賈麗娜

（湛江科技學(xué)院，廣東 湛江 524086）

引言

伴隨著改革開放帶來的各種紅利，我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展也迎來了新的動(dòng)力，數(shù)據(jù)顯示，截至2018 年3 月底，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.8%，城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展也帶來各種問題，尤其對于東部地區(qū)和中西部地區(qū)的影響各不相同，陳瑤和陳湘滿（2021）[1]通過建立空間模型研究房價(jià)、房價(jià)收入比和城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，并發(fā)現(xiàn)三者之間存在空間溢出效應(yīng)；周婉玲等（2020）[2]通過實(shí)證研究城鎮(zhèn)化對房價(jià)具有明顯的促進(jìn)作用；王旭等（2019）[3]以鄭州市為例，實(shí)證研究城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量兩者對房價(jià)的影響效果，結(jié)果也表明城鎮(zhèn)化的確會(huì)影響到房價(jià)。同時(shí)，利率的變化對于大眾勢必會(huì)影響其購房決策，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)需求，朱姍姍（2020）[4]通過研究銀行貸款利率對房價(jià)的影響發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房貸款利率和房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率對房價(jià)的影響截然不同；張惠茹（2019）[5]利用70 個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)研究利率與房價(jià)的關(guān)系，研究顯示各地房價(jià)對利率的變化各不相同；吳智華（2017）[6]建立動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型研究了貨幣政策通過銀行住房信貸決策來對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。本文在理論研究基礎(chǔ)上，綜合城鎮(zhèn)化和利率兩者來對房地產(chǎn)需求進(jìn)行研究，具有一定創(chuàng)新性。

1 城鎮(zhèn)化發(fā)展與利率調(diào)整對房地產(chǎn)需求的影響機(jī)制

1.1 城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)需求的影響機(jī)制

城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)需求的影響機(jī)制主要通過人口城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對住房需求產(chǎn)生影響。

第一，人口城鎮(zhèn)化使得農(nóng)村人口向城市進(jìn)行轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移后的農(nóng)村人口因各種原因會(huì)在城市購房，影響住房需求，再者隨著留在農(nóng)村的人口的邊際報(bào)酬增加，進(jìn)而提高其進(jìn)城買房的動(dòng)機(jī)，住房需求也會(huì)增加。

第二，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，城市中第三產(chǎn)業(yè)的需求也在不斷增加，進(jìn)而改善了勞動(dòng)力的就業(yè)收入問題，生活質(zhì)量得到提升，住房需求自然也會(huì)提高。

1.2 利率調(diào)整對房地產(chǎn)需求的影響機(jī)制

利率調(diào)整通過影響房地產(chǎn)市場規(guī)模和房地產(chǎn)需求預(yù)期進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求。一方面，高利率相較低利率會(huì)影響投資者的投資成本，成本的提高迫使投資者放棄對房地產(chǎn)市場的投資，因此對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響；另一方面，三大貨幣政策工具的使用歸根結(jié)底是通過利率來調(diào)節(jié)市場的，因此，對于大眾只能靠利率的變化來進(jìn)行投資的決策，一旦利率提高，投資者便延期或者放棄購房，進(jìn)而也能影響到房地產(chǎn)需求。

2 實(shí)證分析

2.1 模型設(shè)定與變量說明

在基于以往學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，綜合考慮數(shù)據(jù)的可得性，本文的實(shí)證模型如下：

其中，nd 為被解釋變量，代表房地產(chǎn)需求，pop 為城鎮(zhèn)化率，sec為三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)占比，thi 為三大產(chǎn)業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)占比，rr 為實(shí)際貸款利率，it 為城鎮(zhèn)化率與實(shí)際貸款利率的交互項(xiàng)，用以檢測兩者的交互作用對房地產(chǎn)需求是否產(chǎn)生影響，rgdp 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，hp 為房價(jià)，C 為地區(qū)固定效應(yīng)，μ 為隨機(jī)誤差項(xiàng)，?1、?2、?3、?4、?5、?6、?7為各項(xiàng)系數(shù)。

2.2 全國層面分析

本文采用逐步回歸的方式將重要變量一一引入模型中，每次均進(jìn)行F 檢驗(yàn)，從表1 的1.1 可知，在沒有加入產(chǎn)業(yè)占比和實(shí)際貸款利率時(shí)，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求的影響呈顯著的正向影響，1.2中，在加入產(chǎn)業(yè)占比后，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求的影響依然為顯著正向影響，但影響效果小于1.1，從1.3 中我們發(fā)現(xiàn)，在將實(shí)際貸款利率加入到模型中時(shí)，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求的影響進(jìn)一步下降，并且，實(shí)際貸款利率對房地產(chǎn)需求的影響顯著為負(fù)，符合預(yù)期。

表1 逐步回歸結(jié)果

2.3 區(qū)域?qū)用娣治?/h3>

本文通過將30 個(gè)省市按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不同分成東中西部三大區(qū)域進(jìn)行研究，混合效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型均沒有通過檢驗(yàn)，在這里僅列示固定效應(yīng)回歸結(jié)果，回歸結(jié)果如表2 所示。整體來看，東中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求均會(huì)產(chǎn)生顯著的正向影響，中部地區(qū)影響效果作為顯著，實(shí)際貸款利率對房地產(chǎn)需求的影響均為負(fù)向。以東部地區(qū)的回歸結(jié)果為例，顯示城鎮(zhèn)化率較高，利率的交互作用減弱了人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)需求的正向影響，在實(shí)際貸款利率一定的情況下，人口城鎮(zhèn)化水平的提高增強(qiáng)了實(shí)際貸款利率對房地產(chǎn)需求的抑制作用，比單獨(dú)的實(shí)際貸款利率提升帶來的抑制作用更強(qiáng)。因此，在不同地區(qū)城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求的影響效果各不相同。

表2 區(qū)域回歸結(jié)果

3 結(jié)論與政策建議

本文通過理論和實(shí)證分析，得出如下結(jié)論：

在全國層面上，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)需求有顯著的正向影響，實(shí)際貸款利率對房地產(chǎn)需求有一定負(fù)向影響，城鎮(zhèn)化率與實(shí)際利率的交互作用減弱了人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)需求的正向影響，增強(qiáng)了實(shí)際貸款利率對房地產(chǎn)需求的抑制作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)需求有正向影響。在區(qū)域?qū)用嫔?，各種因素對房地產(chǎn)需求的影響方向和力度具有區(qū)域差異性。

基于理論分析和實(shí)證結(jié)果提出如下建議：

第一，注重利率微調(diào)與利率市場化相結(jié)合。央行通過三大貨幣政策工具對市場利率進(jìn)行調(diào)整時(shí)，勢必會(huì)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同區(qū)域的居民產(chǎn)生不同的影響，因此，為保證房地產(chǎn)市場的健康平衡發(fā)展，在利率調(diào)整上要結(jié)合區(qū)域異質(zhì)性進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)。

第二，注重單個(gè)城市內(nèi)部的調(diào)控精細(xì)化，保持總量調(diào)控與結(jié)構(gòu)調(diào)控并重。處于東部地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房需求也不一樣，因此要考慮城市之間的差異進(jìn)行因城施策，保持供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)的匹配。

第三，提高中部城市帶動(dòng)力和競爭力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。中部地區(qū)具有天然的交通便利性，而且中部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求具有促進(jìn)作用，因此其產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)還具有很大的發(fā)展空間，依托區(qū)位優(yōu)勢，加快進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，提高房地產(chǎn)需求。