楊珊紅

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)為生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)品。隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的不斷完善，各房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)，緊密分析成本核算內(nèi)容，才能更好地進(jìn)行日常業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)核算及管理，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。文章簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，詳細(xì)分析了現(xiàn)階段成本核算存在的主要問題，并就如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算提供了五項(xiàng)切實(shí)可行的方案作為參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;問題;優(yōu)化方案

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管理是一個(gè)系統(tǒng)化的、綜合性工程，各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系不可分割。務(wù)必要保證每一個(gè)成本核算環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無誤，才能夠?yàn)槠髽I(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提高保障。例如工程造價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估等均有賴于準(zhǔn)確的成本核算。有序的成本核算不僅能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能，更能為其節(jié)流提高效益，使其能更好地實(shí)現(xiàn)投資決策的最優(yōu)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算

會(huì)計(jì)上所謂的成本指的是為了獲得預(yù)期的收益需要付出的代價(jià)，既可以表現(xiàn)為已經(jīng)付出的代價(jià)，也可以表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)要付出的代價(jià)。而房地產(chǎn)成本則是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中通過早期規(guī)劃、競(jìng)拍土地、建造房屋、銷售商品房等一系列活動(dòng)實(shí)現(xiàn)盈利的過程中發(fā)生的資源消耗，這些被消耗的資源統(tǒng)稱為房地產(chǎn)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算就是圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)從成本展開的，目的就是實(shí)現(xiàn)成本計(jì)量的準(zhǔn)確并最終提高成本管理的效益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法包括單位成本法、計(jì)劃成本法、完工百分比法、估算法、分類系數(shù)法等，各企業(yè)在選用時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身特點(diǎn)謹(jǐn)慎選用。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的主要問題

按照房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的周期，我們將主要存在的問題分為以下幾類。

（一）在早期決策階段的房地產(chǎn)成本核算存在的問題

通常在早期決策階段，需要房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)部能夠?qū)λ趨^(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格做準(zhǔn)確的預(yù)估，包括該市場(chǎng)區(qū)域的商品房供需以及未來的市場(chǎng)穩(wěn)定性及成長(zhǎng)性等也要做出準(zhǔn)確的預(yù)估，才能夠確保市場(chǎng)的成功開拓。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期就顯得特別重要。同時(shí)，需要對(duì)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的安裝工程造價(jià)等進(jìn)行充分調(diào)研，很多房地產(chǎn)公司在調(diào)研上存在方法不當(dāng)或者搜集信息不全面的問題，就容易導(dǎo)致早期階段出現(xiàn)成本預(yù)估錯(cuò)誤，并且未能建立完善的信息庫，浪費(fèi)大量的資源去進(jìn)行信息的搜集整理。在部門配合度上，企劃部、銷售部和成本部無法緊密配合，所以成本測(cè)算的數(shù)據(jù)往往存在偏差失實(shí)的情況，最終也會(huì)影響拿地的決策。

（二）在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)成本核算存在的問題

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)往往時(shí)間較趕，這就導(dǎo)致進(jìn)度控制與成本優(yōu)化往往不能兼顧。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。一方面，各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模不一樣，為了趕進(jìn)度，可能存在套用其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與成本標(biāo)準(zhǔn)的情況，在設(shè)計(jì)的過程中容易偏離具體需求，造成成本超支現(xiàn)象或者是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)降低等情況。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門在參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中，無法積極有效地配合協(xié)調(diào)，甚至?xí)嬖诔镀l的推脫現(xiàn)象，這種現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)可能存在潛在的無法通過審核的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致形成大面積的修改，這反而會(huì)進(jìn)一步造成項(xiàng)目資源的浪費(fèi)，不利于進(jìn)行有效的成本管理。

（三）在項(xiàng)目投標(biāo)階段的房地產(chǎn)成本核算存在的問題

在項(xiàng)目的招投標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地會(huì)遇到不合理競(jìng)價(jià)、招標(biāo)質(zhì)量差、串標(biāo)等現(xiàn)象，使得招標(biāo)的過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)造成成本核算的混亂。在具體的成本計(jì)量與核算方面，往往不認(rèn)真詢價(jià)，在定標(biāo)的過程中沒有形成合理的價(jià)格區(qū)間，而企業(yè)總部對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)過程中的成本監(jiān)督也存在隨意性，使得招標(biāo)的腐敗成本有所增加。另外，由于缺乏人工統(tǒng)計(jì)或者人工統(tǒng)計(jì)程序不規(guī)范，會(huì)造成項(xiàng)目的成本部門無法根據(jù)合約規(guī)劃控制合同的金額，導(dǎo)致成本管理失控。

（四）在項(xiàng)目建造階段的房地產(chǎn)成本核算存在的問題

導(dǎo)致施工階段出現(xiàn)成本核算問題的最直接因素是施工組織方案往往只注重安全性或者趕進(jìn)度等單一方面，沒有從成本控制角度來選擇最優(yōu)方案。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能實(shí)時(shí)取得施工技術(shù)上的最新突破，也可能會(huì)存在無法取得最優(yōu)成本策略的情況，造成成本浪費(fèi)。同時(shí)，施工過程中，如果團(tuán)隊(duì)不能做到合理規(guī)劃組織工序，對(duì)各道工序的管理過于粗放，往往還會(huì)造成材料無法及時(shí)采購(gòu)到場(chǎng)、施工單位故意拖延工程進(jìn)度，最終導(dǎo)致發(fā)生索賠成本的情況。另外，在施工過程中，有些房地產(chǎn)公司沒有對(duì)合同條款進(jìn)行詳盡分析，不會(huì)利用合同條款對(duì)施工單位進(jìn)行施壓，也沒有及時(shí)地檢查施工進(jìn)度及質(zhì)量，導(dǎo)致返工、索賠成本的劇增，而且還有拖延工期的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）在項(xiàng)目竣工階段的房地產(chǎn)成本核算存在的問題

在該階段的成本核算主要存在以下幾個(gè)方面的具體問題：第一，施工單位往往不主動(dòng)積極地去向房地產(chǎn)企業(yè)上報(bào)每個(gè)階段的結(jié)算材料，使得結(jié)算的工作存在拖延，而導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象的原因可能是付款進(jìn)度的把控上不準(zhǔn)確，如果超額支付合同款，那么施工方肯定不會(huì)積極地來進(jìn)行結(jié)算，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極地調(diào)整付款方案來控制施工方的結(jié)算驗(yàn)收進(jìn)度。第二，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收往往比較復(fù)雜，涉及到的數(shù)據(jù)龐大繁多，也需要各個(gè)部門配合提供相關(guān)結(jié)算資料，使得項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作量龐大，在沒有有效的信息化管理平臺(tái)時(shí)，容易出現(xiàn)手工統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤、融入太多主觀性判斷的情況，最終導(dǎo)致項(xiàng)目竣工的成本核算出現(xiàn)較大的誤差。

三、如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的方案舉例

（一）需要加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)，將企業(yè)的業(yè)績(jī)考評(píng)與成本管理最終掛鉤

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部傳統(tǒng)的成本管理觀念已經(jīng)過時(shí)，需要企業(yè)打破固有的限定思維，將成本管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，來對(duì)成本核算的具體項(xiàng)目、方法等依賴現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行全方位的分析探究，開發(fā)一套適用于企業(yè)內(nèi)部并且能切實(shí)落實(shí)下去的成本核算制度。加強(qiáng)企業(yè)的階段性培訓(xùn)，是提供企業(yè)上上下下成本核算意識(shí)的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)的上層領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該對(duì)成本核算有最細(xì)致的研究，并且在日常管理中通過制定有效的業(yè)績(jī)考核方案來激勵(lì)全企業(yè)進(jìn)行成本節(jié)約。當(dāng)然成本的節(jié)約務(wù)必要與效率的取得相平衡，而不是盲目單方面地節(jié)流。