春節(jié)剛過，杭州就打響了樓市“馬上降價(jià)”的第一槍。

記者在對(duì)所謂的“降價(jià)潮”進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，外界稱在杭州有8個(gè)樓盤降價(jià)，但真正降價(jià)的只有在杭州城東的德信·北海公園、天鴻·香榭里兩個(gè)項(xiàng)目，德信·北海公園還是尾盤的促銷活動(dòng)。而萬科、保利城東的項(xiàng)目，并沒有隨之跟風(fēng)降價(jià)。

真正降價(jià)的樓盤只有兩個(gè)

杭州樓盤真的在大范圍降價(jià)嗎？

2月18日，位于杭州城東的德信·北海公園宣布，將以1.58萬元/平方米的價(jià)格銷售。與降價(jià)前1.9萬元/平方米的均價(jià)相比，該項(xiàng)目每平方米的銷售均價(jià)下降了3200元。

此后市場(chǎng)傳出消息，在德信·北海公園打出首個(gè)降價(jià)招牌后，周邊共有8個(gè)樓盤馬上做出降價(jià)反應(yīng)，地產(chǎn)大佬保利、萬科的樓盤，也做出了不同程度的價(jià)格調(diào)整。然而記者在采訪中了解到，杭州2月份真正降價(jià)的只有德信·北海公園和天鴻·香榭里兩個(gè)樓盤，而非外界所傳的8個(gè)，萬科和保利的樓盤并沒有跟風(fēng)降價(jià)。

德信和天鴻的降價(jià)行動(dòng)，一石激起了千層浪。宣布降價(jià)后，開發(fā)商迎來了要求“維權(quán)”的老業(yè)主。

天鴻·香榭里的售樓處，幾十名穿著白色短袖T恤的業(yè)主堵在售樓處門口，T恤上寫著“拒絕輻射，欺詐售房”的字樣。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，幾個(gè)沙盤已被推倒。在德信·北海公園打出杭州第一面降價(jià)大旗后，天鴻·香榭里是這一區(qū)域第二個(gè)降價(jià)的項(xiàng)目，號(hào)稱“直降6000元”，起價(jià)1.18萬元/平方米，均價(jià)1.38萬元/平方米。

有人前來維權(quán)，也有人想趁機(jī)抄底。因降價(jià)引來的不僅有維權(quán)業(yè)主，還有購房人。

在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，有不少前來咨詢的購房人，并表示出了較強(qiáng)的購房意向。“我覺得從1.9萬降到1.4萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格降得已經(jīng)比較到位，不會(huì)再下跌了?！币晃辉谔禅櫋は汩坷锸蹣翘幾稍兊膭⑾壬硎?，他準(zhǔn)備出手購房。

記者在采訪中了解到，上述兩個(gè)樓盤位于杭州的城東板塊，是杭州新房供應(yīng)量較大的區(qū)域，距杭州商業(yè)居住配套成熟的主城區(qū)有相當(dāng)遠(yuǎn)的距離。有購房人表示，在降價(jià)樓盤周邊，有十幾個(gè)在售的項(xiàng)目，供應(yīng)量非常大。

在德信·北海公園所在的石祥路、祥園路上，周邊有不少在建的新樓盤，但路上往來的行人并不多?！斑@里原來就是農(nóng)田，新房蓋了沒幾年，所以人氣還不是很旺?！碑?dāng)?shù)匾晃痪用癖硎尽?/p>

那么德信和天鴻兩個(gè)樓盤的降價(jià)，是否真的已經(jīng)引來了這一板塊的降價(jià)潮？

同在這一區(qū)域的還有萬科和保利的項(xiàng)目。此前市場(chǎng)傳出消息稱，萬科·北宸之光從之前的1.68萬元/平方米降至1.3萬元，保利梧桐雨從1.62萬元/平方米降至1.28萬元/平方米。然而記者了解到，這兩個(gè)項(xiàng)目是誤傳為“被降價(jià)”了。

保利梧桐雨的售樓人員告訴記者，他們并沒有跟風(fēng)降價(jià)。這位售樓人員表示，德信·北海公園降價(jià)是因?yàn)橐幚砦脖P，這次拿出來的只有二十多套房源，而這些房子樓層和戶型并不是最好的?！拔覀兡壳安]有降。銷售的確是有一些壓力，以后是不是降我們不清楚?！比f科·北宸之光銷售人員說。

降價(jià)原因：換倉、買地

雖然杭州此番真正降價(jià)的樓盤只有兩個(gè)，但這兩個(gè)樓盤的降價(jià)舉動(dòng)卻引來了滿城風(fēng)雨。對(duì)于降價(jià)原因外界傳出各種說法，銀行暫停貸款，房企因信托融資到期需要回籠資金。

降價(jià)始作俑者德信地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司降價(jià)并不是因?yàn)橘Y金緊張。

“就北海公園單個(gè)項(xiàng)目來說，不存在運(yùn)營(yíng)和資金壓力問題。降價(jià)所賣的房源，是尾盤銷售，這也是開發(fā)商比較常用的促銷手段。一些媒體所說的為還清信托融資而降價(jià)回款的說法，并不符合事實(shí)。我們目前沒有需要到期償還的信托融資，信托公司方面也沒有提出提前兌付償還的要求。”德信地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)杜盛向記者表示，他們降價(jià)是想快速回籠資金后，在杭州再拿新的土地。

在2月18日宣布北海公園降價(jià)后，德信地產(chǎn)當(dāng)天就在杭州以17億拿了一塊地。

據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，德信地產(chǎn)2013年銷售金額39億元，2013年初至今拿地金額約22億元（不含收購）。“這次德信降價(jià)不是因?yàn)榉N種原因資金鏈緊張，而是想通過回籠資金進(jìn)行換倉，在今年土地價(jià)格下降后，購入更便宜的土地。”克而瑞杭州總經(jīng)理劉晨光表示。

業(yè)界人士指出，杭州樓市降價(jià)壓力的一個(gè)重要原因不是信貸，而是供應(yīng)量過大。據(jù)了解，2013年末杭州存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%。

“杭州一些土地供應(yīng)量較大的區(qū)域，今年的確面臨不小的銷售壓力。像這次引發(fā)降價(jià)的城東板塊，經(jīng)過前幾年集中拍地后，今年陸續(xù)會(huì)上市，有一些項(xiàng)目可能會(huì)集中上市。其實(shí)，從去年11月份開始，城東板塊已經(jīng)有一些樓盤通過送面積等方式在暗降了。”杭州雙贏置業(yè)總經(jīng)理章惠芳指出，由于這些樓盤所在的區(qū)域在交通、生活配套方面還不夠成熟，而銷售價(jià)格卻相當(dāng)高，因此杭州城東區(qū)域未來可能還會(huì)有項(xiàng)目對(duì)價(jià)格做出調(diào)整。

世邦魏理仕研究部董事謝晨告訴記者，“業(yè)界普遍預(yù)期今年樓市有很多不確定因素，對(duì)開發(fā)商來說，這種情況下肯定會(huì)先回籠資金。手中有現(xiàn)金，可以買地，也可以保命?！?/p>

大范圍大幅降價(jià)幾無可能

對(duì)投資者來說，當(dāng)有樓盤大幅降價(jià)的時(shí)候，是否要出手買房？

世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，對(duì)杭州及一線城市的剛需族來說，“該出手時(shí)就出手?！?/p>

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2009年至2013年這五年，杭州主城區(qū)住宅地塊成交均價(jià)一直維持在高水平。2013年地價(jià)達(dá)到了1.13萬元/平方米，加上建安成本、前期及配套費(fèi)用、財(cái)務(wù)及各項(xiàng)稅費(fèi)，綜合成本已上升至1.7萬元/平方米。

“目前杭州主城區(qū)的均價(jià)約2.1萬元/平方米。對(duì)比一下，下降的空間有多大，大家其實(shí)看得很明白了。對(duì)開發(fā)商來說，他們雖然看淡今年樓市，調(diào)整價(jià)格擴(kuò)大銷售是主流，但是突破價(jià)格底線、大幅降價(jià)的可能性幾乎沒有?！眲⒊抗獗硎?。

分析人士指出，杭州此次降價(jià)，與往年有很大的不同，不要冀望大幅跳水。

從全國(guó)范圍看，今年降價(jià)的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度都較溫和，沒有像2011年那樣形成較強(qiáng)的沖擊。除了常州雅居樂星河灣項(xiàng)目單價(jià)直降5000元/平方米，讓利低至6折左右，全國(guó)其他降價(jià)項(xiàng)目的優(yōu)惠力度普遍在9折左右。即使拉開降價(jià)序幕的北海公園項(xiàng)目，其折扣力度也不過在8.8折，天鴻·香榭里給予的優(yōu)惠也只有8.1折。

“2011年降價(jià)是由龍湖、中海等大型龍頭房企帶頭，之后引發(fā)了全國(guó)范圍的降價(jià)潮。這些開發(fā)商當(dāng)年降價(jià)，是因?yàn)橘Y金緊張需資金回籠?！敝x晨告訴記者，這次降價(jià)行為，并沒有大型房企真正參與進(jìn)來，一定程度上是開發(fā)商加速去庫存化的營(yíng)銷手段。因此，向一線城市擴(kuò)散的可能性較小。