楊焜 張惠忠 許無雙 趙超越

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)對各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起著舉足輕重的作用。作為資金密集型行業(yè)，做好融資中的納稅籌劃工作，是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的客觀要求。本文主要探討房地產(chǎn)公司融資中的納稅籌劃問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;融資方式;納稅籌劃

一、房地產(chǎn)公司融資中的納稅籌劃例釋

（一）銀行貸款

2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款26676億元，同比增長5.7%，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%。銀行貸款是房企傳統(tǒng)的融資方式。2020年底政府出臺的房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”分別從房企融資及銷售回款等方面對貸款融資進(jìn)行不同程度的限制，中小房企貸款融資趨緊，但銀行對優(yōu)質(zhì)項目、品牌房企仍很看好。

如：大型房企甲公司開拓長租公寓項目，已購置土地，需融資2.40億元，具備銀行借款條件，利率為10%，息稅前利潤為8000萬元，公司股票每股股價12元。

假設(shè)按以下三種負(fù)債比例設(shè)計融資方案：（1）全部采用權(quán)益融資（負(fù)債比例為0）。公司需發(fā)行股票2000萬股。此時，不涉及利息費(fèi)用，應(yīng)交企業(yè)所得稅=8000×25% = 2000（萬元）。（2）負(fù)債：權(quán)益融資 = 2：3。公司需向銀行借款0.96億元，發(fā)行股票1200萬股。此時，支付的利息費(fèi)用：9600×10% = 960（萬元），應(yīng)交企業(yè)所得稅=（8000-960）×25% =1760（萬元）。（3）負(fù)債：權(quán)益融資 = 1：1。公司需向銀行借款1.2億元，發(fā)行股票1000萬股。此時，支付的利息費(fèi)用：12000×10%=1200（萬元），應(yīng)交企業(yè)所得稅=（8000-1200）×25% = 1700（萬元）。

綜上可見，在一定范圍內(nèi)增加融資中負(fù)債比例，可以憑借利息的抵稅效應(yīng)，降低稅負(fù)，但負(fù)債比例并非越大越好，選擇多元化融資渠道更好。

（二）發(fā)行債券

隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，發(fā)行債券成為近年來不少有條件的房企的重要融資方式。如，乙公司是一家優(yōu)質(zhì)房企，現(xiàn)決定參與某市的經(jīng)濟(jì)保障型住房開發(fā)。在這方面，國家有專門的直接融資支持政策，因此公司擬通過發(fā)行債券融資。2019年1月1日，公司發(fā)行了面值為6000萬元債券，期限3年，票面利率8%，按年付息，此時市場利率為7%，公司以6200萬元的價格溢價發(fā)行。其中溢價產(chǎn)生的攤銷費(fèi)用應(yīng)在發(fā)行期內(nèi)沖減相應(yīng)利息費(fèi)用。

如采用實(shí)際利率攤銷法，前兩年的溢價攤銷額比直線法下要少，利息費(fèi)用也較多，這樣一來公司因發(fā)行債券所支付利息的抵稅效應(yīng)更明顯，前期需納稅款相對較少。資金是有時間價值的，選擇使用實(shí)際利率攤銷法可以獲得延期納稅的好處。

（三）接受他人以房地產(chǎn)投資入股

接受其他企業(yè)以物業(yè)投資入股也是房企融資方式之一。公司接收物業(yè)投資后，可通過出售或出租方式獲得收益（融資），用于自身開發(fā)項目。在這一過程中要繳納契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅，但相比通過銀行借款融資，此渠道可較快回籠資金，并避免大額借款利息。只要公司詳細(xì)計算其所得與所費(fèi)，并考慮到投資方投資后對日后經(jīng)營決策的影響，就能做出合理的稅收籌劃決策。

（四）股權(quán)式信托融資

近年來，股權(quán)式信托融資也逐漸成為房企融資的新方式之一。它是一種通過股權(quán)投資方式將信托資金用于實(shí)業(yè)項目投資的資金信托。通過該融資方式，一方面融資方房企能獲得資金用以開發(fā)新項目，解決資金缺口;另一方面，投資方也通過控制股權(quán)，及時了解投資用途，進(jìn)而確保項目按計劃實(shí)施，保證了其資金安全。在這一過程中，涉及到融資房企按期支付給信托公司利息的所得稅扣除問題及土地增值稅問題。由于信托公司為金融機(jī)構(gòu)，房企融資相應(yīng)的利息費(fèi)用可全額扣除。在計繳土地增值稅時只能按銀行同期利率計算的利息扣除。

（五）企業(yè)并購

如丙公司是一家中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于受各種因素影響，近期資金鏈特別緊張，而一家外地從事地產(chǎn)金融的丁公司現(xiàn)欲進(jìn)入丙公司所在城市的房地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)洽談，丙公司決定接受丁公司的并購計劃。

如采用項目轉(zhuǎn)讓方式，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目按銷售不動產(chǎn)計征稅款。丙公司應(yīng)繳納增值稅等流轉(zhuǎn)稅及印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。丁公司（收購方）因受讓取得房地產(chǎn)項目所有權(quán)，應(yīng)繳納印花稅、契稅。

如采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，丁公司采取支付價款收購丙公司的大部分股權(quán)（如60%）的形式實(shí)現(xiàn)控股，由于交易中未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此不屬于增值稅應(yīng)稅范圍。丙公司（轉(zhuǎn)讓方）涉及的稅負(fù)主要是印花稅、企業(yè)所得稅，丁公司（收購方）涉及的稅負(fù)主要是印花稅。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，通過計算比較上述兩種并購方式下雙方的稅負(fù)可以得出：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下的并購較項目轉(zhuǎn)讓方式更節(jié)稅。因此，可以通過對并購方式的納稅籌劃，使轉(zhuǎn)讓方和收購方均能實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

二、房地產(chǎn)公司納稅籌劃應(yīng)注意的問題

（一）及時關(guān)注國家政策的變動

近幾年有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法規(guī)與政策不斷完善，房企在開展納稅籌劃時必須準(zhǔn)確把握、靈活運(yùn)用相關(guān)稅收法規(guī)與政策，容易增加稅務(wù)風(fēng)險。

（二）全面考慮，避免一味追求稅負(fù)最低

房地產(chǎn)行業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣泛、類型多元，因此涉及稅額往往較大，稅種繁雜，設(shè)計相關(guān)納稅籌劃方案時要全面考慮。如果一味追求降低某一二種稅的稅負(fù)，容易產(chǎn)生籌劃風(fēng)險。

（三）引進(jìn)和培養(yǎng)納稅籌劃專業(yè)人才

當(dāng)下大多數(shù)房企仍將重心放在能獲取利潤、增加業(yè)績的業(yè)務(wù)上，對納稅籌劃重視不夠，這跟不少房企缺乏精通納稅籌劃專業(yè)人才有關(guān)。因此亟待引進(jìn)和培養(yǎng)納稅籌劃專業(yè)人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]文庚.新時期房地產(chǎn)納稅籌劃研究.納稅，2018（9）.

[2]趙加鋒.新時期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究.財會學(xué)習(xí)，2018（18）.

作者簡介：

楊 焜、許無雙、趙超越：嘉興學(xué)院財務(wù)管理專業(yè)17級學(xué)生。

張惠忠：嘉興學(xué)院商學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，注冊會計師。