劉春江

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大環(huán)境下，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等已無(wú)法有效滿(mǎn)足弱勢(shì)群體的居住要求?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編中“居住權(quán)”的設(shè)置不僅保障了房屋租賃的靈活性以及商品房買(mǎi)賣(mài)的平穩(wěn)性，而且還可以避免以往二元化房屋供應(yīng)機(jī)制存在的不足，在“住有所居”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)方面有著極其重要的價(jià)值?；诖?，本文就《民法典》中的“居住權(quán)”進(jìn)行深入的研究。

關(guān)鍵詞：《民法典》;居住權(quán);物權(quán)

1.引言

《民法典》中“居住權(quán)”的設(shè)置，旨在從根本上保護(hù)好弱勢(shì)人群的基本居住權(quán)益;應(yīng)當(dāng)立足于社會(huì)性“居住權(quán)”，然而也不可抵制投資性的“居住權(quán)”。在《民法典》中，不只是物權(quán)編中有關(guān)于“居住權(quán)”的內(nèi)容，繼承編、婚姻家庭編等所明確的扶養(yǎng)義務(wù)和贍養(yǎng)義務(wù)等同樣可用作設(shè)置“居住權(quán)”的相關(guān)依據(jù)。在《民法典》的具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，法院可經(jīng)由裁判途徑為既定主體設(shè)置“居住權(quán)”，不但遵守了物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，而且還可以有效填補(bǔ)《民法典》物權(quán)編對(duì)于“居住權(quán)”設(shè)定存在的部分缺陷。

2.“居住權(quán)”概述

“居住權(quán)”是有著悠久歷史的法律制度，其最早出現(xiàn)在古羅馬的家庭關(guān)系和婚姻關(guān)系當(dāng)中，根本目標(biāo)在于化解沒(méi)有繼承權(quán)同時(shí)已不具備勞動(dòng)能力人員的生活問(wèn)題。正常狀況下，“居住權(quán)”主要指的是權(quán)利人能夠在生活所需范疇內(nèi)，出于居住需求，對(duì)他人房屋的部分或者全部享有使用及占有的權(quán)利。以“居住權(quán)”的人身特性為基礎(chǔ)，其特點(diǎn)可概括為以下幾點(diǎn)：第一，居住權(quán)屬物權(quán)范疇，具備排他性特點(diǎn);第二，居住權(quán)意在解決居住權(quán)人的生活問(wèn)題，具備救助性特點(diǎn)，通常是無(wú)償取得的，居住權(quán)人并不需要向房屋所有者支付任何費(fèi)用;第三，居住權(quán)的權(quán)能主要包含利用和占有，并不涉及收益;第四，居住權(quán)有著特定的主體，通常情況下是自然人，法人或者其它組織不可作為主體。

3.《民法典》中“居住權(quán)”的相關(guān)條款

自2021年1月1日起，《民法典》正式開(kāi)始執(zhí)行;《民法典》的出臺(tái)和實(shí)施涉及方方面面的內(nèi)容，更發(fā)揮出無(wú)可替代的重要作用，比如“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定有效保障了廣大民眾的居住利益。在《民法典》物權(quán)編中，通過(guò)專(zhuān)章的方式界定了“居住權(quán)”，具體規(guī)定如下：

第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。”第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同?！钡谌倭藯l規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第三百七十條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記?！钡谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”

4.《民法典》“居住權(quán)”適用應(yīng)注意的問(wèn)題

4.1“居住權(quán)”能否設(shè)定抵押的問(wèn)題

《民法典》明確規(guī)定“居住權(quán)”不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢槍?duì)“居住權(quán)”是否能夠用于抵押并未說(shuō)明。對(duì)于“居住權(quán)”的抵押?jiǎn)栴}，現(xiàn)做以下思考：一方面，因?yàn)榈盅簷?quán)主要是通過(guò)變賣(mài)、拍賣(mài)以及折價(jià)等方式而實(shí)現(xiàn)，必定會(huì)造成抵押物權(quán)的變化，所以，法律明確不得轉(zhuǎn)讓或者流通的財(cái)產(chǎn)不可設(shè)定抵押權(quán)。我們國(guó)家當(dāng)前實(shí)行的規(guī)范就有此方面的內(nèi)容，因此居住權(quán)是不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，自然而然也就不可用作抵押。另一方面，“居住權(quán)”屬于人役權(quán)范疇，具備極強(qiáng)的人身依附特征;而抵押權(quán)的轉(zhuǎn)入和實(shí)現(xiàn)相似，都會(huì)造成主體的變化，此既違反了“居住權(quán)”的本質(zhì)，又背離了設(shè)置“居住權(quán)”的初衷，因此“居住權(quán)”不可進(jìn)行抵押。

4.2“居住權(quán)”濫用的問(wèn)題

“居住權(quán)”的根本目標(biāo)在于解決人們的居住問(wèn)題，針對(duì)超出該目標(biāo)范疇的行為，法律是否應(yīng)該給予房屋所有者限制此種行為的權(quán)利？因?yàn)橛靡嫖餀?quán)具有獨(dú)立性的特征，然而其實(shí)際上是對(duì)于所有權(quán)的約束，能夠與所有權(quán)人進(jìn)行對(duì)抗。在居住權(quán)人做出超出范疇的舉動(dòng)時(shí)，如何確保房屋所有者的合法權(quán)益呢？此在現(xiàn)行法律體系中，仍屬于“真空地帶”。例如：居住權(quán)人在行使居住權(quán)的過(guò)程中對(duì)房屋所有者的有權(quán)造成影響，比如將房屋轉(zhuǎn)租給他人，或者在沒(méi)有經(jīng)得房屋所有者的同意下而轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，又或是通過(guò)房屋進(jìn)行盈利性的活動(dòng)。

4.3“居住權(quán)”的財(cái)產(chǎn)屬性問(wèn)題

“居住權(quán)”出自于羅馬法，屬人役權(quán)范圍，羅馬法中的“居住權(quán)”體系具備人身性、排他性、無(wú)償性、長(zhǎng)久性以及倫理性等諸多特征，此些特征在中國(guó)的《民法典》中也有相應(yīng)的傳承和發(fā)展?！睹穹ǖ洹分小熬幼?quán)”的財(cái)產(chǎn)屬性主要反映為“有效實(shí)現(xiàn)廣大民眾的日常生活居住需求”。如此的條文規(guī)定將“居住權(quán)”的財(cái)產(chǎn)價(jià)值界定為“雪中送炭”，而針對(duì)超過(guò)“居住需求”的額外需求，則就不適用“居住權(quán)”來(lái)解決問(wèn)題。除此以外，唯有自然人才會(huì)產(chǎn)生生活居住方面的需求，然而企業(yè)或者其它組織則不可能形成此種需求，所以其不會(huì)成為“居住權(quán)”的主體。從現(xiàn)行《民法典》中“居住權(quán)”制度來(lái)看，其適用范疇相對(duì)狹窄;在學(xué)習(xí)參考國(guó)外先進(jìn)法律體系的同時(shí)，也應(yīng)該根據(jù)國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行突破和創(chuàng)新。對(duì)于《民法典》中的“居住權(quán)”而言，需要適當(dāng)加強(qiáng)其財(cái)產(chǎn)屬性，許可房屋所有者在特定環(huán)境下意思自治，全面利用好“居住權(quán)”具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，提高“居住權(quán)”的流通性，進(jìn)而充分發(fā)揮效用。

5.結(jié)論

綜上所述，“居住權(quán)”被納入《民法典》有效回應(yīng)了確保廣大民眾“住有所居”的目標(biāo)要求;除此以外，還打開(kāi)了我們國(guó)家創(chuàng)設(shè)人役權(quán)制度的“大門(mén)”，在既定人群利益維護(hù)、房屋功能全面發(fā)揮方面有著十分重要的意義。然而，目前我們國(guó)家的“居住權(quán)”體系才剛起步，依然有很大的完善空間。未來(lái)，在“居住權(quán)”適用過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注能否設(shè)定抵押、權(quán)利濫用以及財(cái)產(chǎn)屬性等各類(lèi)問(wèn)題，以確?！熬幼?quán)”更好的適用。

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