吳歡歡

摘要：隨著重慶市人口的不斷增加，各商業(yè)住宅小區(qū)的車位逐漸成為稀缺資源。目前重慶地區(qū)住宅車位貸款多以信用卡分期的方式進(jìn)行，存在利率較高、還款形式比較單一等問題。本文從重慶地區(qū)車輛規(guī)模和增長情況入手，通過分析重慶市住宅車位購買限制政策，以及銀行車位貸款類產(chǎn)品的現(xiàn)狀，提出重慶地區(qū)商業(yè)銀行住宅車位創(chuàng)新貸款產(chǎn)品的形態(tài)，以及市場前景分析。

關(guān)鍵詞：重慶;車位;創(chuàng)新貸款;分析

2021年5月13日發(fā)布的重慶市第七次全國人口普查結(jié)果顯示，全市常住人口共3205.42萬人，與2020年第六次全國人口普查的2884.62萬人相比，增加320.80萬人，增長11.12%，年平均增長率為1.06%，比2000年到2010年的年平均增長率0.12%上升0.94個百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)表明重慶人口10年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。

隨著常住人口的不斷增加，加之重慶地區(qū)獨(dú)有的窄坡路況，使得重慶地區(qū)的住宅小區(qū)，大多數(shù)無法像中國其他城市修建地面及小區(qū)周圍路邊停車場，多數(shù)住宅小區(qū)的停車場形態(tài)為小區(qū)地下停車場，受下挖深度限制，停車場地下層數(shù)及停車位數(shù)也相應(yīng)受限。目前重慶地區(qū)住宅車位貸款類產(chǎn)品以銀行信用卡分期產(chǎn)品為主，經(jīng)對市場和同業(yè)情況進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)為存在以下商業(yè)銀行住宅車位創(chuàng)新貸款產(chǎn)品的可能：

一、重慶地區(qū)住宅車位現(xiàn)狀

（一）總體情況

2018年，重慶樓市成交的車位數(shù)量為28569個，銷售總金額約37.14億元，以此推算，重慶地區(qū)的車位平均價格約為13萬/個。

（二）單價情況

2018年，重慶車位的建面均價為5200元/m2，較2014年的4200元/m2，2013年的2946元/m2均有很大漲幅。

（三）未來發(fā)展情況

截至2021年上半年，重慶地區(qū)車輛保有量超過500萬輛，每千人汽車保有量超過60輛。且在過去幾年中持續(xù)增長，未來重慶地區(qū)的住宅小區(qū)車位將持續(xù)緊俏。

二、重慶市管理機(jī)構(gòu)對于住宅車位銷售購買的規(guī)定

目前重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對于住宅車位銷售和購買行為有著嚴(yán)格的規(guī)定，根據(jù)《渝建市場[2020]5號重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知》的規(guī)定：

①商品房配套車位必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主使用需要。需要向本小區(qū)業(yè)主以外的單位和個人出售的，在滿足本小區(qū)業(yè)主需要后，還需提供經(jīng)人民法院生效的法律文書或者仲裁裁決確認(rèn)書，條件非?？量?。

②商品房配套車位預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得車位預(yù)售許可。取得預(yù)售許可后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定銷售車位的，應(yīng)在商品房銷售現(xiàn)場公告，并書面信函通知小區(qū)業(yè)主。公告之日起6個月內(nèi)，車位只能向購房業(yè)主出售，且一套房屋只能購買一個車位。6個月后逐步向業(yè)主放開銷售限制，并在放開銷售限制前1個月書面通知小區(qū)業(yè)主。車位屬住宅配套車位的，一套房屋最多可購買二個車位。

③商品房配套車位現(xiàn)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行車位產(chǎn)權(quán)首次登記。車位產(chǎn)權(quán)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定銷售車位的，應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)公告，并書面信函通知小區(qū)業(yè)主。公告之日起6個月內(nèi)，車位只能向購房業(yè)主出售，且一套房屋只能購買一個車位。6個月后逐步向業(yè)主放開銷售限制，具體參照前款規(guī)定執(zhí)行。

④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在銷售現(xiàn)場或小區(qū)公示欄中公開本小區(qū)車位（含人防車位）出售情況，購房業(yè)主可根據(jù)需要承租車位（含人防車位），在承租期內(nèi)，承租業(yè)主擁有承租車位的優(yōu)先購買權(quán)。小區(qū)車位（含人防車位）有多余未出租或出售的，經(jīng)向小區(qū)業(yè)主公示后，可臨時出租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或者個人，每次租期不得超過6個月。

⑤車位在辦理商品房買賣合同備案時，若屬于購買人購買一個車位的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提交購買人購買車位的情況說明;若屬于購買人購買兩個車位的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)提交購買人購買車位的情況說明外，還應(yīng)提交關(guān)于車位銷售的情況說明及承諾書。

三、住宅車位貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀

（一）信用卡分期類貸款產(chǎn)品

目前重慶地區(qū)主要有建設(shè)銀行、重慶銀行、平安銀行等在進(jìn)行車位貸款產(chǎn)品營銷。主要通過信用卡分期方式進(jìn)行，客戶首付20%～30%，分期期限為三年，產(chǎn)權(quán)無須抵押給銀行，三年分期總手續(xù)費(fèi)為11%～13%，折算為貸款利率在年化7.3%～8.7%之間。

（二）車位抵押類貸款產(chǎn)品

針對住宅車位抵押貸款，很多銀行在房屋抵押管理辦法中，將其按照商用房按揭進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，一方面其貸款流程較復(fù)雜，需辦理抵押登記，且貸款成數(shù)不超過5成。另一方面，住宅車位信用卡分期，大多由同一樓盤貸款按揭業(yè)務(wù)受理銀行進(jìn)行受理，排他性較強(qiáng)。因此該類車位抵押貸款在重慶地區(qū)基本沒有市場。

四、可優(yōu)化創(chuàng)新的住宅車位貸款形態(tài)

①目前重慶車位購買需求較強(qiáng)，且車位都有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證書，客戶過戶及交易流程非常簡便。經(jīng)調(diào)查，新建小區(qū)車位銷售情況良好，車位增值潛力大，且購車位客戶都至少有一套住房和車位固定資產(chǎn)，綜合資質(zhì)較好。

②目前絕大多數(shù)商業(yè)銀行都有針對良好工作單位、良好納稅記錄、穩(wěn)定公積金繳納記錄客群的純信用類貸款，貸款額度一般在30萬元以內(nèi)，期限一般不超過3年，年化貸款利率一般在4.5%～6%。

③具有住宅車位貸款訴求的客群具備以下特點(diǎn)：第一，客戶至少擁有該住宅小區(qū)一套住宅，否則客戶不具備車位購買資質(zhì)。第二，客戶或客戶所在家庭至少擁有一輛汽車。第三，客戶申請貸款的需求真實可信，即購買客戶所擁有住房所在小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位。第四，客戶需要的貸款金額在10萬元～25萬元之間。

④通過上述分析可以看出，住宅車位貸款需求客群與當(dāng)前各商業(yè)銀行爭搶的優(yōu)質(zhì)單位、良好納稅和公積金繳納記錄的客群，在貸款期限、貸款金額等方面高度重合，且住宅車位貸款客戶，同樣具有銀行優(yōu)質(zhì)客群所需的穩(wěn)定、貸款需求真實、違約成本高等特點(diǎn)，因此完全可以將住宅貸款需求客群納入商業(yè)銀行純信用貸款優(yōu)質(zhì)客戶群體中。

⑤若采用上述貸款“車位貸”拓展該市場，則與競爭銀行信用卡分期產(chǎn)品相比同樣無需抵押，但客戶無需辦理信用卡，且付出的成本低于信用卡車位分期類產(chǎn)品。與競爭銀行車位抵押類貸款相比，本產(chǎn)品無需抵押，而且貸款金額可覆蓋客戶購買車位的全款。

五、客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

①必須為商業(yè)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)小區(qū)的業(yè)主;

②該業(yè)主需購買該小區(qū)車位未滿半年或擬購買該小區(qū)車位;

③借款人需為業(yè)主本人或其直系親屬;

④借款人征信顯示2年之內(nèi)累計逾期不超過6次，連續(xù)逾期不超過3次，無訴訟糾紛記錄或強(qiáng)制執(zhí)行記錄;

⑤借款人家庭收入穩(wěn)定，收入償債比符合商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款相關(guān)要求;

⑥借款人年齡、其他資質(zhì)符合商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款相關(guān)要求。

六、優(yōu)質(zhì)小區(qū)定義標(biāo)準(zhǔn)

①小區(qū)為重慶排名前100的開發(fā)商所開發(fā)的住宅樓盤;

②小區(qū)地理位置較好，需為現(xiàn)房或者已售房屋占所有可售房屋比例不得低于80%;

③原則上不受理拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、純商業(yè)用房、獨(dú)棟無小區(qū)住房、企業(yè)及機(jī)關(guān)等自行建造小區(qū)等;

④在售小區(qū)銷售情況良好，開發(fā)商項目回款正常，無工程訴訟糾紛，無業(yè)務(wù)維權(quán)等不良影響。

七、風(fēng)險把控

①單人單筆授信金額不超過20萬元;

②借款人需提供本小區(qū)產(chǎn)權(quán)證明或購房合同用以證明其業(yè)主身份，受理銀行需詳盡調(diào)查客戶提供資料的真實性，保證準(zhǔn)入客戶符合進(jìn)件標(biāo)準(zhǔn);

③可授信小區(qū)需為重慶排名前100的開發(fā)商開發(fā)的成熟小區(qū)或在售優(yōu)質(zhì)小區(qū);

④借款人需提供購買該小區(qū)車位未滿半年或即將購買該小區(qū)車位的相關(guān)佐證;

⑤申請人需為本小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人及其配偶;

⑥貸款定價原則上與商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)客戶純信用類貸款一致。

八、結(jié)束語

綜上所述，上述創(chuàng)新類車位貸款既具有信用卡車位分期類貸款產(chǎn)品純信用、無抵押的特點(diǎn)，又滿足了商業(yè)銀行尋找收入穩(wěn)定、有真實貸款需求和場景優(yōu)質(zhì)客群的需求，同時參照商業(yè)銀行現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客群純信用貸款的利率定價又低于信用卡車位分期類產(chǎn)品。伴隨著重慶地區(qū)日益增長的車位購買需求，可豐富商業(yè)銀行的差異化貸款產(chǎn)品體系，具有很大的市場潛力。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙潔汝.淺析大數(shù)據(jù)金融發(fā)展的風(fēng)險與挑戰(zhàn)[J].商展經(jīng)濟(jì)，2021（14）：62-65.

[2]聶興華.大數(shù)據(jù)背景下商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)與風(fēng)險管理創(chuàng)新[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2021（05）：93-94.

[3]韋際杰.商業(yè)銀行不良貸款率的區(qū)域差異研究[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2021，32（02）： 22-24.