段鵬程

作為一類特殊的商品，房子附加了現(xiàn)代人生活、教育等資源分配的屬性，并且一套房子往往需要掏空幾代人的積蓄。因此，在滿足自身需求的前提下，如何選擇升值空間較大的優(yōu)質(zhì)住宅是現(xiàn)代人資產(chǎn)配置的重要一課。在二線城市人口大量涌入的大背景下，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場開始由超大城市向二線城市轉(zhuǎn)移，而二線城市的房地產(chǎn)開始逐步展現(xiàn)出區(qū)域性的差異化發(fā)展。本文分析并以合肥市為例驗證了房價區(qū)域分化背后的主要因素，對住房及投資具有一定的參考意義。

一、引言

房子對于中國人而言有著不同于其他商品的特殊意義，自古以來安居就在樂業(yè)之前，房子不僅是不部分家庭中最大價格的資產(chǎn)，也承載了其他商品所無法賦予的各類屬性和情感。購房對于中國家庭來說可以說是人生中最重要的投資之一，尤其在改革開放之后，伴隨著社會經(jīng)濟情況的不斷變化，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，房子已經(jīng)成為國人固定資產(chǎn)和投資方式中不可回避的重要組成部分。

從歷史時間軸上進行梳理，國內(nèi)房地產(chǎn)市場大致可分為四個階段，1.“計劃”經(jīng)濟（1987-1997），房子以單位分配為主，市場上存在少量的商品房，人們對商品房投資和購買的意識還較弱;2.房產(chǎn)變革（1998-2008），自國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的沉寂后開啟了野蠻生長，人們也開始接受房子這一特殊的大額商品;3.全面復蘇（2009-2020），大量資本涌入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮，雖然部分城市房價仍存在橫盤現(xiàn)象或者有小幅回調(diào)，但房地產(chǎn)市場整體生長迅速，伴隨著房地產(chǎn)市場的急劇擴張，也帶個了一大批人因房致富的機會。4.兩級分化（2020年-），自2016年中央提出“房住不炒”后，2021年住建部發(fā)文表示將在三年內(nèi)完成房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，中央對房地產(chǎn)市場整治的態(tài)度異常堅決。通過2020年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看出國內(nèi)房市開始進入?yún)^(qū)域性分化階段，中國的房地產(chǎn)儼然進入了一個全新的時代，房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨過了急劇擴張的階段，變得更加理性。

在新的大背景下，如何分析房子價格背后的影響因素，在滿足自住等生活需求的基礎(chǔ)上實現(xiàn)財產(chǎn)保值成為了大多數(shù)人生活中最關(guān)心的話題。本文通過分析現(xiàn)階段房價分化特性，為自住性或者投資性買房做出了一定的參考，也為政府在城市均衡發(fā)展策略制訂時提供一些借鑒意義。

二、國內(nèi)二線城市房價主要影響因素分析

（一）房地產(chǎn)下一個主戰(zhàn)場

亞當·斯密認為供求關(guān)系決定住房價格，當市場上需求較為旺盛時房價自然而然就會進行上漲，供大于求時房價自然就會下降。從市場需求角度講，房地產(chǎn)市場的需求主要受人口流向的影響，在一線城市面臨飽和的大背景下政府在持續(xù)控制超大城市的規(guī)模和人口，導致這類城市的人口總數(shù)增速逐漸放緩。與此同時發(fā)改委表示要放寬除個別超大城市外的其他城市落戶限制，加之2018來幾乎各地都在搞“強省會”背景下的強“市”擴張，大量人口流入這類地區(qū)。

2019年4月發(fā)改委發(fā)布文件《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，明確了中心城市和城市群是未來發(fā)展的重點方向。意味著平均主義逐漸被摒棄，更多資源將進一步向大型城市傾斜，伴隨著“強省會”的虹吸效應(yīng)，二線城市和三四線城市無論從人口還是經(jīng)濟實力方面的差距都將會進一步拉大。尤其是部分人口擴張迅速的“強省會”城市已經(jīng)逐漸成長為房地產(chǎn)市場下一個主戰(zhàn)場。而伴隨著城市內(nèi)部經(jīng)濟水平和人口的不均衡增長，二線城市的房地產(chǎn)市場在供求關(guān)系的不斷變化下必然面臨著區(qū)域性的房價差異性變化。二線城市的常住人口面臨著固定資產(chǎn)配置的選擇問題，而這類城市的政府部門也面臨著調(diào)節(jié)市場的政策制定問題?；诖吮尘?，本文重點闡述二線城市的房地產(chǎn)區(qū)域分化特征。

（二）房價影響因素分析

區(qū)別于普通商品，房子作為大價值的不動產(chǎn)，其承擔的價值往往和其價格并不總是適配。對房價產(chǎn)生影響的因素繁多且多受人們主觀印象和政策影響，目前很難有一個完全匹配模型去量化其變化趨勢，因此本文認為定性的分析房價影響因素及其強弱關(guān)系是更為便捷并有效的。房子自身作為商品而言，影響房子價格的因素主要包括：房子質(zhì)量、周邊生活配套等;從房子附屬的額外屬性而言，影響房子價格的因素主要為配套學區(qū)的優(yōu)劣;從市場流通角度考慮，主要影響因素為房子的去化周期，即商品在市場上的流通性。此外，政府近些年為穩(wěn)定房市出臺的各項政策也是影響房價的主要因素之一，消費者心中對區(qū)域以及具體開發(fā)商主觀的印象也會在一定程度上對房價產(chǎn)生影響。下面進行具體分析與介紹。

1.房子的自身因素

房子質(zhì)量對房價的影響毋庸置疑，質(zhì)量和口碑好的小區(qū)更受消費者喜歡，因此相對其他小區(qū)價格會高，但房子承載屬性過多決定了這一因素對價格的影響能力有限。

周邊配套可分為基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，其中基礎(chǔ)設(shè)施指水電氣、通訊、綠化等，這些是房子作為商品所必備的功能，建設(shè)壟斷在開發(fā)商手中且差異不會太大，因此這一因素對價格的影響有限。而公共設(shè)施指商場、公園等為消費者喜歡的公共建筑，當然還包含加油站、機場等對價格產(chǎn)生負面影響的公共配套，這些配套設(shè)施受規(guī)劃限制會對不同區(qū)域的社會資源配置產(chǎn)生較大的影響。因此本文將商場、公園作為分析影響房價的重要影響因素。

2.房子的附屬屬性

除了居住以外，現(xiàn)階段的房子還具有金融或者其他重要的附屬屬性。隨著中國經(jīng)濟的騰飛，人們生活水平不斷提升，對于子女的教育逐漸擺在了家庭的首位。因此房子對應(yīng)的學區(qū)好壞也成為了近些年房價上漲幅度的重要因素。

3.房子的流通性

從市場交易的角度看，成交周期是房子作為商品的一個重要指標，理論上成交周期越短說明其需求關(guān)系越旺盛，對應(yīng)房子的價格也會有一定程度的提升。

4.政府調(diào)控等其他因素

出于穩(wěn)定房價或者其他考慮，政府會根據(jù)市場情況進行一定的政策調(diào)整，政府政策對房價的影響毋庸置疑，當限購、限貸等政策較嚴時，降低了市場活力從而拉低房價上漲速度甚至橫盤或者小幅下調(diào)。當出現(xiàn)降息或者降準等政策時，大量熱錢將會涌入房市從而拉高房價。