指出城市外部的耕地稀缺程度對東部城市的土地利用效率有顯著的正向作用，而對西部城市的影響為負而且并不顯著。此外，財政支出、每萬人大學生數(shù)、各類城市建設用地占比等因素對不同城市的土地利用效率的影響程度也存在差異[17]。值得關(guān)注的是，城市土地使用效率影響因素之間并非完全獨立，它們存在著相互影響關(guān)系。例如土地價格、土地出讓以及基礎設施投資三者之間就存在關(guān)聯(lián)：土地價格上漲能夠帶動土地出讓收入的增加，從而拉動了城市基礎設施的投資規(guī)模，另一方面，城市基礎設施投資又能快速的資本化到土地價格中[25]。但總體上鮮有學者關(guān)注土地利用效率影響因素之間的關(guān)聯(lián)性，關(guān)于這方面的問題還有待于深入研究。

通過上述分析可知，學者們主要對城市土地利用效率經(jīng)濟、社會以及環(huán)境三個方面的影響因素進行了研究。最受關(guān)注的影響因素主要包括經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策規(guī)劃、人口規(guī)模及活動以及地理位置等。研究方法方面，各類計量模型是使用頻率最高的方法，但此類方法對數(shù)據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量都要求較高。值得關(guān)注的是，城市土地利用效率的影響因素之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，有必要對此進行進一步研究。

四、城市土地利用效率的評價方法

通過中國知網(wǎng)、Elsevier 等平臺檢索，篩選出60 篇（39 篇中文，21篇英文）城市土地利用效率評價方面的文獻。由文獻可知，目前存在很多土地利用效率評價的思路和方法，歸納起來，主要可分為兩種：一是基于單個指標的評價方法（10 篇）；二是基于指標體系的評價方法（50 篇）。

（一）基于單個指標的評價方法

城市土地利用效率最初僅為衡量土地利用程度的一個指標[5]，因此，運用單個指標來評價城市土地利用效率較早被學者們提出。常用指標包括單位建成區(qū)面積上的第二三產(chǎn)業(yè)增加值[7][22][26]、人均建成區(qū)面積[27]、容積率[28]、建筑密度[28]等。

從研究尺度上看，目前對城市土地利用效率的評價研究可以分為多個尺度：國家尺度、城市（群）尺度、行業(yè)尺度和企業(yè)尺度。其中，研究國家和城市尺度的文獻較多，行業(yè)和企業(yè)尺度的文獻較少，具體見圖2。不同尺度使用的指標也存在區(qū)別，其中，國家和城市尺度上，部分學者使用單位建成區(qū)面積上的第二三產(chǎn)業(yè)增加值來刻畫城市土地利用效率[7][22][26]；Zitti[27]選擇人均建成區(qū)面積來衡量城市土地利用效率，并分析了南歐地區(qū)長期的城市擴張與土地利用效率的關(guān)系。行業(yè)尺度上，容積率的使用較為頻繁，容積率即建筑總面積與所在地段總面積的比值，反映了土地的使用密度?；谖覈厥獾耐恋毓┙o方式，建筑密度也是評價城市土地利用效率的一個重要指標，所謂建筑密度即實際使用的土地占出讓土地的比例。Tu et al.[28]分別使用容積率和建筑密度來評價杭州地區(qū)的工業(yè)用地效率，并探討了這兩個指標的影響因素。分析企業(yè)層面上的城市土地利用效率時，存在部分數(shù)據(jù)缺失或者無法獲取的問題，為了填補這塊空白，Huang et al.[21]使用企業(yè)總產(chǎn)值與企業(yè)占地面積的比例來刻畫其土地利用效率，并對比分析了上海開發(fā)區(qū)內(nèi)部與外部電子企業(yè)的土地利用效率。

除了上述的常用指標，部分學者在深入分析城市土地利用效率內(nèi)涵的基礎上，構(gòu)建出了新的指標。例如，Barbosa[29]使用了建筑可持續(xù)性評估工具（building sustainability assessment BSA）構(gòu)建出了一個新的指標。

通過上述分析可知，針對不同的研究尺度，使用的指標可能會有所差別?？傮w而言，基于單個指標的評價方法簡單易懂，但城市土地利用效率是一個綜合概念，是眾多因素共同作用的結(jié)果，使用單個指標無法全面地反映出城市土地利用效率對經(jīng)濟、社會以及生態(tài)方面的影響。

（二）基于指標體系的評價方法

隨著學者們對城市土地利用效率內(nèi)涵的理解不斷深入，利用指標體系評價其綜合效率的方法得到了多數(shù)學者的認可[30]。多指標評價方法在運用時主要包括三個重要部分，分別為指標體系的構(gòu)建、指標權(quán)重的確定和評價方法的選擇。

在指標體系構(gòu)建方面，大致可分為兩種思路，一種是從投入產(chǎn)出的視角構(gòu)建指標體系，常用指標見表1；另一種是從可持續(xù)發(fā)展的角度構(gòu)建指標體系，常用指標見表2。

表1 投入產(chǎn)出視角常用指標歸納

表2 可持續(xù)發(fā)展視角常用指標歸納

由表1 和表2 可知，兩種指標體系涉及到的具體指標差別不大，只是后續(xù)在選擇評價方法時有所區(qū)別：從經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境三個方面構(gòu)建指標體系，后續(xù)往往會選擇線性加權(quán)函數(shù)法、模糊綜合評價法、主成分分析法（Principal Component Analysis，PCA）等進行評價；從投入產(chǎn)出的視角構(gòu)建指標體系后續(xù)通常會選擇數(shù)據(jù)包絡分析法（Data Envelopment Analysis，DEA）進行評價。

值得注意的是，在構(gòu)建指標體系的過程中，通常很難保證所選取指標既滿足全面性又滿足指標間的獨立性，指標體系難免存在關(guān)聯(lián)，尤其是隱含的關(guān)聯(lián)關(guān)系容易被忽略[30][46]。王樂清等[45]指出指標間的關(guān)聯(lián)關(guān)系有4 種存在形式，即內(nèi)容上存在包含關(guān)系、邏輯上存在因果、主次、整體與部分以及概括與整體的關(guān)系、結(jié)構(gòu)上存在隸屬關(guān)系以及數(shù)理上的函數(shù)關(guān)系。土地集約利用自身的定義蘊含了經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益等之間的關(guān)聯(lián)[15]，但上述關(guān)于城市土地利用效率的指標體系中都沒有考慮這種關(guān)聯(lián)性對最后的評價結(jié)果產(chǎn)生的影響。如何消除指標間關(guān)聯(lián)或者如何度量指標間的關(guān)聯(lián)程度都值得我們進一步思考。

在指標權(quán)重確定方面，現(xiàn)有研究中確定權(quán)重的方法大致包括德爾菲法[15]、AHP(Analytic Hierarchy Process)[36]、熵權(quán)法[34][42]、組合賦權(quán)法[33]。其中德爾菲法和AHP 法的主觀性較強，熵權(quán)法雖然客觀但過于機械化。組合賦權(quán)法往往能取得比較好的效果，但大多數(shù)組合賦權(quán)只是把主客觀賦權(quán)的方法進行簡單的疊加，還需要進一步的完善。上述確定權(quán)重的方法都沒有考慮指標間存在的關(guān)聯(lián)作用，在考慮指標關(guān)聯(lián)的前提下，一般使用模糊測度作為指標的權(quán)重。模糊測度也稱容度，或者非可加測度。其概念是由Sugeno 于1974 年提出的，用于解決指標間的關(guān)聯(lián)問題并且能對指標的關(guān)聯(lián)度進行測量。近年來，學者們不斷地對模糊測度理論進行擴充，如λ模糊測度、k-可加模糊測度以及雙極容度等。

在評價方法的選擇方面，常用方法有線性加權(quán)函數(shù)法、模糊綜合評價法、主成分分析法、數(shù)據(jù)包絡分析法、生產(chǎn)函數(shù)法等。Chen et al.[33]使用線性加權(quán)函數(shù)法評價了湛江市的土地利用效率。Kong et al.[36]應用模糊綜合評價法研究了山東淄博開發(fā)區(qū)的土地利用情況。線性加權(quán)平均法和模糊綜合評價法雖然簡單易懂，但不能很好地處理指標關(guān)聯(lián)造成的信息重復問題。PCA 可以處理指標信息冗余的問題。方先知[30]、Zhang et al.[37]、Wang[44]、Wang and Zhang[47]運用PCA 處理指標信息，但是該方法同時也存在部分信息缺失的問題。因此，在考慮指標關(guān)聯(lián)的前提下，構(gòu)建合適的評價算子對指標屬性值進行集結(jié)還有待于進一步研究。DEA 是一種常見的效率評價的方法，許多學者選取DEA 模型從不同的角度來評價城市土地利用效率。例如，官玉潔和陳曉鍵[48]、周峰[49]利用DEA 模型對單個城市的土地利用效率進行了分析。吳得文等[2]、Chen et al.[33]使用DEA 方法對多個城市的土地利用效率進行了比較。還有一些學者通過DEA 對城市群的土地利用效率進行探討[35][51]。雖然DEA 模型有著諸多優(yōu)點，但仍然存在不少缺陷，很多學者嘗試對DEA 模型進行改進，構(gòu)建了超效率DEA 模型[13][50][38][54]、三階段DEA 模型[55]、SBM(Slack Based Model）模型[41][56]以及SSBM（Sequential Slack-based Measure）模型[32]以及一系列的組合模型[11]。構(gòu)建生產(chǎn)函數(shù)來評價土地利用效率也得到了一定的運用，例如劉書暢[57]等采用隨機前沿生產(chǎn)函數(shù)模型來評價東部四大城市群土地利用效率的時空差異，但該方法難以構(gòu)造準確的生產(chǎn)函數(shù)。

通過上述分析可知，在指標體系的構(gòu)建方面，現(xiàn)有文獻常通過投入產(chǎn)出視角以及可持續(xù)發(fā)展的視角構(gòu)建指標體系；在指標權(quán)重的確定方面，德爾菲法、AHP、熵權(quán)法以及組合賦權(quán)法都是常用的賦權(quán)方法；在評價方法方面，單指標評價方法和多指標評價方法都得到了廣泛應用。值得注意的是，現(xiàn)有評價方法一般都沒有考慮指標間關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此，有必要在考慮指標間關(guān)聯(lián)的前提下，對城市土地利用效率的權(quán)重確定以及評價方法進行進一步研究。

五、結(jié)論與展望

本文從城市土地利用存在的問題出發(fā)，梳理了城市土地利用效率的內(nèi)涵演進過程，對城市土地利用效率的影響因素和測度方法進行綜述。通過對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的梳理，得出以下四點結(jié)論：（1）無論是城市土地利用效率的基礎理論還是內(nèi)涵，都表現(xiàn)出從關(guān)注土地利用的經(jīng)濟效率、結(jié)構(gòu)效率向關(guān)注包含經(jīng)濟、社會、生態(tài)的綜合效率的轉(zhuǎn)變。（2）城市土地利用效率的影響因素囊括了經(jīng)濟、社會以及環(huán)境等多個維度，他們之間并非完全獨立，存在相互影響關(guān)系。（3）現(xiàn)有的城市土地利用效率評價指標體系大致可分為兩類：一類是基于投入產(chǎn)出的視角構(gòu)建指標體系；一類是基于可持續(xù)發(fā)展的視角構(gòu)建指標體系。不同類型的指標體系直接影響了后續(xù)評價方法的選擇。（4）現(xiàn)有城市土地利用效率的評價方法中，對DEA模型的探討較為豐富，其他方法的研究不足。

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，對城市土地利用提出了更高的要求，城市土地利用效率的內(nèi)涵也應與時俱進。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，開放平臺的大數(shù)據(jù)方法也逐漸進入城市土地利用效率的研究領域。目前，我國政府、一些商業(yè)公司以及數(shù)據(jù)共享信息平臺都開始對外公布部分信息數(shù)據(jù)，在一定程度上解決了某些重要影響因素以及指標數(shù)據(jù)不可獲取的問題，對完善城市土地利用效率影響因素和指標的研究起到了推動作用。遙感技術(shù)（RS）、地理信息系統(tǒng)技術(shù)（GIS）以及資源衛(wèi)星的廣泛運用為學者們研究土地利用情況提供了很好的技術(shù)支持，目前已有部分城市土地利用效率的評價方法的研究應結(jié)合了RS 和GIS，但關(guān)注度仍不夠高。這些都為城市土地利用效率方面的研究提供了新思路。