摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是隨著我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐漸深入，防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速開(kāi)發(fā)的階段逐漸過(guò)去并緩慢進(jìn)入到存量時(shí)代。在存量時(shí)代，需要更大挖掘存量房產(chǎn)的深層價(jià)值，才能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)提供持續(xù)健康的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。探究國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是目前各國(guó)成熟市場(chǎng)發(fā)展較為有效的方式。但是我國(guó)目前市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品多為類(lèi)REITs，其交易結(jié)構(gòu)、稅負(fù)水平、運(yùn)營(yíng)方式、收入來(lái)源、收益分配方式、募集范疇等方面同成熟市場(chǎng)仍然具有差異。[1]并且出臺(tái)不久的公募REITs指引及配套政策仍然具備不完善的地方。因此，在我國(guó)當(dāng)前政策、經(jīng)濟(jì)體制下如何發(fā)展中國(guó)特色REITs是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：REITs;土地管理制度;法律法規(guī);稅收

1.現(xiàn)有土地管理制度的約束

1.1土地所有制

REITs產(chǎn)生于資本主義國(guó)家，其實(shí)行土地私有制，土地買(mǎi)賣(mài)相對(duì)靈活，并且所有權(quán)與使用權(quán)能夠保持一致，這在很大程度上會(huì)讓REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)更加簡(jiǎn)單，沒(méi)有復(fù)雜因素。

我國(guó)實(shí)行的是公有制的土地管理制度，對(duì)土地進(jìn)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，并依照《土地管理法》對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃使用。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在土地國(guó)有化的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)的。REITs作為較為市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品，如何融入到中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中顯得尤為重要。但是在我們之前也沒(méi)有那個(gè)國(guó)家或地區(qū)有過(guò)相似的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。在美國(guó)、英國(guó)、日本、新加坡、中國(guó)香港等地，REITs都是在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，在REITs實(shí)操過(guò)程中，土地的產(chǎn)權(quán)流傳是發(fā)行REITs產(chǎn)品涉及的重要環(huán)節(jié)之一，但目前在我國(guó)，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中需要辦理復(fù)雜的手續(xù)，并且要繳納土地增值稅、房產(chǎn)稅等。公募REITs在中國(guó)放開(kāi)，我國(guó)目前的土地管理制度對(duì)其發(fā)展存在一定的阻礙。

1.2土地使用權(quán)最高年限制度

我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)出讓最高年限制度，對(duì)工業(yè)用地、商業(yè)用地分別規(guī)定了50年和40年的使用年限。目前國(guó)內(nèi)的類(lèi)REITs還是債的屬性居多，產(chǎn)品存續(xù)期間一般是18年或者21年，很少到土地使用權(quán)終止日期的。但是關(guān)于土地到期續(xù)期的問(wèn)題，仍然沒(méi)有明確的方案和操作標(biāo)準(zhǔn)。而REITs屬于長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，都普遍有著較長(zhǎng)的存續(xù)期，就目前我國(guó)的土地制度來(lái)說(shuō)，關(guān)于發(fā)行REITs的存續(xù)期設(shè)置，要考慮的重要因素之一就是土地剩余使用年限問(wèn)題，這在很大程度上限制了REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)期限甚至規(guī)模。

1.3BOT、PPP項(xiàng)目

針對(duì)我國(guó)發(fā)布的公募REITs指引內(nèi)容看，基建類(lèi)公募REITs中對(duì)底層資產(chǎn)的要求顯示原始權(quán)益人必須享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)權(quán)利。并且要求基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人或其所屬項(xiàng)目公司合法持有底層資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)中國(guó)的情況分析，基建類(lèi)資產(chǎn)中有許多為PPP項(xiàng)目，這些資產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題復(fù)雜，不夠清晰，在設(shè)計(jì)公募REITs時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注。并且有不少項(xiàng)目采用BOT、TOT、股權(quán)投資等形式運(yùn)營(yíng)，針對(duì)這些特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，指引中指出應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規(guī)定。但是在《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》投融資期限和方式中也并沒(méi)有約定具體的相關(guān)辦法。因此該類(lèi)資產(chǎn)在發(fā)行公募REITs方面仍然存在不確定性，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定作者理解這些項(xiàng)目很難在我國(guó)公募REITs發(fā)展初期立項(xiàng)。

2.現(xiàn)有法律法規(guī)的制約

我國(guó)目前的法律法規(guī)對(duì)公募基金的投資對(duì)象、投資比例的限制并沒(méi)有完全放開(kāi)。這樣的構(gòu)架會(huì)增加REITs設(shè)計(jì)的復(fù)雜性，并且在沒(méi)有稅收優(yōu)惠的條件下，層層設(shè)計(jì)會(huì)增加稅收環(huán)節(jié)，從而降低REITs整體收益。美國(guó)通過(guò)簽訂信托法案，確立了REITs的重要法律地位，成為國(guó)內(nèi)重要的投融資手段。對(duì)稅收法案的修改使得REITs成為投融資非常便利的手段，稅收優(yōu)惠能夠增加投資者的收益，并且也增強(qiáng)了融資主體的融資便利性。中國(guó)香港、日本、新加坡等國(guó)家也是采用REITs專(zhuān)項(xiàng)立法，修改現(xiàn)有法律條款來(lái)推動(dòng)REITs的發(fā)展。我國(guó)目前雖然出臺(tái)了公募REITs的相關(guān)指引及相關(guān)配套規(guī)則，但是內(nèi)容僅僅局限于公募REITs發(fā)布的條件和相關(guān)手續(xù)等，我國(guó)目前仍然沒(méi)有出臺(tái)真正的REITs專(zhuān)項(xiàng)法律，在投資比例的限制、REITs載體的形式、公募規(guī)模等方面還無(wú)法取得突破性進(jìn)展，目前我國(guó)類(lèi)REITs的發(fā)行還是依照現(xiàn)有的信托法案，這極大地限制了REITs的發(fā)展。[2]依照其他國(guó)家或地區(qū)REITs在其市場(chǎng)的地位，我國(guó)公募REITs以后將成為繼股票、債券、衍生品之后的第四大類(lèi)投資工具，因此法律地位的確立是未來(lái)大力發(fā)展的前提。

3.現(xiàn)有稅收制度的制約

在REITs的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，稅收是非常關(guān)鍵的影響因素。盡管類(lèi)REITs實(shí)踐中探索出了“股+債”的持有模式來(lái)減少所得稅稅負(fù)，但并不適用于所有產(chǎn)品和資產(chǎn)。

對(duì)于底層項(xiàng)目公司而言，需要正常繳納增值稅（5%-11%）、附加稅（8%-10%）、房產(chǎn)稅（12%）、土地增值稅（30%-60%）、所得稅（25%）、契稅（3%-5%）以及因簽訂合同等行為產(chǎn)生的印花稅（0.05%）。并且針對(duì)房產(chǎn)稅，我國(guó)目前采用從租計(jì)征或者從價(jià)計(jì)征兩者選一的計(jì)征方式。復(fù)雜的稅目給REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)增加了沉重的負(fù)擔(dān)。[3]由于我國(guó)并沒(méi)有針對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中的分配利潤(rùn)給予免征所得稅的稅收優(yōu)惠政策，因此目前我國(guó)類(lèi)REITs結(jié)構(gòu)一般設(shè)計(jì)為抵押型，SPV公司直接將資金貸款給項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司直接以還本付息的形式分配利潤(rùn)，這樣利息可以在稅前扣除，達(dá)到免征所得稅的目的。在我國(guó)目前稅收政策下，這種形式是合理避稅的最佳路徑。但是在這種結(jié)構(gòu)下，物業(yè)資產(chǎn)需要抵押給SPV公司，增加了操作層面的復(fù)雜程度。并且基金層面不能直接控股項(xiàng)目公司，增加了底層資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)。在推行的公募REITs中，我國(guó)目前也沒(méi)有有關(guān)稅收優(yōu)惠政策頒布，因此在公募REITs結(jié)構(gòu)中，SPV層面也同樣是以貸款的形式將募集資金貸款給項(xiàng)目公司。因此，在目前階段，我國(guó)公募REITs結(jié)構(gòu)實(shí)則為“股+債”的結(jié)構(gòu)，在REITs層面持有SPV公司股權(quán)，在底層SPV對(duì)項(xiàng)目公司持有債權(quán)。

在基金層面，也需要繳納增值稅、附加稅。由于我國(guó)法律法規(guī)的限制，類(lèi)REITs構(gòu)架中需要增加SPV這層結(jié)構(gòu)來(lái)確保符合法律法規(guī)的規(guī)定，但同時(shí)也增加了分配利潤(rùn)過(guò)程中的稅費(fèi)。

在REITs計(jì)劃層面，將利潤(rùn)分配給投資者后，機(jī)構(gòu)類(lèi)投資者需要繳納所得稅、增值稅，個(gè)人投資者需要繳納所得稅。

除了重要的稅種以外，還需要支付計(jì)劃管理人、計(jì)劃托管人、基金管理人和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)用。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前REITs面臨重復(fù)征稅、稅收復(fù)雜、巨額管理費(fèi)用等問(wèn)題。但是按照我國(guó)的稅收政策，很難在現(xiàn)階段像美國(guó)、新加坡一樣直接進(jìn)行分配利潤(rùn)部分免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。除了所得稅是我國(guó)的重要稅種這一原因以外，出臺(tái)這樣的政策也要兼顧稅收公平問(wèn)題。目前的稅制導(dǎo)致我國(guó)權(quán)益類(lèi)REITs產(chǎn)品普遍較少，很難最大化發(fā)揮底層物業(yè)資產(chǎn)的潛在運(yùn)營(yíng)價(jià)值，提升REITs產(chǎn)品的收益率。并且我國(guó)在地方上的稅收政策有所不同，難以全國(guó)推廣。

4.結(jié)語(yǔ)

可以看出，我國(guó)REITs的發(fā)展還有諸多障礙。并且出臺(tái)的公募REITs指引和配套措施對(duì)投資人、底層資產(chǎn)仍然有嚴(yán)格的限制，而且根據(jù)目前的法律法規(guī)、稅收政策，公募REITs仍然需要采取“公募REITs+ABS”的結(jié)構(gòu)，名股實(shí)債。因此從根本上，我國(guó)需要從制度、法律和稅收等方面進(jìn)行修改，從市場(chǎng)主體的需求和政策大方向兩方面出發(fā)制定法律法規(guī)和稅收政策來(lái)適應(yīng)REITs的發(fā)展要求。首先，我國(guó)可以從法律、稅法角度入手，從根本上調(diào)整現(xiàn)有法律、稅收因素中不利于REITs發(fā)展的因素?？梢越梃b日本的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)好政府各部門(mén)權(quán)責(zé)，各司其職，減少政策的矛盾點(diǎn)。在具體制定政策時(shí)，應(yīng)廣泛收集市場(chǎng)參與者的意見(jiàn)建議，從實(shí)操層面解決問(wèn)題點(diǎn)。其次針對(duì)土地管理制度，可以從稅收方面對(duì)土地交易過(guò)程中的稅收進(jìn)行優(yōu)惠。鑒于目前已發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品還尚未碰到使用權(quán)到期的問(wèn)題，并且其發(fā)行期限也控制在土地使用權(quán)期限內(nèi)。當(dāng)局可以盡早思考如何解決土地使用權(quán)到期問(wèn)題，使得以后發(fā)行的REITs不再受到土地剩余使用權(quán)年限的限制，這對(duì)REITs的發(fā)行期限和規(guī)模都具備積極影響。針對(duì)BOT、PPP項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)權(quán)限到期如何處理問(wèn)題也需要進(jìn)行明文規(guī)定。最后，就稅收方面，在我國(guó)目前的稅收體制下，應(yīng)堅(jiān)持“稅收中性”的原則，可以采取普適性降稅的方式對(duì)REITs進(jìn)行稅收優(yōu)惠。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳笑聰.REITs與類(lèi)REITs——一個(gè)字的距離有多遠(yuǎn)[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（13）：330-331.

[2]張時(shí)嘉.房地產(chǎn)投資信托基金法律問(wèn)題研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2020（05）：184-185.

[3]王慶德，閆妍.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金稅收制度的問(wèn)題與建議[J].稅務(wù)研，2017（8）：102-104.

作者簡(jiǎn)介：杜瑞霞（1995—），女，河南濟(jì)源人，研究生在讀，研究方向：金融。