孫永會(huì)

摘要：限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)土地紅利、金融紅利階段已經(jīng)結(jié)束，成本核算與管控精細(xì)化管理的微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本的多樣化、復(fù)雜化，如何進(jìn)行科學(xué)有效的成本核算，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，以及管制方面存的問題及解決對(duì)策，進(jìn)行了研究分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)成本;核算;問題;對(duì)策

近年來(lái)，人工成本加大、原材材料價(jià)格上漲，限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)，房企賺錢越來(lái)越難，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長(zhǎng)，要經(jīng)過前期拿地及立項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)及竣工備案，銷售及交房等多個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的成本投入，各個(gè)階段也都有不同的成本管控空間，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支付，可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成復(fù)雜，資金投入大，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也高，而房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與管控，在整個(gè)項(xiàng)目的管理過程中有著非常重要的作用，最終影響項(xiàng)目的利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，因此正確的成本核算及分?jǐn)偡椒?，在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，就顯得十分重要，關(guān)乎企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容，是指在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)，開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)，開發(fā)成本的核算貫穿于所開發(fā)項(xiàng)目的始終，通常按照所開發(fā)項(xiàng)目的自身開發(fā)特點(diǎn)，設(shè)置開發(fā)成本的具體會(huì)計(jì)科目，核算和歸集項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)成本及費(fèi)用，開發(fā)成本代表了所開發(fā)項(xiàng)目的整體成本，也反映了項(xiàng)目的管理水平。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算對(duì)象，是指為歸集和分配產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各種耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)單位，即以什么項(xiàng)目為對(duì)象來(lái)歸集開發(fā)費(fèi)用，合理確定成本核算對(duì)象，是正確進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品核算的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所開發(fā)產(chǎn)品較為復(fù)雜，也可能有多個(gè)成本核算對(duì)象，按可否銷售原則，可以分為可售開發(fā)產(chǎn)品與不可售開發(fā)產(chǎn)品;按使用功能的不同可分為商業(yè)、公寓、住宅以及學(xué)校幼兒園公建配套等多個(gè)成本核算對(duì)象;同一小區(qū)因結(jié)構(gòu)不同可分為多層、小高層、高層、別墅等多個(gè)成本核算對(duì)象;按是否裝修還可以分為毛坯、簡(jiǎn)裝和精裝等成本核算對(duì)象;按權(quán)益區(qū)分原則，可以分為合作建房、受托代建以及自主開發(fā)等成本核算對(duì)象;也可以按照定價(jià)差異原則，區(qū)分不同的成本核算對(duì)象。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的分?jǐn)偡椒?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本分?jǐn)偡椒?，包括建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、占地面積法、層高系數(shù)法、直接成本法還有個(gè)別計(jì)價(jià)法等，分?jǐn)偡椒ǘ喾N多樣，如果采用不同的分?jǐn)偡椒?，將直接放大這種差異，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取最妥當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)?，做到合理合?guī)，真實(shí)準(zhǔn)確地反映各個(gè)業(yè)態(tài)的實(shí)際成本，為各個(gè)業(yè)態(tài)的定價(jià)等管理決策提供

依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題及原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算口徑不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算周期長(zhǎng)，從拿地到竣工決算，再到驗(yàn)收合格才算一個(gè)完整的成本核算周期，這期間所有發(fā)生的與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的支出都要?dú)w集到開發(fā)成本當(dāng)中去，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)發(fā)生各種支出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，因?yàn)橥恋卦鲋刀惪梢韵硎芗佑?jì)扣除的政策，有的企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)，將期間費(fèi)用歸納到開發(fā)成本里邊去了，還有的將有些開發(fā)成本納入到期間費(fèi)用去了，另外，實(shí)際支出的不同的成本在進(jìn)行歸集時(shí)，將建筑安裝成本與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)混淆，將開發(fā)間接費(fèi)與前期費(fèi)用混淆等，影響企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，給決策層帶來(lái)錯(cuò)誤引導(dǎo)，不利于成本管控。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算對(duì)象確定不合理

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以每一獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，但對(duì)于開發(fā)面積大分期分區(qū)域工期長(zhǎng)的項(xiàng)目，也可以每一區(qū)域或是每一期作為成本核算對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)誤區(qū)，比如他進(jìn)行了一個(gè)小區(qū)的開發(fā)，賬面上就一個(gè)成本核算對(duì)象，還有就是僅依據(jù)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行分期核算，以每一期作為一個(gè)成本核算對(duì)象，這是不合理的，一個(gè)小區(qū)當(dāng)中可能是一個(gè)成本核算對(duì)象也可能是多個(gè)成本核算對(duì)象;還有就是在在劃分成本對(duì)象時(shí)過于細(xì)化，將每一棟樓每一種業(yè)態(tài)都作為一個(gè)成本核算對(duì)象，造成企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作量大大增加，成本對(duì)象劃分不合理，都會(huì)影響企業(yè)成本核算的整體質(zhì)量，不利于企業(yè)對(duì)開發(fā)成本的分析。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本分?jǐn)偡椒ㄉ喜粶?zhǔn)確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本在分?jǐn)偡椒ㄉ希瑳]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常情況下根據(jù)確定成本核算對(duì)象，統(tǒng)一按照建筑面積（可售面積）來(lái)分配開發(fā)成本，有的則是以追求當(dāng)期利潤(rùn)或是減少當(dāng)期利潤(rùn)為目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的收入倒推成本，在各產(chǎn)品業(yè)態(tài)成本方面，價(jià)格高的多轉(zhuǎn)成本，價(jià)格低的少轉(zhuǎn)成本，在成本的分?jǐn)偵细请S意，導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確，賬面成本不能反映所開發(fā)產(chǎn)品的真實(shí)成本，不能為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算管控滯后

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，要經(jīng)過前期拿地及立項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)及竣工備案，銷售及交房等多個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都有大量的成本投入，各個(gè)階段也都有不同的成本管控空間，但受施工進(jìn)度，工程結(jié)算進(jìn)度以及票據(jù)的取得情況等因素，影響開發(fā)成本數(shù)據(jù)的完整，成本的管控工作大多于事后分析，能做到事中跟蹤就已經(jīng)很不錯(cuò)了，事前控制基本被忽略，所開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期中因?yàn)槿狈τ行У娜嫘缘某杀究刂?，進(jìn)而影響企業(yè)的總體利潤(rùn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的改進(jìn)措施

（一）完善成本核算管理制度，統(tǒng)一開發(fā)成本核算口徑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善財(cái)務(wù)管理制度，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的核算標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容，細(xì)化各個(gè)核算科目的內(nèi)容，統(tǒng)一口徑，減少人為因素對(duì)開發(fā)成本核算歸集的影響，將開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，首先按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于開發(fā)成本核算口徑的相關(guān)規(guī)定，會(huì)計(jì)核算口徑不明確的可以參考企業(yè)所得稅法及其土地增值稅法關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核算口徑的相關(guān)規(guī)定，將企業(yè)實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用準(zhǔn)確、合理地分配到所開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)和核算對(duì)象，以便于根據(jù)需求隨時(shí)提取各類成本數(shù)據(jù)。

（二）合理劃分開發(fā)成本核算對(duì)象

開發(fā)成本核算對(duì)象的劃分，不能單純地以可否銷售、業(yè)態(tài)功能或是結(jié)構(gòu)層高等來(lái)進(jìn)行劃分，要綜合考慮開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、并結(jié)合是否分期開發(fā)，以及可否銷售、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、業(yè)態(tài)功能等方面，綜合分析后確定合理的成本核算對(duì)象，通常情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本核算對(duì)象的劃分，首先要考慮政府批準(zhǔn)立項(xiàng)，與其相關(guān)的配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上再結(jié)合業(yè)態(tài)功能進(jìn)行劃分。

在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上，在開發(fā)成本一級(jí)科目下根據(jù)政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的情況分期分別下設(shè)土地成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)，在此基礎(chǔ)上再綜合考慮業(yè)態(tài)功能等分別劃分不同的核算對(duì)象。總之，開發(fā)成本核算對(duì)象的劃分，既要有利于企業(yè)對(duì)發(fā)開發(fā)項(xiàng)目的管理，也要考慮到后期清算時(shí)的相關(guān)規(guī)定，不能顧此失彼。

（三）合理選取開發(fā)成本分?jǐn)偡椒?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ê芏?，主要包括占地面積法，個(gè)別計(jì)價(jià)法、預(yù)算造價(jià)法、建筑面積法等，個(gè)別計(jì)價(jià)法無(wú)疑是準(zhǔn)確的形式，缺點(diǎn)是消耗人力物力，開發(fā)成本的分?jǐn)傄Y(jié)合受益和配比的原則合理進(jìn)行歸類，如針對(duì)土地成本，每棟樓按照占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偅鴮?duì)于該棟樓的不同業(yè)態(tài)則需要按照建筑面積法進(jìn)行二次分配，這樣能夠準(zhǔn)確反映不同的業(yè)態(tài)的實(shí)際占有的土地成本，建筑安裝成本則應(yīng)結(jié)合施工合同、預(yù)算造價(jià)以及結(jié)算情況據(jù)實(shí)分配更為合理，對(duì)于其他在開發(fā)建筑過程中發(fā)生的共同成本如公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)，則按照建筑面積法分配更為合理。

（四）建立自立項(xiàng)到最終產(chǎn)品銷售的全生命周期開發(fā)成本的動(dòng)態(tài)管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制制度，對(duì)于開發(fā)成本的管控，不僅僅只是對(duì)實(shí)際成本的控制，而應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目立項(xiàng)策、設(shè)計(jì)、開工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售等階段的涵蓋整個(gè)生命周期的成本動(dòng)態(tài)管控，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況分月、季、半年、年度對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控，對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的成本控制，定期對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，及時(shí)對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異并分析產(chǎn)生差異的原因，及其對(duì)利潤(rùn)的影響程度，并制定改進(jìn)措施，確保所開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視并加強(qiáng)開發(fā)成本的核算工作，對(duì)于企業(yè)在開發(fā)成本核算中存在的問題，要分析產(chǎn)生問題的原因及其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的影響程度，并結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況，內(nèi)在需求，從企業(yè)內(nèi)部制度的建設(shè)及其管理上不斷改進(jìn)和完善，讓企業(yè)開發(fā)成本的核算更加準(zhǔn)確，并逐步建立起企業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)化成本核算體系，無(wú)論是在開發(fā)成本科目的設(shè)置、成本費(fèi)用的核算歸集、產(chǎn)品的核算對(duì)象的劃分上都形成標(biāo)準(zhǔn)化管理，既能夠?yàn)槠髽I(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展前端做利潤(rùn)預(yù)測(cè)時(shí)提供技術(shù)支撐，也能夠?yàn)槠髽I(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，從而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。

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