楊超然

(漳州金峰市政建設(shè)有限公司，福建 漳州 363000)

前言

伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，老舊小區(qū)的問(wèn)題也逐漸凸顯出來(lái)，其中之一就是物業(yè)管理問(wèn)題。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的改革，老舊小區(qū)目前主要指國(guó)有企事業(yè)單位、房產(chǎn)管理部門(mén)以及機(jī)關(guān)團(tuán)體等建造的住宅樓。隨著人們物質(zhì)生活水平的提升，老舊小區(qū)的一些問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)，甚至出現(xiàn)社會(huì)矛盾。因此，深入探討分析老舊小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。

1 物業(yè)管理概述

物業(yè)管理已經(jīng)歷經(jīng)30年的發(fā)展，從剛發(fā)展到現(xiàn)在管理體制不斷健全，管理水平持續(xù)在提升。人們逐漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的作用。我國(guó)第一家物業(yè)管理公司是上世紀(jì)80年代在深圳成立，是我國(guó)從傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理轉(zhuǎn)為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的標(biāo)志。在那之后，物業(yè)管理初步得到發(fā)展，成為一個(gè)新興行業(yè)[1]。我國(guó)出具第一條關(guān)于物業(yè)管理的法規(guī)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理體制改革的重要舉措。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國(guó)召開(kāi)過(guò)很多次物業(yè)管理會(huì)議，特別是1999年在深圳召開(kāi)的那場(chǎng)會(huì)議，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展具有重要的意義。之后，全國(guó)各地出現(xiàn)了很多規(guī)模較大的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)，物業(yè)管理不再僅僅在沿海地區(qū)發(fā)展，而是逐步走向全國(guó)。

2 老舊小區(qū)的基本特征

學(xué)界尚未對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行概念界定，但其基本特征有以下幾個(gè)方面。老舊小區(qū)建成時(shí)間較早，一般是建于上世紀(jì)八十年代左右，進(jìn)入到20年大修期，設(shè)備設(shè)施老化落后，建筑結(jié)構(gòu)不合理并且面積較小，一般層數(shù)比較多，沒(méi)有電梯，甚至部分老舊小區(qū)建造時(shí)間已經(jīng)有五六十年，缺乏安全性。同時(shí)，這些老舊小區(qū)往往位于城市中心的老城區(qū)，規(guī)模小而分散，小區(qū)內(nèi)多為機(jī)關(guān)事業(yè)單位分配住房，所以一些小區(qū)有不止一個(gè)產(chǎn)權(quán)人。這些小區(qū)的物業(yè)管理一般是由事業(yè)單位的房屋管理部門(mén)管理。缺乏完善的功能配套，管理方式單一，生態(tài)環(huán)境比較差[2]。另外，這些老舊小區(qū)業(yè)務(wù)群體比較復(fù)雜。大多都是事業(yè)單位多年老職工，還有少數(shù)新入住的年輕人以及部分租房的承租者，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。將其與新住宅小區(qū)對(duì)比如表1可較為清晰地了解其特征。

表1 老舊小區(qū)與新住宅小區(qū)的差異

3 老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，基礎(chǔ)設(shè)施不完善

老舊小區(qū)由于受到早期規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的限制，在當(dāng)下看來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺陷較多，再加上人們生活水平的不斷提升，現(xiàn)在幾乎每家每戶都有私家車(chē)輛，并且這個(gè)數(shù)據(jù)還在持續(xù)上升。對(duì)于老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)有的停車(chē)需求，同時(shí)很多老舊小區(qū)在剛開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，停車(chē)位就沒(méi)有配備充足，所以老舊小區(qū)普遍存在占用綠地、安裝地鎖等情況，不僅占用人行道，還不利于小區(qū)居民的日常出行，導(dǎo)致頻繁發(fā)生停車(chē)糾紛，這也給老舊小區(qū)物業(yè)管理增加了難度。老舊小區(qū)大多是20世紀(jì)八九十年代所建，規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足再加上年代久遠(yuǎn)，所以基礎(chǔ)設(shè)施不完善，不能很好地滿足當(dāng)下居民的物質(zhì)和精神文化生活。不僅沒(méi)有綠化場(chǎng)地和公共活動(dòng)區(qū)域，在綠地建設(shè)違章建筑，堵塞消防通道，供水和排水設(shè)施老化，甚至有污水橫溢等現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)居民的日常生活造成了嚴(yán)重影響。

3.2 物業(yè)收費(fèi)困難

一些老舊小區(qū)往往是單位自管的形式，居民本身已經(jīng)形成單位宿舍全包的服務(wù)形式，轉(zhuǎn)交給街道后，居民并沒(méi)有花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)。而且小區(qū)內(nèi)多為低收入家庭或者外來(lái)務(wù)工人員，多數(shù)并不愿意主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難[3]。面對(duì)這種情況，使得物業(yè)管理企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)損失，在政府的扶持下才能勉強(qiáng)繼續(xù)工作，這樣也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理和服務(wù)水平降低。同時(shí)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活質(zhì)量越來(lái)越好，很多老舊小區(qū)的居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施都達(dá)不到現(xiàn)下人們的居住要求，并且小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施需要大量維修費(fèi)用，使得物業(yè)公司也難以承擔(dān)，從而造成一系列歷史遺留問(wèn)題。

3.3 物業(yè)管理手段落后

老舊小區(qū)業(yè)主偏老齡化，基礎(chǔ)設(shè)施也不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理人員缺乏學(xué)習(xí)新事物的意識(shí)，大多還是依靠傳統(tǒng)的檔案管理開(kāi)展工作，使用的業(yè)務(wù)管理軟件較簡(jiǎn)單，只有一些如查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)的基本功能[4]。而物業(yè)管理工作涉及的內(nèi)容較多，且工作鏈條較長(zhǎng)，涵蓋了安全保障、咨詢(xún)投訴、入戶維修、物資采購(gòu)、綠化保潔、設(shè)施設(shè)備管理和費(fèi)用繳納等多方面的內(nèi)容，傳統(tǒng)的管理手段已無(wú)法滿足現(xiàn)代物業(yè)管理的多樣化需求，以致于造成資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，并且效率難以提升，不能適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

3.4 小區(qū)業(yè)主缺乏自治能力

由于老舊小區(qū)大多為低收入群體，居民往往過(guò)于追求自身的利益，對(duì)維護(hù)公共環(huán)境缺乏積極性。居民經(jīng)常占據(jù)公共利益，業(yè)主投訴較為頻繁，難以達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。雖然小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但是由于情況較為復(fù)雜，業(yè)主委員會(huì)缺乏專(zhuān)業(yè)水平，不能發(fā)揮出相應(yīng)的價(jià)值。尤其是在調(diào)解物業(yè)糾紛或者宣傳法律法規(guī)這些方面，積極性較低。

4 加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

4.1 集中資金治理重點(diǎn)部位和設(shè)施

老舊小區(qū)資金不足，所以應(yīng)將資金集中到重點(diǎn)部位和設(shè)施的治理當(dāng)中，改造設(shè)施設(shè)備，逐步整治社區(qū)環(huán)境。主要資金應(yīng)投入到老舊小區(qū)的道路、公共秩序管理、環(huán)境衛(wèi)生和綠化上面。老舊小區(qū)老人較多，而現(xiàn)在大部分年輕人的孩子都是老人在照看，所以小區(qū)居民大多數(shù)時(shí)間應(yīng)是待在小區(qū)里面。因此，應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行加裝電梯，方便老人和兒童出行。物業(yè)管理應(yīng)著重治理道路和衛(wèi)生綠化，特別是小區(qū)居民集中活動(dòng)場(chǎng)所。環(huán)境最主要的組成部分就是綠化，要適當(dāng)進(jìn)行綠化環(huán)境的改善，提高綠化水平。同時(shí)，應(yīng)在小區(qū)街道辦事處和居委會(huì)等的共同配合下，清除私搭亂建的建筑，并制定業(yè)主公共約定。要格外注重一樓大廳環(huán)境和電梯，加強(qiáng)其整潔度和便利度。對(duì)于社區(qū)保安和停車(chē)管理，要建立嚴(yán)格的管理制度，業(yè)主的安全應(yīng)該放到首要位置。因此要加大安保的投入，并制定各項(xiàng)緊急預(yù)案，防止突發(fā)事件影響居民生活質(zhì)量。另外，老舊小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)，雨污水管道逐漸老化，一旦下雨會(huì)導(dǎo)致部分路段積水，甚至出現(xiàn)雨水倒灌的問(wèn)題，嚴(yán)重影響居民生活，因此，應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行雨污分流改造工程，解決內(nèi)澇問(wèn)題，使路面保持干凈整潔，居民住得更加舒服。

4.2 積極進(jìn)行宣傳引導(dǎo)

安全和諧的小區(qū)環(huán)境可以促進(jìn)居民之間形成良好的人際關(guān)系，有利于維護(hù)社會(huì)安定。作為小區(qū)的居民同樣希望小區(qū)環(huán)境可以符合自己的期望，從中可以獲取幸福感。因此，相關(guān)人員在開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作的過(guò)程中，應(yīng)充分結(jié)合改造和宣傳引導(dǎo)，一方面讓小區(qū)居民看到物業(yè)管理的良好效果；另一方面要注意實(shí)施改造工作的方法，防止激化矛盾。同時(shí)，為了得到廣大居民的理解，在引入物業(yè)管理之前，應(yīng)通過(guò)召開(kāi)居民會(huì)議、張貼宣傳標(biāo)語(yǔ)以及給小區(qū)居民的一封信等方式，幫助更多居民認(rèn)識(shí)到小區(qū)改造的必要性，對(duì)于反對(duì)改造的居民，可以組織相關(guān)人員前往居民家中，了解他們的內(nèi)心想法，并為其深入講解物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和方式，盡量得到更多居民的認(rèn)同，從而更好的開(kāi)展物業(yè)管理工作。

4.3 落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)

政府應(yīng)在完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造工作之后，盡快落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)?？梢杂山值擂k事處和社區(qū)居委會(huì)共同引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，政府部門(mén)應(yīng)監(jiān)督物業(yè)公司的管理和服務(wù)，從而維護(hù)小區(qū)居民的合法權(quán)益[5]。另外，要在老舊小區(qū)和物業(yè)管理公司之間進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，實(shí)現(xiàn)對(duì)老舊小區(qū)的基本保潔、綠化和養(yǎng)護(hù)。同時(shí)，在選擇物業(yè)公司時(shí)要充分考慮到各方面因素，合理選擇具有高度責(zé)任心和高水平的物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，并將物業(yè)公司的考核與老舊小區(qū)的治理相結(jié)合。對(duì)于封閉的老舊小區(qū)，政府可將其納入社會(huì)綜合治理當(dāng)中，提供給居民基本的物業(yè)服務(wù)，確保小區(qū)居民的生活正常進(jìn)行。

4.4 應(yīng)用現(xiàn)代化管理模式

與現(xiàn)代化小區(qū)相比，老舊小區(qū)存在很多問(wèn)題。為了順利開(kāi)展老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，應(yīng)將現(xiàn)代化管理模式應(yīng)用到物業(yè)管理當(dāng)中，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，高效進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而提高業(yè)主滿意度。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)做到“質(zhì)價(jià)相符”，不提倡高服務(wù)低收費(fèi)。盡可能讓物業(yè)企業(yè)和居民都能利益平衡來(lái)滿足業(yè)主的多樣化需求，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變業(yè)主的老舊思維觀念，得到廣大業(yè)主的認(rèn)同感，從而為后期開(kāi)展物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)。

4.5 加強(qiáng)居民自治力度

為了進(jìn)一步保障老舊小區(qū)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)加強(qiáng)落實(shí)小區(qū)居民自治工作，讓廣大居民成立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主可以參與到小區(qū)管理當(dāng)中，維護(hù)自身合法權(quán)益，監(jiān)督小區(qū)各種公益征收使用情況，共同促進(jìn)小區(qū)的良性發(fā)展，進(jìn)而提升小區(qū)治安水平。另外，要充分發(fā)揮街道社區(qū)的監(jiān)督作用，完善小區(qū)物業(yè)監(jiān)管管理制度，民主協(xié)商來(lái)解決小區(qū)內(nèi)部矛盾。同時(shí)監(jiān)督小區(qū)自治組織的日常工作，加強(qiáng)自治活動(dòng)的公開(kāi)性。另外，物業(yè)公司可以借助現(xiàn)代信息技術(shù)，建立線上溝通渠道，這樣不僅能夠?qū)崟r(shí)和業(yè)主進(jìn)行溝通，也在一定程度上避免了當(dāng)面提出意見(jiàn)和討論問(wèn)題的尷尬，促使小區(qū)業(yè)主積極發(fā)表意見(jiàn)，提升居民滿意度，進(jìn)而提升物業(yè)管理水平。

4.6 收費(fèi)難的問(wèn)題

對(duì)于老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高、收費(fèi)率低的問(wèn)題，是否可以使用公共收益的方式解決?？蓪⒉糠止彩找鎭?lái)彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，還可以作為公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，服務(wù)于小區(qū)居民。同時(shí)，在小區(qū)進(jìn)行改造之后，設(shè)施設(shè)備增加，維護(hù)成本也隨之增加，在引進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的過(guò)程中，公共收益的彌補(bǔ)至少能讓企業(yè)能在老舊小區(qū)的管理上做到保本，沒(méi)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的老舊小區(qū)也能自己“造血”，才能在今后的日常管理中，做到收支平衡，進(jìn)而確保老舊小區(qū)日常管理的正常運(yùn)行。

5 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，老舊小區(qū)由于其復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和居民構(gòu)成，在物業(yè)管理工作發(fā)展過(guò)程中還存在很多問(wèn)題，出于保障居民的基本生活、物業(yè)保值增值以及創(chuàng)新城市管理的需要，必須要通過(guò)集中資金治理重點(diǎn)部位和設(shè)施，積極進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)用現(xiàn)代化管理模式，加強(qiáng)居民自治力度，從而在提升物業(yè)管理水平的同時(shí)，給小區(qū)居民構(gòu)造一個(gè)和諧舒適的居住環(huán)境，滿足小區(qū)居民的居住需求。