業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)歷過去年的大幅上漲后，今年北京市場將會是相對平淡的一年，漲幅可能會在8%左右，但是長期來看，供不應求將使北京樓市維持比較穩(wěn)定的上漲走勢。

分類指導成樓市調(diào)控新指南

兩會上，記者們對住建部部長姜偉新的追訪，使“雙向調(diào)控”成為最值得重視的一個詞。姜偉新從牙縫中透露的這4個字，讓房地產(chǎn)的各路人士展開各類解讀。

顯然，雙向調(diào)控代表了樓市在逐漸出現(xiàn)新特征后的調(diào)控政策方向。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向記者表示：“當前，各地的房地產(chǎn)市場供需情況大不相同，中央政府應當不再采取一刀切制定調(diào)控政策，而是將房地產(chǎn)市場調(diào)控權下放，由各省級政府主導當?shù)厥袌?。中央可以從政策監(jiān)管以及經(jīng)濟結構調(diào)整的大方向上，促進地方政府制定符合房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的政策。”

實際上，新一屆政府并未出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府工作報告中也未提樓市調(diào)控，但現(xiàn)在各地樓市分化卻日益嚴重，冷熱大不相同，這說明通過市場手段是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，雙向調(diào)控強調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

事實上，房地產(chǎn)對于金融機構的重要性不言而喻，這就是為什么傳出銀行停止對房地產(chǎn)的夾層融資的消息后，有如此多的銀行同時辟謠。

房企拿地熱度標志漲跌動向

判斷今年房地產(chǎn)市場的走向，可能有多種衡量因素，而各位業(yè)內(nèi)大佬的標準顯然各不相同。這從他們近期的多空對決論就可以看出一二。在日前召開的兩會上，全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保明確提出房地產(chǎn)存在崩盤風險，他認為，甚至像北京這樣的一線城市，房地產(chǎn)崩盤也不是不可能。與之相反，房企大佬們卻清一色成為崩盤論的駁斥方。從李嘉誠對內(nèi)地房地產(chǎn)的“短空長多”，到王健林的房地產(chǎn)崩盤是陰謀，再到任志強連發(fā)5篇微博批“樓市暴跌論”，今年樓市走向的多空對決不可謂不精彩。

實際上，在各地市場分化日益嚴重，冷熱大不相同的情況下，對全國樓市的走向當然不能一概而論。

有一種說法是，做房企，重要的不是什么時候賣房，而是什么時候買地。因為一旦買地的時機錯過，就會被套牢，到了不得不賣地求生的時候，企業(yè)的資金鏈很可能斷裂。由此看來，目前房企在哪里買地，那里的樓市至少在開發(fā)商眼里還是有升值空間的。

如今，房企已經(jīng)全面回歸一線城市。用某房企一位高管的話來說，企業(yè)經(jīng)營講求規(guī)模效應，而有的三線城市的銷售額做到全市第一，也僅僅一二十億，規(guī)模這么小，難怪大開發(fā)商都要回歸一線城市。某全國性房企高管就向記者表示，全國那么多地方，我們只是選擇一線城市和少數(shù)二線城市布局，其它的城市我們都放棄了。

張大偉認為， 2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。最近傳出的杭州等二線城市項目價格出現(xiàn)調(diào)整，也預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。

北京市場“短平長穩(wěn)”

供求關系是房價走向的決定因素。在記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士看來，北京市場一直供不應求，供應量遠遠不能滿足需求，這就是房企敢于高價買地的原因。

這位人士認為，三四線城市近年來賣地的數(shù)量遠遠超出人口消化的能力。在土地財政的指引下，有的企業(yè)在一個三四線城市擁有上千畝的土地，這樣規(guī)模龐大的開發(fā)量怎么能不供過于求呢？由于大量的賣地，現(xiàn)在三四線城市已出現(xiàn)了很多鬼城，這種大盤開發(fā)模式一定會受到很大影響和沖擊。

正是基于供求關系的原因，記者采訪到的大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認為，北京樓市不可能崩盤。但他們都認為，2013年大漲20%后，北京樓市今年的漲幅將會收窄。

陳晟向記者表示：“北京今年的房價上漲可能會在7%到8%，肯定低于去年。從市場走勢上看，北京房地產(chǎn)市場將是短平長穩(wěn)的態(tài)勢。即今年的市場與去年的大幅上漲相比，肯定會比較平淡，長期來看，北京市場具有特殊性，需求量大將使北京樓市長期平穩(wěn)?！?/p>

實際上，房價這一輪暴漲可以視為自2012年開始，進入2014年，已經(jīng)從之前的大范圍普漲逐漸進入漲跌分化的第二階段。“未來局部市場出現(xiàn)調(diào)整的案例可能越來越多?！睆埓髠ケ硎?，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市價格暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清，整體市場冷熱不均衡。

目前，三四線城市房價已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯調(diào)整先兆。在2月24日發(fā)布的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)中顯示，全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達到了6個，其中大部分是三四線城市。但是，并非所有的業(yè)內(nèi)人士都看好一線城市未來的房價。

一位由房地產(chǎn)行業(yè)轉行的人士則對未來一線城市的房價持不樂觀的態(tài)度?！罢l說房價只漲不跌，東京的房價至今沒有漲到高峰時期的60%，市場規(guī)律不可能總是出軌，房價也不可能總是上漲。”

張大偉對于一線城市的風險也表示了擔心：“房企逐漸在三四線城市撤離，聚集在一二線狹小的市場，這種情況給市場帶來了非常大的潛在風險，比如土地價格暴漲，一旦信貸等政策收緊，市場很可能調(diào)整幅度過大?！?/p>

當然，在上海易居研究院研究部長楊紅旭看來，未來3至5年，房地產(chǎn)及其金融衍生品仍是中國較好的、眼見為實、與散戶很近的投資品，只是雞犬升天的年代已過，市場與項目的分化開始挑戰(zhàn)人們的投資眼光。