嚴(yán)躍進(jìn)

“從7月2日開(kāi)始調(diào)整，首套利率5.9%，二套利率6%?！苯冢贾莘抠J市場(chǎng)傳出房貸利率上調(diào)消息，在中介朋友圈瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。

房貸利率上漲的原因是什么？房貸收緊和利率上漲有什么具體表現(xiàn)？購(gòu)房者以及房東等應(yīng)該如何客觀看待此類現(xiàn)象？本文對(duì)此類頗受關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)注房貸政策背景

關(guān)于房貸利率收緊的現(xiàn)象，需要基于“房貸集中度”的政策改革背景進(jìn)行分析。2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。此次通知明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

具體來(lái)看，根據(jù)此次發(fā)布的通知，監(jiān)管部門(mén)將考核的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)劃分為五檔，包括中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行，以及非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行。對(duì)這五檔銀行，政策規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比上限，分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。其中個(gè)人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

從時(shí)間上看，2021年恰是房貸集中度落實(shí)的第一年，各地銀行需要梳理房貸的投放情況和存量情況，嚴(yán)格對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收緊。所以從房貸集中度的角度看，類似收緊符合預(yù)期，說(shuō)明商業(yè)銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)尤其是個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。

當(dāng)然，類似房貸收緊的現(xiàn)象也和市場(chǎng)行情及房地產(chǎn)調(diào)控等有關(guān)。對(duì)于市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，2020年疫情期間，房屋交易市場(chǎng)是比較反常的，或者說(shuō)房屋交易熱度是超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期的，各地購(gòu)房搶房現(xiàn)象很明顯。從原因上說(shuō)，這是因?yàn)橘Y金避險(xiǎn)情緒在增加。尤其是在資產(chǎn)品投資市場(chǎng)表現(xiàn)不好的情況下，居民家庭更愿意持有房地產(chǎn)，進(jìn)而使得一些大城市的購(gòu)房市場(chǎng)明顯活躍。在類似交易活躍的背后，其實(shí)也就衍生出對(duì)房貸資金的需求。部分商業(yè)銀行也能感受到客戶帶來(lái)的壓力，比如說(shuō)在今年上半年處理的部分房貸申請(qǐng)單子中，有一部分就是屬于去年簽約的購(gòu)房合同，所以銀行重心在于消化存量信貸需求，自然會(huì)對(duì)今年新增加的信貸需求進(jìn)行適當(dāng)管控。

另一方面，從此次信貸利率收緊的情況看，更多的是集中在房屋交易偏熱的城市，尤其是一些重點(diǎn)城市。比如廣州、杭州、合肥、西安等一二線城市，近期信貸利率確實(shí)在上調(diào)，此類城市往往也是房?jī)r(jià)炒作力度較大的城市。以合肥為例，其在今年上半年明顯收緊了二手房的貸款，實(shí)際上和一些二手房尤其是學(xué)區(qū)房炒作的背景有關(guān)。當(dāng)然，除了此類城市，一些三四線城市也有收緊的現(xiàn)象，如浙江金華的房貸收緊現(xiàn)象也較明顯，其都和購(gòu)房需求積極釋放、銀行額度略緊等有關(guān)。

收緊現(xiàn)象呈現(xiàn)不同表現(xiàn)

狹義來(lái)說(shuō)，房貸收緊就是指每個(gè)月的按揭貸款利率上調(diào)了、月供壓力增大了。而廣義來(lái)說(shuō)，房貸收緊還包括貸款額度壓縮、貸款輪候的周期拉長(zhǎng)等情況。所以要結(jié)合房貸利率收緊的市場(chǎng)現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)前全國(guó)房貸收緊等情況有較為全面和清晰的認(rèn)識(shí)。

從一二手房的市場(chǎng)劃分來(lái)看，房貸利率收緊主要是指二手房或二手住宅，類似情況基本符合預(yù)期。從過(guò)去銀行信貸的慣例來(lái)說(shuō)，二手房在獲取信貸資源方面確實(shí)要弱于一手房。而一手房的房企因?yàn)楹豌y行合作關(guān)系較好，相對(duì)來(lái)說(shuō)收緊的可能性要小。從實(shí)際過(guò)程看，在辦理貸款方面也會(huì)有各類差異。部分城市會(huì)規(guī)定，二手房的辦理只能在周一到周五進(jìn)行，而一手房可能就允許在周一到周日辦理，類似情況其實(shí)都是一些比較間接的收緊現(xiàn)象。

從首套房和二套房來(lái)看，二套房收緊的情況也較為明顯。從當(dāng)前房地產(chǎn)的調(diào)控政策看，首套房往往屬于金融政策積極鼓勵(lì)的領(lǐng)域，本身收緊的可能性較小。而二套房的信貸政策明顯和購(gòu)房政策掛鉤，部分城市政策收緊，那么首先就會(huì)針對(duì)二套房進(jìn)行管控。

從物業(yè)屬性看，以二手房來(lái)看，不同的二手房結(jié)構(gòu)也會(huì)影響貸款的獲批。如果二手房屬于帶電梯的，那么獲取貸款會(huì)比較容易，反之則比較困難。同樣的，如果二手房房齡比較長(zhǎng)，那么其在獲取貸款的難度方面就要超過(guò)房齡短的。如果信貸資源比較寬裕，那么類似情況就很難看出來(lái)。但如果信貸額度有限，那么類似房源獲取信貸的難度就會(huì)增大。

從區(qū)域市場(chǎng)看，部分城市也會(huì)對(duì)市區(qū)和郊區(qū)的物業(yè)進(jìn)行差異化對(duì)待。比如說(shuō)市區(qū)的房源可能在獲取貸款方面比較從容，而郊區(qū)市場(chǎng)則容易被收緊。這也說(shuō)明，相對(duì)來(lái)說(shuō)，市區(qū)的房源交易金額要高，信貸方面會(huì)給予較為充分的保障，且此類項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，銀行更容易滿足貸款需求。而郊區(qū)的樓盤(pán)則會(huì)面臨一些壓力。

諸如此類的收緊表現(xiàn)是全方位的。尤其是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的工作要求，各地管控動(dòng)作較多，包括嚴(yán)查首付資金的來(lái)源等。另外，貸款的周期也會(huì)拉長(zhǎng)，過(guò)去可能屬于“1個(gè)月申請(qǐng)+4個(gè)月審批”，而現(xiàn)在則可能會(huì)調(diào)整為“1個(gè)月申請(qǐng)+6個(gè)月審批”。換句話說(shuō)，除了利率上調(diào)外，其他領(lǐng)域的收緊也是存在的。

理性看待信貸收緊的風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)論是購(gòu)房者還是房東，都需要客觀理性看待此類信貸收緊的現(xiàn)象。各類市場(chǎng)參與者既要關(guān)注到信貸收緊的風(fēng)險(xiǎn)，也要注意各地政策短期調(diào)整的機(jī)會(huì)。尤其是要結(jié)合上面提及的信貸收緊政策大背景、差異化的貸款政策等，合理有序申請(qǐng)房貸或加快售房款的回籠等。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要獲取此類貸款，就要積極和房企或房東進(jìn)行協(xié)調(diào)。尤其是在新房交易中，一些購(gòu)房者存在誤區(qū)，可能會(huì)認(rèn)為，貸款辦理是房企的事。雖然在實(shí)際交易中，房企會(huì)協(xié)助辦理此類貸款，也會(huì)做好各類服務(wù)，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，能否及時(shí)獲得貸款、能獲得多大額度和成本的貸款，最終是需要購(gòu)房者自己負(fù)責(zé)的。這里做這樣一個(gè)提醒，是為了防范購(gòu)房者出現(xiàn)各類違約的現(xiàn)象。尤其是在銀行貸款撥付較遲、房貸利率超過(guò)預(yù)期的時(shí)候，購(gòu)房者更需要注意相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，也要關(guān)注此類貸款政策所帶來(lái)的變化。利率上升是一個(gè)外在的表現(xiàn)，其背后更多體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)全方位的收緊。房東要注意此類市場(chǎng)變化對(duì)其房屋出售的影響，進(jìn)而合理安排售房計(jì)劃。第一，如果房貸收緊，尤其是針對(duì)二手房領(lǐng)域的收緊，那么此類房源的房屋掛牌和出售就會(huì)面臨壓力。從買(mǎi)賣(mài)的角度看，房東需要做適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)。尤其是對(duì)于一些急于出售的房東而言更是如此。第二，要關(guān)注信貸審批放緩下各類資金回籠的情況。一般這種情況下，房東的售房款回籠確實(shí)會(huì)面臨滯后的風(fēng)險(xiǎn)。類似風(fēng)險(xiǎn)在連環(huán)交易中更是容易出現(xiàn)和放大。對(duì)于房東而言，如果急需拿此類資金去認(rèn)購(gòu)第二套住房，就需要密切關(guān)注此類信貸收緊所帶來(lái)的負(fù)面影響。

當(dāng)然，除了談及信貸收緊的層面，大家也需要看到一些寬松的地方。就房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對(duì)于合理的、剛需的、首套的，一般來(lái)說(shuō)政策面并沒(méi)有收緊的可能。要注意到，在疫情的特殊時(shí)期，金融市場(chǎng)的總基調(diào)依然是寬松的。數(shù)據(jù)顯示，LPR利率市場(chǎng)方面，一年期為3.85%、五年期以上為4.65%，其已連續(xù)保持14個(gè)月不變。所以目前的收緊也主要是一些大城市和特定的物業(yè)。各類市場(chǎng)參與者需要積極關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策風(fēng)向，真正對(duì)房貸利率等收緊現(xiàn)象有科學(xué)、清晰的認(rèn)識(shí)。