李繼峰 程飛

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村問(wèn)題逐漸得到解決，我們更加關(guān)注它。在維護(hù)農(nóng)民權(quán)益方面，農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記和證明這項(xiàng)工作具有非常重要的推動(dòng)作用，而且對(duì)土地所有權(quán)也有很大的促進(jìn)作用。本文分析了房地產(chǎn)中農(nóng)村集體土地的認(rèn)定登記的作用，希望能有利于農(nóng)村房地產(chǎn)登記的研究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村;集體土地權(quán)利的確權(quán);不動(dòng)產(chǎn)登記

一、農(nóng)村集體土地確權(quán)核證工作辦法

（1）按照農(nóng)村土地所有制的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建立地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、測(cè)地籍要素和測(cè)地權(quán)屬“三權(quán)”綜合幾個(gè)主要方面。地籍信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)，包括土木工程成果、土地登記成果，是“三權(quán)證”的主要內(nèi)容，這些都是實(shí)施基礎(chǔ)成果動(dòng)態(tài)管理的基礎(chǔ)和依據(jù)。

（2）所有權(quán)調(diào)查：關(guān)于土地所有權(quán)的性質(zhì)和來(lái)源以及土地所有者和使用者的依據(jù)，本次調(diào)查是集體土地所有權(quán)調(diào)查的主要目的。地籍調(diào)查表的制作和填寫(xiě)以地塊為基礎(chǔ)，同時(shí)繪制土地圖，簽訂所有權(quán)邊界協(xié)議。宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)源數(shù)據(jù)，對(duì)宅基地的范圍、邊界、所有權(quán)和用途進(jìn)行分析，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，由鄰里記錄確認(rèn)，填寫(xiě)地籍調(diào)查表，為地籍調(diào)查奠定基礎(chǔ)。獲取每個(gè)地塊的土地位置、邊界、所有權(quán)等信息，編制農(nóng)村地籍圖，設(shè)立農(nóng)村集體建設(shè)用地，完成農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)登記。

（3）地籍制圖：邊界點(diǎn)映射。使用農(nóng)村集體土地所有制邊界，衡量農(nóng)村集體土地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，邊界點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)采集通常在各級(jí)根點(diǎn)或控制點(diǎn)進(jìn)行，采用全站儀極坐標(biāo)法、交點(diǎn)法或內(nèi)外點(diǎn)等方法。設(shè)置調(diào)查一般以一個(gè)遠(yuǎn)程控制點(diǎn)為定位，使用另一個(gè)控制點(diǎn)或解析特征點(diǎn)，檢查點(diǎn)坐標(biāo)是否小于控制點(diǎn)的正負(fù)三厘米，解析物點(diǎn)小于正負(fù)七厘米的高差不大于正負(fù)一米，則可計(jì)收藏，測(cè)站與邊界點(diǎn)的距離一般不超過(guò)一百五十米。地籍圖編輯：地籍圖內(nèi)容應(yīng)包括各級(jí)行政邊界、各級(jí)行政邊界、各級(jí)行政邊界、鎮(zhèn)村界、地界點(diǎn)、界線、地用途、土地使用者、土地類(lèi)型和宗地面積等;地籍要素分層根據(jù)城市地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)，必須形成地表特征，關(guān)閉補(bǔ)丁并檢查拓?fù)?邊界點(diǎn)、界線點(diǎn)、線圖尺寸和鎮(zhèn)號(hào)、村號(hào)、地塊編號(hào)、地類(lèi)編號(hào)等名稱的字體應(yīng)符合地籍調(diào)查的有關(guān)規(guī)定。

二、農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證的主要問(wèn)題

（1）在宅基地使用權(quán)上，存在很多不符合法律的問(wèn)題，包括私人交易、土地用途變更等。 農(nóng)村集體土地使用權(quán)在登記認(rèn)證過(guò)程中，因私人宅基地交易等原因仍然存在一些問(wèn)題，如農(nóng)村土地用途的變化。從現(xiàn)階段無(wú)法確認(rèn)這些不符合法律規(guī)定的使用權(quán)問(wèn)題，有必要進(jìn)一步探討和研究。

（2）土地作為農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，關(guān)系到農(nóng)民的實(shí)際利益，因此，為了避免沖突，解決遺留問(wèn)題，解決糾紛，需要確認(rèn)所有權(quán)。在三權(quán)認(rèn)證工作中，我們要成立糾紛解決領(lǐng)導(dǎo)小組，但是，也存在一些爭(zhēng)議。針對(duì)這些問(wèn)題，我們需要認(rèn)真分析產(chǎn)生糾紛的原因，盡快分析解決[1]。

三、農(nóng)村集體土地所有權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要性

（1）土地是其他房地產(chǎn)產(chǎn)生和存在的重要前提。就土地的特性分析，它也具有完整性的特性，而樹(shù)木等房地產(chǎn)主要依賴土地，隨著土地的分離，這些房地產(chǎn)的意義和價(jià)值將不復(fù)存在。通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，也可以確定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在此前提下，開(kāi)展相應(yīng)的土地登記工作，在這方面分析，還需要作為房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)工作的三權(quán)下發(fā)，這在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)產(chǎn)登記過(guò)程也起著非常重要的作用。

（2）土地的存在是永久性的。土地的存在也具有持久性的特點(diǎn)，在外力作用下無(wú)法提升。此外，土地還具有循環(huán)利用和可持續(xù)利用的特點(diǎn)，具有非盈利性的特點(diǎn)。與其他房地產(chǎn)相比，土地也具有不確定性的特點(diǎn)，空間位置會(huì)有變化，存在是不受限制的。它要求在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中，需要在土地登記的基礎(chǔ)上有效改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的連續(xù)性。此外，可以明確其他樓盤(pán)的空間分布，方便施工永久保存和管理不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

（3）土地的不可替代性。與其他房地產(chǎn)相比，土地也具有不可替代的特性，所以在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，我們需要及時(shí)跟蹤附有不動(dòng)產(chǎn)的土地。建筑物的價(jià)值往往受土地價(jià)值的影響，這也要求科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)登記需要附在土地上，該注冊(cè)方式在國(guó)內(nèi)也得到廣泛應(yīng)用，具有良好的科學(xué)依據(jù)以及可行性。

（4）農(nóng)村宅基地證明是不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)。土地作為農(nóng)村最基本的生產(chǎn)資料，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著十分重要的作用。因此，進(jìn)行土地周?chē)墓ぷ黜?xiàng)目，才能充分發(fā)揮其現(xiàn)實(shí)意義。無(wú)論是植樹(shù)、房屋建設(shè)或土地管理、農(nóng)業(yè)發(fā)展，這些是最基本的因素和條件。如果農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記不以農(nóng)村土地為重點(diǎn)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記工作就失去了價(jià)值和意義。正因?yàn)槿绱?，為了登記不?dòng)產(chǎn)進(jìn)一步推動(dòng)和落實(shí)，必須有效開(kāi)展改革農(nóng)村宅基地認(rèn)證作品展。在農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)要深入分析存在的問(wèn)題，并通過(guò)分析存在的問(wèn)題找出并實(shí)施相關(guān)對(duì)策，我們應(yīng)該進(jìn)行理論分析，使農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作順利實(shí)施，這些工作直接決定了不動(dòng)產(chǎn)記錄工作的實(shí)際操作點(diǎn)和操作趨勢(shì)[2]。

四、總結(jié)

農(nóng)村宅基地認(rèn)證工作具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，可以對(duì)農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置起到積極的作用。因此，政府部門(mén)需進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地確權(quán)工作，需通過(guò)三權(quán)認(rèn)證模式，進(jìn)行農(nóng)村土地的合理分配，使農(nóng)村土地得到合理分配，宅基地管理利用水平顯著提高。只有這樣才能推動(dòng)農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。此外，土地權(quán)屬證明在不動(dòng)產(chǎn)登記中也發(fā)揮著重要作用以及應(yīng)用價(jià)值，也是房產(chǎn)登記順利進(jìn)行的一個(gè)重要的基礎(chǔ)和前提。本文主要討論認(rèn)證的主要方式及其存在的幾個(gè)問(wèn)題，并及時(shí)采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，

為推動(dòng)農(nóng)村土地權(quán)屬核證工作順利開(kāi)展，希望能為國(guó)土相關(guān)部門(mén)的工作提供一定的理論幫助，和農(nóng)業(yè)宅基地認(rèn)證是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行梳理和分析價(jià)值是提高產(chǎn)品質(zhì)量的重要途徑，這樣我們就可以進(jìn)一步確保不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性和科學(xué)性，同時(shí)也可為農(nóng)村土地綜合治理的發(fā)展提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫常龍，孔維娟 .農(nóng)村集體土地確權(quán)工作存在的問(wèn)題探析[J].工業(yè)b，2015（39）：329-330.

[2]韓麗瓊，楊飛，張亞麗，等.農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證中存在問(wèn)題與對(duì)策研究——以鄭州航空港區(qū)為例[J].河南財(cái)政稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2014，28（1）： 9-12.