趙曉麗 付子情

摘要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進，并且?guī)恿似渌袠I(yè)的發(fā)展，在解決我國居民住房問題，推動經(jīng)濟發(fā)展方面起著重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，帶來了一系列問題，尤其是房地產(chǎn)價格問題備受社會各界關注。文章從房地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境出發(fā)，分析影響房地產(chǎn)價格的相關因素，最后通過對我國房地產(chǎn)政策的分析，找出房地產(chǎn)政策與價格形成的關系，并對調(diào)控我國房地產(chǎn)市場提出政策建議。

關鍵詞：宏觀環(huán)境;房地產(chǎn)價格;影響因素

一、中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

（1）外部宏觀環(huán)境

最近美國眾議院通過了延長減稅計劃的法案。這是一個信號，說明西方主要經(jīng)濟體的復蘇仍存在很大的不確定性，政府艱難地選擇繼續(xù)擴大財政赤字。顯然缺少新的技術(shù)、新的產(chǎn)業(yè)領域、甚至新的發(fā)展概念，來帶動經(jīng)濟的增長。以美國為代表的發(fā)達經(jīng)濟體，必然進一步依賴量化寬松的貨幣政策，這無疑會給全球貨幣的泛濫雪上加霜。新興經(jīng)濟體由于在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，對外經(jīng)濟依存度過高，從而導致危機來臨時，或多或少地屈從于主要發(fā)達經(jīng)濟體對外傾瀉的貨幣沖擊，陷于本幣“外升內(nèi)貶”的困境。

（2）內(nèi)部宏觀環(huán)境

1.CPI指數(shù)不斷上漲，通貨膨脹上行壓力仍大

一般說來當CPI>3%的增幅時稱為INFLATION，就是通貨膨脹;而當CPI>5%的增幅時，把他稱為SERIES INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。

按照我國目前CPI計算慣例，房地產(chǎn)價格漲幅不計入CPI計算口徑。因此，根據(jù)國際慣例評估，我國已經(jīng)面臨比較大的通貨膨脹壓力。而2008年我國既定的CPI漲幅控制指標為4.8%。現(xiàn)階段持續(xù)高位的CPI指數(shù)與4.8%的既定目標存在較大的差距空間，為了縮小這種差距空間，達到政府預定的調(diào)控指標，實行從緊的貨幣政策，控制流動性過剩問題。

2. 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大

城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達13.397億人，十年間增加7390萬人;城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點;中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。

中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

3.城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減

2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。

無論中央出臺什么政策，最終落實都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。

4. 城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展

在世界城市化發(fā)展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當城市化率達到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產(chǎn)投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素

（一）房地產(chǎn)的自身因素

所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、建筑物本身等。。

（二）房地產(chǎn)的環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)的人口因素

1、人口數(shù)量

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。

2、人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。

（四）房地產(chǎn)的經(jīng)濟因素

主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費，居民收入等。

（五）房地產(chǎn)的社會因素

1、政治安定狀況

社會安定的情況下，老百姓愿意投資房產(chǎn)一類的固定資產(chǎn)。如果政局不穩(wěn)，人們肯定變現(xiàn)大量固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為黃金一類的可轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)，房價必定下落。

2、社會治安程度

社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，會造成房地產(chǎn)價格低落。

3、房地產(chǎn)投機

房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能會引起房地產(chǎn)價格上漲或下跌，也可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

（六）房地產(chǎn)的心理因素

心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：（1）購買或出售心態(tài);（2）個人欣賞趣味（偏好）;（3）時尚風氣;（4）接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當?shù)姆康禺a(chǎn)，當選定了合意的房地產(chǎn)后，如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意，則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

三、調(diào)整房地產(chǎn)價格的政策建議

（一） 加強國家對房地產(chǎn)價格的指導

我國房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤率達到30%左右，而發(fā)達國家一般不超過10%。由此可見，我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇，是有背于社會主義原則的。

（二） 發(fā)揮國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導作用

由于房地產(chǎn)業(yè)應該算是自然壟斷行業(yè)，與人民的生活息息相關，因此國家應對該行業(yè)進行控制。國家可采用經(jīng)濟手段，利用國有房地產(chǎn)開發(fā)公司，符合國家政策進行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時和其他房地產(chǎn)公司開展競爭，價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場，走向正軌，并且還能直接保障國家住房開發(fā)政策的實施。

（三） 加強對地方政府執(zhí)行政策的監(jiān)管力度

應正確處理好中央和地方的關系，中央政府作為全國和社會利益的代表，應當以社會利益為重，對地方政府加強監(jiān)管和引導的力度，建議多制定一些剛性的政策。

（四） 采取有效措施，抑制房地產(chǎn)投資過熱

我國房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是我國在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益，針對該情況，國家不僅應在交易稅方面進行規(guī)范，還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為，真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保參考。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場是一個非常復雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現(xiàn)狀，我們應該從以下幾個方面改善：（1）進一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應，從投資的角度防范房地長泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴格控制土地市場，加強對房地產(chǎn)的監(jiān)督力度。強有力的政府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問題，更有政策執(zhí)行問題。（3）嚴格監(jiān)控房價，提高居民收入。一方面政府監(jiān)管部門應對市場上房地產(chǎn)價格進行嚴格監(jiān)控，采取強有力的措施打擊炒房哄抬房價現(xiàn)象，防止房價大幅度波動，有效控制房價的非理性變動。另一方面，可以通過提高居民收入方式。使更多的普通百姓買得起房。（4）完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的建設，引導住房梯度消費，要通過引導居民梯度住房消費，擴大二手房的市場。

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