魏波

摘? 要：“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，是切實(shí)落實(shí)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》文件精神、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要舉措。該文以廣東省惠東縣為例，對(duì)“房地一體”工作進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，總結(jié)在惠東縣作業(yè)過程中，“房地一體”出現(xiàn)的主要難點(diǎn)及意見建議，為其他地區(qū)“房地一體”工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房地一體? 農(nóng)村宅基地? 集體建設(shè)用地? 確權(quán)登記

中圖分類號(hào)：F321? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791（2021）05（b）-0116-03

Abstract： "Real Estate Integration" is an important measure to effectively implement the spirit of the notice of the Ministry of land and resources on issues related to further accelerating the registration and certification of the right of homestead and collective construction land， safeguard the legitimate rights and interests of farmers and promote the harmony and stability of rural social order. Taking Huidong County of Guangdong Province as an example， this paper briefly introduces the work of "Real Estate Integration"， summarizes the main difficulties， opinions and suggestions of "Real Estate Integration" in the operation process of Huidong County， and provides reference for the work of "Real Estate Integration" in other areas.

Key Words： real estate integration; Rural homestead; Collective construction land; confirmation registration

“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作是以農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地為單位，查清“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括房屋（建、構(gòu)筑物）信息、宗地信息，以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，“房地一體”是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要舉措。

惠東縣在農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，核實(shí)土地調(diào)查，補(bǔ)充農(nóng)村房屋調(diào)查，全面查清農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其地上房屋的空間位置、面積以及權(quán)屬狀況等基本情況，以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，確保按時(shí)保質(zhì)保量完成“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作。

1? 惠東縣“房地一體”項(xiàng)目主要技術(shù)路線與方法介紹

1.1 技術(shù)路線

惠東縣“房地一體”項(xiàng)目調(diào)查宗地預(yù)算總數(shù)為192 775宗，修補(bǔ)測(cè)預(yù)算總面積為61.55 km2，該次農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作由惠東縣人民政府統(tǒng)一組織實(shí)施，按照“總登記”的模式[1]開展。以宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查為重點(diǎn)，以滿足“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作為出發(fā)點(diǎn)，以行政村為單位，首先進(jìn)行1∶500數(shù)字化地形圖測(cè)繪，然后利用新測(cè)的1∶500數(shù)字化地形圖結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、農(nóng)村地籍調(diào)查等已有成果資料數(shù)據(jù)制作工作底圖，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行地籍測(cè)量、房屋測(cè)量、宗地權(quán)屬、房屋現(xiàn)狀調(diào)查等工作[2]。結(jié)合惠東縣實(shí)際情況，采用房屋實(shí)地丈量作業(yè)方法，只丈量房屋外圍邊長(zhǎng)及附屬設(shè)施，其余房屋內(nèi)部附屬設(shè)施不做要求。權(quán)籍調(diào)查完成后，將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期滿且無異議的，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，利用ArcGIS或?qū)I(yè)的房地一體建庫軟件進(jìn)行調(diào)查資料的數(shù)據(jù)庫建設(shè)，建立農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫[3]。在權(quán)籍調(diào)查成果基礎(chǔ)上，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定和惠東縣不動(dòng)產(chǎn)登記審批流程，開展不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作[4]。具體技術(shù)路線如圖1所示。

1.2 調(diào)查方法

“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查方法[5]的選擇，要以充分保護(hù)土地權(quán)益、維護(hù)交易安全為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求和經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性，避免重復(fù)投入，因事、因地、因物，審慎科學(xué)地選擇符合該地區(qū)實(shí)際的調(diào)查方法[6]。原則上，同一地區(qū)內(nèi)可以采用一種或多種調(diào)查方法共同開展調(diào)查工作?；輺|縣農(nóng)村大部分地區(qū)均無1∶500數(shù)字化地形圖，僅少部分地區(qū)有1∶500數(shù)字化地形圖成果，根據(jù)惠東縣實(shí)際情況及已有相關(guān)數(shù)據(jù)分析，該次調(diào)查對(duì)無1∶500數(shù)字化地形圖區(qū)域采用傾斜攝影測(cè)量法開展，對(duì)已有1∶500數(shù)字化地形圖區(qū)域采用部分解析法開展。無大比例尺地形圖區(qū)域采用傾斜攝影測(cè)量制作1∶500數(shù)字化地形圖，已有1∶500數(shù)字化地形圖區(qū)域采用常規(guī)全野外數(shù)字化法進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)[7]。

充分利用惠東縣農(nóng)村地籍調(diào)查成果、新測(cè)及修補(bǔ)測(cè)1∶500數(shù)字化地形圖成果，采用“實(shí)地核查、房屋實(shí)地丈量”的方法[8]，對(duì)宗地、房屋開展“房地一體”農(nóng)村權(quán)屬調(diào)查與測(cè)量，計(jì)算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面圖[9]。

2? 惠東縣“房地一體”項(xiàng)目進(jìn)行中的主要技術(shù)難點(diǎn)

2.1 時(shí)間緊，任務(wù)重

惠東縣“房地一體”項(xiàng)目招投標(biāo)工作于當(dāng)年9月開標(biāo)確定中標(biāo)單位，定于12月底完成底圖制作和外業(yè)調(diào)查工作，惠東縣調(diào)查宗地預(yù)算總數(shù)為192 775宗，修補(bǔ)測(cè)預(yù)算總面積為61.55 km2，時(shí)間緊，任務(wù)重。

2.2 標(biāo)段多，作業(yè)方法不統(tǒng)一

惠東縣“房地一體”項(xiàng)目共分為6個(gè)標(biāo)段，有6家單位參與完成，作業(yè)方法、技術(shù)路線很難統(tǒng)一，對(duì)于相同問題沒有統(tǒng)一思想、統(tǒng)一處理，外業(yè)調(diào)查方法多樣，有使用傳統(tǒng)方法收集資料，比如使用個(gè)人手機(jī)拍照收集身份證戶口本等信息，不符合保密規(guī)定，有使用二維碼手段收集權(quán)籍信息，存在村民因指認(rèn)錯(cuò)誤認(rèn)錯(cuò)房子的情況，導(dǎo)致整村數(shù)據(jù)混亂導(dǎo)致返工，更影響調(diào)查進(jìn)度。

2.3 難以拆分作業(yè)

內(nèi)業(yè)整理時(shí)以自然村或者行政村為最小作業(yè)單位，無法將自然村拆分成多個(gè)任務(wù)，內(nèi)業(yè)整理時(shí)一個(gè)工程無法分塊進(jìn)行導(dǎo)致進(jìn)度緩慢。

2.4 存量數(shù)據(jù)處理困難

由于惠東縣對(duì)已發(fā)集體土地使用證等數(shù)據(jù)缺乏有效管理，已有集體土地使用證未落地落宗，這就導(dǎo)致“房地一體”數(shù)據(jù)無法直接入庫辦證，在入庫辦證前必須與已有土地使用證掛接，原土地使用證年代久遠(yuǎn)，由于遺失、原權(quán)利人已故或房屋已更名等多種原因，大部分房屋原有土地使用證在外業(yè)權(quán)屬調(diào)查時(shí)未收集到，后期還要憑借國土系統(tǒng)的土地使用證資料逐個(gè)下村確認(rèn)，致使村民產(chǎn)生厭煩心理，增加“房地一體”工作難度。

3? 惠東縣“房地一體”項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)探討

3.1 合理安排作業(yè)流程

“房地一體”工作前一階段的基礎(chǔ)資料獲取工作主要包括地形測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查，在實(shí)際工作中通過幾種方法的對(duì)比，在時(shí)間充足的情況下，地形測(cè)量應(yīng)放在前期進(jìn)行，地形測(cè)量完成后，對(duì)每棟房屋進(jìn)行編號(hào)后進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查，這樣，后期收集的資料都可以與唯一的房屋編碼對(duì)應(yīng)，不會(huì)混亂;存量數(shù)據(jù)落地落宗工作應(yīng)與權(quán)屬調(diào)查同時(shí)進(jìn)行，如此已發(fā)的土地使用權(quán)證可以掛接到對(duì)應(yīng)的房屋，不需要進(jìn)行二次下村核實(shí)，減少工作困難。

3.2 合理選擇作業(yè)方法

在實(shí)際作業(yè)中，權(quán)屬調(diào)查方法主要有以下3種。

3.2.1 傳統(tǒng)作業(yè)方法

外業(yè)一組人員對(duì)房屋拍照兩邊，一組人員進(jìn)行權(quán)籍資料收集后，內(nèi)業(yè)人員對(duì)外業(yè)資料進(jìn)行整理、匯總、入庫。此方法的優(yōu)點(diǎn)是在人手充足的情況下可以大范圍快速作業(yè)，對(duì)外業(yè)人員技術(shù)要求不高;缺點(diǎn)是外業(yè)多組人員收集大量資料后交給內(nèi)業(yè)人員整理，容易混亂。

3.2.2 平板作業(yè)方法

作業(yè)人員利用數(shù)據(jù)處理軟件提前將地形圖資料導(dǎo)入平板電腦中，外業(yè)調(diào)查時(shí)只需將村民實(shí)地指認(rèn)的房屋對(duì)應(yīng)到地形圖中的相應(yīng)房屋上，直接生成宗地圖，直接利用平板電腦對(duì)房屋、權(quán)屬資料進(jìn)行拍照存入相應(yīng)宗地的文件夾內(nèi)，完成后將數(shù)據(jù)導(dǎo)入電腦中即可[10]。此方法優(yōu)點(diǎn)是作業(yè)清晰，每調(diào)查一宗就生成一個(gè)宗地編號(hào)，不易混亂出錯(cuò)，身份證信息可直接讀取填入對(duì)應(yīng)位置，既節(jié)省時(shí)間又保證了信息正確率，外業(yè)資料照片在拍攝時(shí)即按照相應(yīng)文件夾存放，內(nèi)業(yè)無需整理，在長(zhǎng)期作業(yè)中此方法比較節(jié)省時(shí)間且不易出錯(cuò);缺點(diǎn)是此方法對(duì)外業(yè)人員技術(shù)要求相對(duì)較高，需要對(duì)外業(yè)調(diào)查軟件熟練使用。

3.2.3 利用二維碼等新技術(shù)收集權(quán)屬信息

部分作業(yè)隊(duì)伍利用二維碼讓村民自行指認(rèn)房屋并上傳權(quán)利人信息等相關(guān)資料。此方法優(yōu)點(diǎn)是節(jié)省人力和時(shí)間，與其他環(huán)節(jié)可同時(shí)進(jìn)行;缺點(diǎn)是由于農(nóng)民受教育程度低，對(duì)于新技術(shù)接受和使用較困難，房屋認(rèn)定錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致部分資料混亂，使用此方法效果不太理想。

3.3 合理安排作業(yè)人員

在條件允許的情況下，人員分區(qū)、固定作業(yè)人員尤為重要，每個(gè)村小組由固定人員做到底，一方面，可以激發(fā)作業(yè)人員的責(zé)任心，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量;另一方面，“房地一體”工作環(huán)節(jié)眾多，工作繁瑣，經(jīng)常需要與鎮(zhèn)、村干部對(duì)接，需多次與村民接觸，固定作業(yè)人員也方便與鎮(zhèn)、村干部和村民溝通，有利于工作開展。

4? 結(jié)語

“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要舉措。要做好這項(xiàng)工作，需要各級(jí)政府、測(cè)繪單位及村民相互配合，測(cè)繪單位應(yīng)做好統(tǒng)籌，理順作業(yè)思路，完善作業(yè)方法，合理安排作業(yè)人員和進(jìn)度，以保障“房地一體”工作按時(shí)保質(zhì)保量完成。

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